REITs mit Erfahrung – Das Beispiel Frankreich

4.6.2008 by Reitzenstein.

Der REIT und dessen Möglichkeiten und Sinnhaftigkeiten haben in den letzten Monaten viele Diskussionen hervorgebracht. Es herrscht die einhellige Meinung in der Immobilienbranche, dass Deutschland den REIT braucht. Und viele fügen ein „aber nicht in dieser Form“ hinzu. Die Diskussion, die der Verabschiedung eines Gesetzes vorausgeht, wird nun nach diesem Ereignis weitergeführt. Petra Peffermann von Deloitte hat unlängst eine Studie vorgestellt, bei der alle möglichen Szenarien der REIT-Effekte einmal durchgerechnet wurden, wodurch noch weitere Diskussionen und Nachbesserungswünsche folgen dürften. Doch um eine sinnvolle Positionierung zu betreiben, ist es sinnvoll, das deutsche Modell mit dem REIT-Pendant in den Nachbarländern zu vergleichen.

In Frankreich sind das sociétés d’investissements immobilières cotées, kurz SIIC. Hierbei handelt es sich um börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften. Das französische Finanzgesetz Nr. 2002 – 1575 vom 30.12.2002 ermöglichte diese Gesellschaften ab 2003. Wie bei den klassischen Immobilien- und Fondgesellschaftsformen SCI und SCPI ist bei der SIIC zum ersten Male nun für eine börsennotierte Gesellschaft das Prinzip der fiskalischen Transparenz eingeführt worden. Dies wird unter anderem dadurch erreicht, dass nicht die Gesellschaft steuerpflichtig ist, sondern die Gesellschafter unmittelbar. Dieser wird vom Fiskus als direkter Eigentümer der in der Gesellschaft befindlichen Immobilienwerte gesehen. Dadurch ist die SIIC von impôts sur les sociétés (IS), welche der deutschen Körperschaftssteuer (KSt) entsprechen, befreit. Verkauft ein Gesellschafter seinen Geschäftsanteil, unterliegt die Wertsteigerung dieses Anteils nicht der Versteuerung. Zudem sind die Dividenden steuerbefreit. Jedoch muss die Gesellschaft 85% des Nettogewinnes ausschütten. Wird eine Immobilie früher als zwei Jahre nach dem Erwerb verkauft und der Verkauferlös an die Gesellschafter ausgeschüttet, wird der erzielte Mehrwert mit 50% versteuert.

Somit ist es für viele Investoren Bereich der immobiliengebundenen Anlage attraktiv, in Frankreich zu investieren. Allerdings unterliegen die Einnahmen aus nicht immobiliengebundenen Tätigkeit der SIIC der regulären Besteuerung. Hier fallen dann 33,33% Körperschaftssteuer (IS) an. Um steuerlich die Zulassung als SIIC zu erhalten, muss die Gesellschaft, im Status dem deutschen Vor-REIT entsprechend, eine ausdrückliche und unwiderrufliche Optierung gegenüber den Finanzbehörden erklären. Dies hat zur Folge, dass bei bestehenden und umwandlungswilligen Gesellschaften verdeckte Mehrwerte aufgedeckt werden und mit einer Steuer in Höhe von 16,5% des valeur vénale (Verkaufswert) belegt werden. Diese wird über einen Zeitraum von vier Jahren bezahlt. Hier wird also bei Wandlung bestehender Gesellschaften in eine SIIC vorab eine Art Exit-Tax fällig – faktisch eine Entry-Tax. Diese Besteuerung bringe dem französischen Fiskus mit einem Mal bei der Wandlung erhebliche Steuereinnahmen, die –da es sich ja um verdeckte Werte handelte- sonst nicht oder sehr viel später vereinnahmt worden wären. Nach dieser Entry-Tax gilt jedoch eine weitgehende Steuerbefreiung auf die aufgedeckten und ausgeschütteten oder reinvestierten Mehrwerte. Um die Steuervorteile jedoch auch faktisch nutzen zu können, muss die Gesellschaft ihr Statut mindestens fünf Jahre unverändert beibehalten.

Fiskalpolitisches Ziel bei der Schaffung der SIIC war es, auch kleinen Anlegern die Bildung von Immobilienvermögen zu ermöglichen, um so für Frankreich ein weiteres Rentenvorsorgeinstrument zu schaffen. Diese Instrumente haben einen ähnlichen Grundcharakter wie die deutsche Riester-Rente, bei der Vorsorger bei hierfür zertifizierten Gesellschaften Altersrücklagen bilden können und hierbei staatliche Förderung erfahren.

Die Fiskalbestimmungen zur SIIC werden seit der Einführung stetig attraktiviert. So kann –zunächst befristet bis Ende 2007- auch eine Handels- oder Finanzanlagegesellschaft durch Einbringung von Immobilienvermögen in eine SIIC gewandelt werden. Bei diesen kann seit 2005 die Steuerbegünstigung auch durch den Verkauf von Immobilienvermögen erreicht werden und nicht mehr nur durch Einbringung. Dadurch kann jedes körperschaftssteuerpflichtige Unternehmen seine Immobilien an eine SIIC übertragen und zahlt nur 16,5% statt 33% auf die realisierte Wertsteigerung. Genau dies ist geschehen, so dass Kleinanleger kaum mehr zum Zuge kamen. Daraufhin wurde das Gesetz zur SIIC weiter verändert: Heute müssen 15% der Geschäftsanteile von Kleinanlegern gehalten werden und es dürfen nicht mehr als 60% im mittelbaren und unmittelbaren Alleinbesitz eines Gesellschafters sein. Zudem wurden weitere Steuervergünstigungen eingeführt, zum Beispiel für langfristige Anleger ein pauschaler Steuernachlass in Höhe von 10% oder Steueraufschub und eine reduzierte Gewinnausschüttungspflicht bei Anlage in Hotel- und Gastronomieimmobilien. Der Frankreichreisende wird die dadurch fiskalisch gewünschte Auflösung des allfälligen Instandhaltungsrückstaus auf weiten Feldern des Hotelsektors dankbar willkommen heißen. Die SIIC genießt zudem Steuererleichterungen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, Mehrwertsteuervorteile beim Verkauf von Nießbrauch und Nutzungsrechten oder Erbbaurechten.

Fiskalisch ist die SIIC eine französische Antwort auf die Herausforderungen der Globalisierung. Ausländisches Kapital soll nach Frankreich gezogen werden. Gleichzeitig soll bereits in Frankreich befindliches Kapital in SIIC überführt werden und so an das Land gebunden werden. Zudem soll der Börsenhandel in Paris nachhaltig gestärkt werden. Lag 2003 noch 1% des französischen Börsenkapitals in SIIC, sind es heute schon 2%. Der Vorteil des SIIC gegenüber dem G-REIT ist die ausdrückliche Möglichkeit, in Wohnimmobilien zu investieren. Die Unternehmen, die für Status des SIIC optiert haben, repräsentieren heute bereits einen Börsenkapitalwert von 40 Milliarden Euro. Nicht weniger als 12 neue SIIC sind im Jahr 2006 neu in Erscheinung getreten, nachdem es im Jahr 2005 noch fünf neue Unternehmen waren.

Wie interessant ist die SIIC für den deutschen Anleger? Je nachdem, wie die Anlagestrategie ist, kann eine SIIC eine sinnvollere und ertragreichere Lösung als der REIT sein. Insbesondere, wenn der Geschäftsanteil über 10% liegt. Dann fallen die Erträge unter das deutsch-französische Doppelbesteuerungsabkommen und liegen bei nur noch 5%. Umgekehrt eröffnet der REIT diese Möglichkeit nicht. Frankreich hat attraktive Anlagemöglichkeiten in börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften. Dabei ist der französische Markt nicht nur unter fiskalischen Gesichtspunkten der SIIC interessiert. Es ist einer der bedeutendsten europäischen Märkte, der sich in den letzten Jahren durch hohe Transparenz, Stabilität und überdurchschnittliche Rentabilität nicht nur im Immobilienbereich ausgezeichnet hat. Noch mehr hat Frankreich jedoch eine Beispielfunktion. Die attraktive Lösung wurde erst in der vierten Gesetzvariante geschaffen. Wenn dies eine Gesetzmäßigkeit wäre, ist auch für den derzeitigen deutschen REIT noch nicht aller Tage Abend…

Zulassungsvoraussetzungen für eine SIIC:

• Börsennotierte Aktiengesellschaft
• Gesellschaftszweck: Errichtung, Erwerb und Vermietung von Immobilien, sowie Beteiligung an Unternehmen und auch –anders als in Deutschland- die Beteiligung an Wohnimmobilien
• Grundkapital mindestens EUR 15 Mio.

Volkhard Hente und Julien Reitzenstein

 

veröffentlicht im Immobilienmanager Magazin: www.text-kontor.de

 

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

 

 

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Real Vienna schließt mit Erfolg

29.5.2008 by Reitzenstein.

Wien, 29.05.2008

Die Immobilienleitmesse für Österreich und CEE, RealVienna, hat mit erheblichen Zuwächsen in diesem Jahr ein gutes Ergebnis vorgelegt.

Veranstalter Reed Exhibitions freute sich über 326 Aussteller, somit 31% mehr als im Vorjahr. Zwei Drittel waren aus dem Ausland in die Messe Wien gekommen, wobei Russland mit 37 Ausstellern das Ranking nach Herkunftsländern anführte, gefolgt von Polen, Tschechien, Rumänien und der Ukraine. „Die dritte Ausgabe der >Real Vienna< stellt einen überwältigenden Erfolg dar“, kommentiert DI Matthias Limbeck, themenverantwortlicher Geschäftsführer bei Veranstalter Reed Exhibitions Messe Wien, den Messeverlauf. „Damit hat sich die >Real Vienna< als Plattform für Gewerbeimmobilien und Investment in Zentral-, Ost- und Südosteuropa nachhaltig etabliert. Das Konzept und die Marschrichtung sind richtig.“ Nach wie vor bestehe große Nachfrage an Industrie- und Gewerbeimmobilien sowie an Residential, Individual und integrierten Gesamtprojekten. „Die >Real Vienna< vereint all das unter einem Dach“.

Die Aussteller kamen aus 27 Ländern, die 9.808 Teilnehmer aus beinahe 50 Ländern. Damit hat sich auch die Teilnehmerzahl um 27% gegenüber dem Vorjahr gesteigert.

Als weiteren Erfolg erwies sich auch der am 28. Mai unter der Regie von PKF Hotelexperts Michael und Partner durchgeführte „Hotel & Tourism Day“, bei dem unter anderem die Olympischen Winterspiele 2014 in Sochi und die damit verbundenen Entwicklungschancen für diese Region im Mittelpunkt standen.

Die Vorbereitungen für die Real Vienna 2009 haben schon begonnen. Veranstalter Reed Exhibitions kündigte für kommendes Jahr auch einen Award an:

2009 wird erstmals der „Metropolis-Award“ verliehen. Der Preis, namentlich und auch konzeptionell inspiriert durch den weltbekannten Filmklassiker aus den 1930ern, wird in sechs Kategorien für außergewöhnliche Entwicklungsprojekte vergeben: „Sustainable Development“, „Shopping Center Development“, „Hotel / Tourism Development“, „Waterfront Development“, „Mixed Use Development“ und „Office Development“. Teilnehmen können nur Projekte, die in den CEE/SEE-Regionen verwirklicht wurden oder werden. Nähere Informationen unter www.metropolis-awards.com.

Die Veranstaltung zeigte sowohl das große Wachstumspotential von CEE, als auch die Tatsache das der Weg nach Osten offenbar am besten über Österreich gegangen wird.

Julien Reitzenstein

Julien Reitzenstein von Reitzenstein Jordan Julien v. Reitzenstein Ingo

 

 

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

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Die heiße Messe - Real Vienna 2008

29.5.2008 by Reitzenstein.

Wien, 28.05.2008

28 Grad, Sonne und blauer Himmel - an der Donau auch als Kaiserwetter bekannt - strahlen über dem Wiener Prater. Hier, wo sich neben dem Messegelände das Riesenrad dreht, begann gestern die Immobilienleitmesse für Österreich und CEE. Auf 16.000qm Bruttoausstellungsfläche werben heuer 325 Aussteller aus 27 Ländern um die Aufmerksamkeit von Real Estate Professionals aus aller Welt. Das sind 31% Wachstum im Vergleich zum Vorjahr, in dem 7.717 Besucher kamen.

Während der erste Messetag wie in den letzten Jahren gemütlich ruhig begann und mit einem traditionell stilvoll-schönen Abend im Kursalon des Wiener Stadtparkes ausklang, steht heute der heißeste der drei Messetage bevor.

Die Aussteller bilden das who-is-who der österreichischen Immobilienbranche ab. Während immer mehr Österreicher ihr Engagement in CEE ausbauen, schauen immer mehr Deutsche nach Partnern in Österreich. Sowohl um im Lande Geschäft zu machen, als auch, um mit diesen, die oft schon seit 1990 in CEE engagiert sind, die Expansion in diese Richtung zu forcieren.

Aber auch der Informationsaustausch über die deutsch-österreichische Grenze hinweg nimmt zu. Der deutsche Konferenz- und Seminaranbieter Bernd Heuer Dialog GmbH aus Düsseldorf war erstmals mit einem Partnerstand vertreten. Geschäftsführerin Angela Rüter zeigte sich aufgrund hoher Nachfrage optimistisch, dass dem im September stattfindenden Hoteldialog Wien bald weitere Veranstaltungen folgen. Wettbewerber Informa (Euroforum/IIC) hat in Österreich eine eigene Niederlassung, die sich auch mit den deutschen Kollegen über Inhalte austauscht.

Allgemein wurde als Hemmschuh für das Wachstum der Mangel an qualifiziertem Personal empfunden. Schon heute verdienen Real Estate Professionals in Österreich oft erheblich mehr als in Deutschland.

Der Immobilienmanager unterhält auch in diesem Jahr wieder einen gut besuchten Stand, an dem nicht nur die aktuellen Hefte ausliegen, sondern auch die Immobilienführer aus der Plötz-Reihe und die zahlreichen Fachbücher, die immer mehr Leseinteressenten in Österreich finden.

Das Wiener Immobilienmagazin unterhält mit seinen Schwesterpublikationen Immobilien-Standard und Wirtschaftsblatt einen großen Stand, an dem sich das österreichische Immobilienestablishment die buchstäbliche Klinke in die Hand gibt. Auch hier rundum zufriedene Gesichter.

Wir berichten weiter.

Mit herzlichen Grüßen aus Wien,

Ihr Julien Reitzenstein

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Real Vienna 2008 - eine Messe expandiert

27.5.2008 by Reitzenstein.

Wien, 27.05.2008

Heute eröffnete die Real Vienna 2008 ihre Tore. Die wichtigste Immobilienmesse für Österreich und CEE wächst. Der Veranstalter Reed Exhibitions zeigt sich zufrieden. In den nächsten Tagen erhalten Sie von mir regelmäßige Updates über Trends, Fakten und Köpfe über die Veranstaltung auf dem Wiener Messegelände.

Mit besten Grüßen von der Donau,

Ihr Julien Reitzenstein

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

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Von Ösis und Piefkes - Glosse

26.5.2008 by Reitzenstein.

Unlängst hat der Chef des Kulturressorts der Wochenzeitung Der Spiegel, Matthias Mattussek, ein Buch veröffentlicht mit dem Titel „Wir Deutschen“. Es gibt einen tiefen Eindruck in die deutsche Seele. Gewiss sind Studien über Konsumverhalten wichtig, um einen Markt zu verstehen. Aber ebenso wichtig ist es die Mentalität der Marktteilnehmer und insbesondere der Handelnden zu verstehen. Auch ist es für einen Immobilienmanager wichtig zu wissen, welche Erwartungshaltungen gegenüber seiner Person bestehen und seinen Habitus im Bourdieuschen Sinne. Was aber ist der Habitus eines österreichischen Immobilienmanagers? Und wie sieht dieser Habitus aus der Perspektive eines deutschen Immobilienmanagers aus?

Kenner des arabischen Marktes weisen darauf hin, dass zuerst das „making-friends“ steht. Einladungen zum Essen, Gespräche über die Familie und das Kosten von selbstgezogenen Datteln sind in dieser Region oft Voraussetzung, um über große Geschäfte zu sprechen. Socialising, um den Partner einschätzen zu können, ist ein nützliches Verhalten. Andererseits werden die Geschäftskonditionen dadurch nicht wesentlich verändert. Auch nicht dadurch, dass sich Immobilienmanager rasch beim Vornamen nennen, wie im angelsächsischen Raum. Privates und Geschäftliches miteinander zu vermischen, gilt in Deutschland vielen oft als unfein. Diese Unterscheidungskriterien haben auch ein europäisches Nord-Süd-Gefälle. An dieser Stelle sei an die große Korruptionsdiskussion bei der Europäischen Kommission in Brüssel unter Jacques Santer 1999 erinnert. Der portugiesische EU-Kommissar hatte seinen Schwager in seinem Kabinett beschäftigt. Da stellt sich sogar im Wortsinne die Frage nach Vetternwirtschaft. Doch dieser Schwager hat für den deutlich schlechter bezahlten Job sein Ministeramt im gleichen Ressort in Portugal aufgegeben. Also war er fachlich qualifiziert und hatte auch keinen finanziellen Vorteil, argumentierten Vertreter der Südländer. Man beschäftigt keine Verwandten, hielten dem die Nordländer entgegen. An diesem Beispiel lässt sich ermessen, dass es in verschiedenen Regionen Europas verschiedene Ansichten gibt, wie gut es für das große Ganze ist, privates und geschäftliches zu vermischen. Und Österreicher sehen sich in dieser Diskussion oft mit dem Klischee konfrontiert, dass sie gern leben und leben lassen.

Deutschen Immobilienmanager eilt im Ausland oft der Ruf der Effizienz, Präzision und Sachorientiertheit voraus, ebenso wie das Klischee, dass sie immer ohne warm-up zur Sache kommen. Zudem seien sie aber völlig humorlos und interessierten sich nie für ihr Gegenüber, sondern nur für dessen Zahlen. In der deutschen Wahrnehmung sind österreichische Immobilienmanager völlig anders. Gewiss können solche Einschätzungen nicht pars pro toto gelten. Aber viele deutsche Immobilienmanager berichten, dass die Sorgfalt, mit der österreichische Kollegen sich ihrer Kleidung und ihrem Äußeren widmen, auffällig sei. Auch deren häufige Kulturbeflissenheit fiele als Unterschied auf.

In der Sache werden österreichische Immobilienmanager von den deutschen Kollegen oft nicht ganz ernst genommen. Ursache hierfür ist eine Liebenswürdigkeit und Höflichkeit, die gelegentlich aufgesetzt wirkt, aber oftmals so in der Sozialisation von high-potentials in Österreich verankert ist, dass es ihnen selbst schon gar nicht mehr auffällt. Daraus entsteht oft das kulturelle Missverständnis, dass jemandem, der um Zustimmung wirbt, sich für einen faux-pas umfänglich entschuldigt und raue Sitten vermeidet, damit ein Zeichen von Schwäche zeige. Zweifelsohne ist die Abwesenheit von Dominanzgebaren noch keine Schwäche. Dass dieser „österreichische Weg“ des leben und leben lassen in Ost- und Südosteuropa sehr viel erfolgreicher ist, als der angelsächsische oder deutsche Verhandlungsstil, wird in Deutschland deshalb oft mit Erstaunen vernommen, da die Immobilienmanager beider Länder interkulturelle Kommunikation als Vorraussetzung dieses Verstehens nicht oben auf der Agenda haben. Vielleicht ist das ein guter Ansatz, beim nächsten deutsch-österreichischen Business-Meeting herauszufinden, warum die Österreicher in so vielen Märkten erfolgreich sind, aber eben nur in bestimmten wahrnehmbar vertreten sind.

Julien Reitzenstein

Veröffentlicht im Immobilienmagazin, Wien: www.text-kontor.de 

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Mit Tradition gegen Energieverbrauch

24.5.2008 by Reitzenstein.

Mit alter Technik zur Null-Energie

Wenn jemand behauptet, ein Null-Energie-Haus bauen zu können, klingt das ambitioniert, aber machbar. Wenn es sich jedoch um ein 68-stöckiges Hochhaus mit entsprechendem Energiebedarf handelt, so wundert sich der Laie. Der Fachmann staunt, wenn ein solcher 322 Meter hoher, verglaster Turm in Dubai entstehen soll, trotz des ortsüblich hohen Energiebedarfs bei der Gebäudekühlung.

Doch genau ein solches Gebäude wird es in Bälde am Golf geben. Die deutsche DS-Plan AG, Teil der Drees&Sommer Gruppe, plant derzeit den Burdsch al-Taka. (Burdsch = arab. Turm) nach Entwürfen des Dortmunder Architekten Eckhard Gerber. Die technische Gebäudeausstattung beinhaltet zahlreiche bekannte Elemente zum Energiesparen und zur Energiegewinnung. (s. Kasten) Doch das wichtigste Element, die Kühlung eines großen, verglasten Gebäudes bei Außentemperaturen von bis zu 55˚C hat nichts mit High-Tech zu tun, sondern mit Traditionen:

Dr. Michael Bauer, Vorstand von DS-Plan, erklärt das Prinzip: “Die Stuttgarter Energiemanager von DS-Plan – einem Expertenteam der Drees & Sommer-Gruppe – sind für die gesamte technische Planung verantwortlich und haben ein zukunftsweisendes Energiekonzept entwickelt: Als Vorbild für die Raumkonditionierung dienen historische persische Windtürme. Bei diesen Windtürmen wurde die Bauform so gewählt, dass kühle Nordwinde aufgefangen und durch das Gebäude geleitet werden, während warme Südwinde eine Durchströmung verhindern. Die Ingenieure von DS-Plan übertrugen diese Philosophie auf ein modernes Gebäude- und Fassadenkonzept, indem immer nur die leeseitigen Fassaden geöffnet werden und so die Abluft durch natürliche Kräfte abgeführt wird. Der Energieturm bedient sich somit entsprechend dem historischen Vorbild rein natürlicher Klimatisierungstechniken.“

Seit Jahrhunderten sind in Persien die Vorbilder für den Burdsch al-Taka, die Windtürme, (Bādgir, pers. Windfänger) ein fester Bestandteil der Architektur. Dies hat jedoch weniger ästhetische Gründe. Vielmehr kühlen diese Türme die Häuser und ersetzen so Klimaanlagen, ohne Energie zu benötigen. Diese Technik brachten persische Kaufleute schon vor Generationen in das Gebiet der heutigen Vereinigten Arabischen Emirate. Einige dieser Gebäude sind heute noch am Ufer des Creek in Bur Dubai zu sehen. Die Windtürme haben verblüffende Eigenschaften. Sie reichen von den untersten Räumen eines Gebäudes bis weit über das Dach hinaus. Hat der Bādgir statt der üblichen zwei bis vier Luftkanäle nur einen, heißt er Malqaf. Durch die Höhe des Turms wird der Kamineffekt bestimmt. Je höher, desto stärker der Zug. Dies gilt vor allem, wenn nachts bei Windstille im Gebäude eine höhere Temperatur herrscht, als in der Außenluft. Die warme Luft im Inneren wird durch den Kamineffekt nach außen gezogen und durch die anderen, zumeist in Bodennähe gelegenen, Öffnungen des Gebäudes strömt kühle Nachtluft ein. Hierdurch werden auch die Wände gekühlt, die als Temperaturpuffer wirken. Weht hingegen Wind, kommt dieser durch den Staudruck angetrieben durch die Luvseite des Bādgirs. Wenn im Laufe des Morgens die Außentemperatur steigt, lassen sich die Öffnungen des Bādgir verschließen, um die gespeicherte Kühle zu stauen. Steigt gegen Mittag die Temperatur der Außenmauern über die der Innenluft, erwärmt sich die Luft nahe der Wände zuerst und steigt nach oben, um durch den Bādgir abgeführt zu werden. Bei einem echten Bādgir –im Gegensatz zum Malqaf- kann nun bei aufkommendem Wind die Luft durch den Luftkanal an der dem Wind zugewandten Seite (Luv) einströmen, die Raumluft abkühlen und Wärme mitnehmend durch den entgegengesetzten Leekanal ausströmen. Dieses Phänomen wird durch den Bernoulli-Effekt noch verstärkt.

Neben der reinen Kühlung der Luft unterstützt der Luftstrom auch bei Mensch und Tier im Haus die Wärmeabfuhr des Körpers durch Transpiration. Durch die durch den Luftstrom entstehende Verdunstungskälte kühlen auch die Körper ab. Durch den gleichen Effekt wird die Raumluft befeuchtet, indem häufig Springbrunnen in den Luftstrom gebaut werden. Es gibt zudem noch viele Kombinationsmöglichkeiten für den Bādgir. Es gibt auch die Variante, dass der Turm abseits des Hauses steht. Er ist dann durch durch das Erdreich verlaufende Luftkanäle mit diesem verbunden. Die Luftkanäle verlaufen dann zumeist synchron mit Bewässerungskanälen, was einen weiteren Kühleffekt zur Folge hat. Diese und weitere Kombinationsmöglichkeit zeigen, wie alte Traditionen nicht nur ein kühles, sondern auch ein gesundes Raumklima schaffen – ohne jeglichen Einsatz von künstlicher Energie. Sonne und Wind, Tag und Nacht reichen aus.

Anfang der siebziger Jahre entstand in Dubai eine ähnliche Situation wie heute im Jemen. Dort entwickeln viele der aus den Emiraten heimkehrende Gastarbeiter den Wunsch, in modernen Betongebäuden zu wohnen. Im Umkehrschluss gelten die traditionellen Lehmgebäude immer mehr rückständig, auch wenn diese ein viel besseres Raumklima bieten. Viele Experten haben schon erkannt, dass sich diese Entwicklung irgendwann umkehren wird. Daher werden die alten Techniken heute genau dokumentiert, um sie in Zeiten des Klimawandels aktivieren zu können, auch wenn sie in den Ursprungsregionen im Aussterben begriffen sind.

In Dubai waren spätestens seit Errichtung der ersten Betongebäude, wie des World Trade Center, elektrisch betriebene Klimaanlagen state of the art. Doch der Energiehunger der Metropole am Golf wächst heute rasant, die Engpässe bei der Energieversorgung werden brisant.

Dieser Entwicklung nun angesichts steigender Energiepreise mit althergebrachtem Wissen entgegenzutreten, ist gewiss nur der Anfang eines Trends. In Regionen, in denen die Anforderungen an moderne Immobilien aufgrund der klimatischen Bedingungen einen besonders hohen Energieverbrauch nach sich ziehe wie in Dubai, sind somit natürliche Ausgangsbasen für solche Trends. Dass die Zentrale von Drees und Sommer in Stuttgart auch nach dem Windturmprinzip klimatisiert wird, zeigt, dass der Trend auch schon in Europa erste Freunde hat. Und das wirft die Frage auf, wie lange es noch dauert, bis persische Tradition zum Ärgernis österreichischer Energieversorger wird.

Julien Reitzenstein

 

Julien Reitzenstein von Reitzenstein Jordan Julien v. Reitzenstein Ingo

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Briefe aus Berlin Nr. 1

24.5.2008 by Reitzenstein.

Heute: Fehlt Deinem Haus seit langem der Anstreicher – verkaufs einem Österreicher!

Was der Deutsche tut, tut er immer gründlich und manchmal sehr nachhaltig. Zum Synonym geworden sind die Tauschgeschäfte in den Kolonien. Glasperlen aus Sachsen wurden gegen Elfenbein aus Deutsch-Südwest-Afrika getauscht. Das brachte Profit, aber keine Sympathien. Obschon beide Seiten Sozialprestige durch etwas gewannen, was in ihrer Kultur ein Schatz war, in dem sie etwas gaben, was bei Ihnen geringeren Wert hatte, regten sich vor allem jene auf, die nicht die Idee zu so einem Geschäft hatten. In Österreich ist dies anders. Da gibt es keine Kolonien. Aber Aufreger über Leute, die sich selbst ihre Dienstleistungsunternehmen verkaufen. Das finden manche clever. Clever sind auch einige Österreicher, die in Berlin Immobilien kaufen. Aber eben nur einige. Die meisten werden am Berliner Markt mit staunendem Respekt betrachtet. Ungläubig trägt die eine Seite Glasperlen zum Notar und staunt über die andere, die Elfenbein oder doch zumindest bankbestätigte Schecks mitbringt – und dann noch Kaufverträge unterschreibt.

Mal im Ernst: Sind denn die manche Aufkäufer mit Blindheit geschlagen? Ja, Berlin ist die coolste Stadt auf diesem Planeten, the place to be. Berlin ist hip. Nirgendwo finden sich so viel Kunst, Kultur und Wissenschaft, soviel Clubs, Bars und Restaurants kombiniert mit unfassbar niedrigen Lebenshaltungskosten inmitten einer Metropole. Aber: Berlin hatte vor dem Kriege rund 4,5 Millionen Einwohner. Nach der Wiedervereinigung hatte Berlin nur noch 3,5 Millionen. Dann kam die Entscheidung, dass Berlin Hauptstadt des größten Staates der Europäischen Gemeinschaften wird. Es wurde gebaut, das Bauen wurde subventioniert. Denn dass angesichts der erwarteten Völkerwanderung nach Berlin die Mieten steigen würden, entsprach den Gesetzen der Ökonomie und die Gutmenschen wollten verhindern, dass der Autochtone bald sein Heim verliert, weil er es sich nicht mehr leisten kann. Gleiches galt für den Büroraum – denn alle Unternehmen, die nach 1945 ihre Zentrale in den Westen verlegt hatten, würden zurückkommen.

Und nun zur Realität: Mit Schering ist das letzte DAX-Unternehmen aus Berlin verschwunden. Die Bevölkerungsanzahl nimmt seit der Wiedervereinigung stetig ab. Mehr als die Hälfte der Berliner lebt von Transfereinkommen. Diese Tendenz steigt, die Mietbudgets sinken. Die Zahl der Arbeitslosen ist hoch, die Zahl der offenen Stellen für qualifizierte Mitarbeiter aber auch. Immer mehr Wohnungen stehen leer. In den hippen Bezirken, weil sie im Vergleich zur Berliner Durchschnittsmiete zu teuer sind, in den unhippen Bezirken, weil die coolen Leute dort nicht wohnen wollen und die die dort wohnen wollen mit ihrem Einkommen nur niedrige Mieten zahlen können. Und immer noch träumen viele Investoren von Galeristen aus NewYork, die jede Miete zahlen für eine Luxus-Dachgeschoss-Wohnung am Hackeschen Markt. Doch es gibt mehr Träumer als Galeristen.

Gewiss hat Berlin die jungen Kreativen und die Mitarbeiter von Politik und Lobby und dazu die wachsende Tourismusbranche. Doch die jungen Kreativen lieben unsanierten Altbau oder wollen in eine ganz bestimmte Gegend, die gerade heute hip ist. Morgen ziehen Sie ohnehin weiter in die Städte in denen sich Geld verdienen lässt – Berlin ist ein kreativer Durchlauferhitzer. Die White-Collar-Guys aus dem Regierungsviertel wohnen aber auch nicht überall. Und auch dieses Soziotop verdient auch keine Luxusgehälter. Und der Tourismus: Ein Hotelrezeptionist verdient EUR 1.500,00 brutto und liegt damit gut im Trend. Und zudem lohnt sich ein Blick auf die durchschnittliche Mietdauer der Wohnmietverhältnisse seit 1990 – hier zeigt sich eine vergleichsweise hohe Fluktuation.

Sollte man da noch in Immobilien in Berlin investieren? „Ja! Auf jeden Fall! Aber gezielt!“ Thomas Schwarzer ist Wirtschaftsexperte und Moderator (Börse am Mittag) beim Nachrichtensender N24. Er kennt die Tücken des Berliner Marktes. „Die Berliner Kreativen sind Avantgarde. An ihnen lässt sich heute schon ein Trend studieren: Die Immobilie wird –ob gekauft oder gemietet- immer mehr zum Lifestyleprodukt und damit kurzlebiger. Wer heute in Berlin Immobilien kauft, muss seine Zielgruppen kennen und genau wissen, für was welche Zielgruppe wie viel Geld ausgeben will.“ Dem stimmt Gerhard Oehling zu. Der Wiener kauft seit Jahren für verschiedene Unternehmen Immobilien in Berlin und gilt als Spree-Experte. „In Berlin wird man immer mit Immobilien Geld verdienen. Wichtig ist eine Verankerung im lokalen Markt und gute Netzwerke, um die richtigen Objekte zu guten Preisen zu bekommen. Schwierig wird es, wenn die Anleger die Immobilie kaufen ohne sie zu sehen.“ Zu Recht verweist Oehling hier auf teilweise originelle Phänomene des Immobilienerwerbs in Berlin. Auch deshalb wechseln einige Immobilien oft kurz nach dem Kauf schon wieder den Besitzer.

Ein Kenner der Anlage- und Prospekterstellungspraktiken vieler Wiener Unternehmen zeigt Galgenhumor. „Wenn heute ein Anlegerschützer Busreisen zu Berliner Fondsobjekten anbieten würde, müsste die Veranstaltung unter dem Motto stehen: Die Kunst der digitalen Fotographie im 21. Jahrhundert.“ Aber Wien liegt weit von Berlin entfernt. Und manches österreichische Unternehmen spart sich den Dialog mit Dienstleistern oder Szenekennern, wie Oehling oder Schwarzer – die über lokales know-how verfügen. Insbesondere in Bezug darauf, welche Lage heute bei den Meinungsmachern in ist und welche es werden wird.

Die Käufe seitens der Angelsachsen und der Skandinavier sind mittlerweile merklich zurückgegangen, denn die Juwelen und Halbedelsteine der Metropole an der Spree sind mittlerweile verkauft oder haben so lange den Besitzer gewechselt, bis die notwendige Verkaufspreishöhe nicht mehr erzielt werden kann. Der Ramsch wird dennoch weiter nachgefragt – oft von Österreichern. „Ein Segen für jede Portfoliobereinigung sind die Österreicher“, stellt ein bekannter Berliner Fondsmanager fest. „Aber der Denkfehler liegt darin, dass Berlin nicht Wien ist. Auch wenn Neukölln oder Hellersdorf ähnliche Bewohner haben, wie der II. oder der XX. Bezirk, werden zwei Dinge oft vergessen: In Wien ist die Mietregelung recht starr, aber berechenbar – und in Wien gibt es keine 30.000 leer stehenden Wohnungen, wie in Berlin.“

Berlin ist beredtes Beispiel für die „greater-fool-theory“ – und die österreichischen Aufkäufer setzen diese oft perfekt um: „Die Guten ist Töpfchen (das eigene Bestandshalterportfolio), die schlechten ins Kröpfchen (Fondsanleger schauen sich gern Fotos an…). Und Ungenießbares? Ein österreichisches Unternehmen in Wien teilt mittlerweile Plattenbauten in Lichtenberg, die offensichtlich nicht zu den Juwelen der Hauptstadtimmobilien gehören, auf und verkauft sie über Call-Center an irische Privatleute. Insider feixen oft über die Österreicher, die fast alles kaufen - aber noch viel mehr über die Iren und Spanier, an die sie es zumeist mit Aufschlag weiterverkaufen. Die Frage ist nur, wie lange die Spirale sich noch dreht. Insbesondere, da seit Januar die meisten Portfolios nach IFRS-Standards bewertet werden.

Bisher haben österreichische Unternehmen in Berlin gekauft, um die Immobilien rasch weiter zu verkaufen oder im Bestand zu halten. Für beide Strategien sind jedoch in den letzten Monaten Risiken aufgetreten – mit steigender Tendenz. Die gestiegenen Zinsätze ermöglichen fast nirgendwo mehr Leverage-Effekte. Daher sind die meisten opportunistischen Käufer vom Markt verschwunden. Das bedeutet für österreichische Aufkäufer weniger Wettbewerb, aber auch einen deutlich verringerten Markt von Interessenten, an die weiterverkauft werden kann oder die ihre Käufe finanzieren können.

Zudem verlangen die Banken auch von diesen Endkäufern aufgrund der Marktveränderungen bis zu dreimal mehr Eigenkapital als noch vor einem Jahr. Dadurch nimmt das gesamte Transaktionsvolumen aller Akteure um ein vielfaches ab. Wer aber zuviel auf Vorrat gekauft hat, um weiterzuverkaufen ist aufgrund der rasant fallenden Nachfrage oft zum unfreiwilligen Bestandshalter geworden. Da die Darlehenssituationen für die auf Zwischenerwerb angelegten Geschäfte zumeist nicht auf Langfristigkeit berechnet war, kann auch hier Ungemach drohen.

Die Situation der gewollten und ungewollten Bestandshalter kann nun prekär werden. Denn aufgrund der IFRS-Standards fallen einerseits Bewertungsgewinne weg. Aufgrund der IFRS-Regeln müssen die Objekte nun regelmäßig nach fair-value-Bewertungen eingewertet werden. Dies an sich wäre schon unangenehm, denn oftmals müssten Werte massiv nach unten korrigiert werden. Aber diese Abwertung ist nach IFRS in die Gewinn- und Verlust-Rechung aufzunehmen. Wer heute also ein Portfolio mit einem Volumen von EUR 100 Millionen hält und hieraus sieben Prozent Rendite erwirtschaftet, kann sich zunächst über acht Millionen Euro Erlöse freuen. Doch hiervon müssen noch die Kosten abgerechnet werden. Wenn sich nun nur zehn Prozent Wertkorrektur nach der fair-value-Methode bei der ersten Bewertung 2008 ergeben und im Laufe des Jahres der Markt um nur vier Prozent nachgibt, ergibt sich eine Glaubensfrage: In der Gewinn- und Verlust-Rechnung stehen sieben Prozent Gewinn gegen vierzehn Prozent Verlust und sämtliche Kosten. Wer glaubt also, dass die Anleger das mittragen?

Und nun sind wir wieder am Beginn der Problematik: Kaum ein anderer regionaler Markt ist sosehr auf Visionen, Nimbus und Hoffnungen gegründet wie Berlin. Viele davon werden und manche können eintreffen. Nur in der Vergangenheit haben viele davon den Bewertungen Auftrieb gegeben. Und nun IFRS!

Gewiss, privaten Direktanlegern mit einigen wenigen Objekten im Portfolio könnte IFRS gleichgültig sein. Denn sie sind ja nicht betroffen. Aber IFRS wird Bewegung in die Märkte bringen und diesen können sich auch Privatanleger nicht entziehen. Insbesondere dann nicht, wenn die nächsten Bankgespräche anstehen und Märkte und Objekte auf diese Weise bewertet werden.

Für jene, die ihr Geld bei österreichischen Fonds in Berliner Objekten angelegt haben, gibt es einen Lichtblick: Wiener Busunternehmen erklärten auf Anfrage, gern Busse für Anlegerfahrten nach Berlin bereit zu stellen um sich selbst ein Bild von dem Zustand der Objekte zu machen – und gegebenenfalls unter Beiziehung eines Gutachters zu überlegen, wann ein Ausstieg sinnvoll ist.

Und einer der besten Kenner des Marktes, der deutsche Immobilien-Kongressveranstalter Bernd-Heuer-Dialog aus Düsseldorf, expandiert nach Österreich – auf der ersten Veranstaltung im September in Wien dürfte das Thema heiß diskutiert werden.

Bis dahin gilt: Österreicher! Schont Euer Elfenbein – kauft keine Glasperlen!

Mit bestem Gruß aus Berlin

Ihr Wilhelm Stein

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Immobilienball Wien 2008

24.5.2008 by Reitzenstein.

17. Januar 2008

Es gibt Menschen, die essen Fisch mit dem Messer. Andere essen Fischfilet a la Bordelaise von Aldi direkt aus der Aluschachtel. Mit dem Messer. Und sie trinken zum Fisch Rotwein. Aus dem Tetrapack. Die Auflösung von althergebrachten Sitten zu einem Shakespearschen „Was Ihr wollt“ ist den Einen beredtes Zeichen der Demokratisierung aller Lebensbereichen. Den Anderen ist es ein Menetekel für den Untergang des Abendlandes. Eliten zeichnen sich zumeist durch Konsequenz aus. Das gilt besonders für Österreich. Wenn Ball, dann richtig. Gewiss, der österreichische Fußball mag die die Ausnahme bestätigende Regel sein. Aber wenn es stimmt, dass Traditionen Orientierung bieten, dann erklärt dies eine erstaunliche Ambivalenz. Der Österreicher gilt als lässig und gemütlich. Der österreichische Immobilienmanager als charmant und konziliant. Aber beim einem Ball verstehen österreichische Eliten keinen Spaß. Was ein pedantischer Preuße wiederum gar nicht verstehen kann. Die Ursachen liegen tiefer: In der deutschen Kleinstaaterei waren Höfe klein und damit auch ihr Budget für Bälle. Dadurch war das Beeindruckungspotential niedriger, der Prozentsatz der Teilnehmer an der Gesamtbevölkerung höher.

Unter den Eliten des weit verzweigten Vielvölkerreichs Österreich-Ungarn war Wien an sich schon ein Magnet. Wer wirklich wichtig im Reiche war, wurde in der Hofburg zum Ball geladen. Und wer wirklich reich war, baute sich nahe der Hofburg ein eigenes Palais und versuchte mit seinen Bällen gesellschaftlich zum allerhöchsten Kaiserhaus aufzusteigen. Die Hofballorientierung von Privatbauten zeigt sich noch heute an Privatbauten, wie dem Palais Pàlffy oder dem Palais Schwarzenberg.

Am 17. Januar 2007 entstiegen den zahlreichen schweren Wagen vor der Hofburg Damen im Ballkleid und Herren im Frack. Denn ohne Frack gab es keinen Einlass. Daran hat sich seit der Kaiserzeit nichts geändert, als die Wichtigsten im Lande einen Hofburgball unter dem Ehrenschutz des Allerhöchsten Kaisers besuchten. Auch am Ehrenschutz hat sich nur wenig geändert: Drei Bundesminister –Wirtschaft, Wissenschaft und Finanzen, zwei Ministerpräsidenten und zwei Nationalratspräsidenten sind ein Ehrenschutz, der die Wertschätzung der Politik für die Immobilienbranche zeigten.

Warum begrüßen in Berlin Bundestagspräsident und Minister die Elite der deutschen Immobilienmanager nicht zum Ball im Schloss Bellevue? Ist im nüchternen Preußen das Tagesgeschäft wichtiger als die Ballkultur? Lohnt sich die Anschaffung eines Großen Gesellschaftsanzuges nicht? Sehen deutsche Immobilienmanager mit Zylinder albern aus? Benötigt die deutsche Immobilienbranche die Entscheider der Bundespolitik nicht? Oder kann sich die deutsche Immobilienbranche einfach nur nicht als Markfaktor der deutschen Wirtschaft bemerkbar machen? (s. Interview mit Dietmar Deffner, S. XXX)

Doch die österreichische Immobilienbranche schwelgte nicht nur in Wertschätzung seitens der Politik und der Medien, sondern auch für sich selbst. Trotz moderater Eintrittspreise von EUR 70,00 wurde kein Sparprogramm geboten. Ein hochkarätiges Programm sorgten für eine außergewöhnliche Ballnacht. Dass Stargast Gloria Gaynor hohe Gagen verlangt, ist bei Insidern bekannt. Dass sich die österreichische Immobilienbranche einen stilvollen Auftritt etwas wert ist, auch. Doch keiner der großen Namen der Branche spielte sich in der Vordergrund mit der Nennung von Sponsoringsummen. Auch die Preisträger des „Cäsar“, des wichtigsten österreichischen Immobilienpreises zeigten freundliche Verbindlichkeit und Understatement: Georg Graf von Spiegelfeld wurde als erfolgreichster Makler geehrt. In der Kategorie „Shootingstar des Jahres“ wurde kurz vor Ende der Juryentscheidung René Benko von der Signa Holding GmbH nachnominiert. Denn dieser hatte das Immobilienportfolio der angeschlagenen Bank BAWAG PSK übernommen und war so an die Spitze der österreichischen Player aufgerückt – und auch in den Kreis der Cäsar-Preisträger. Weitere Preise gingen an Christoph Kothbauer (Hausverwalter), Dr. Daniel Jelitzka (Bauträger), Mag. Michael Wurzinger MRICS (Immobilienmanager) und Komm.Rat Prof. Alfons Metzger, FRICS (Lebenswerk). Viele Immobilienmanager fragten angesichts der gelungenen Veranstaltung noch in der Nacht nach dem Termin für kommendes Jahr.

 

Die Cäsar-Preisträger 2008 sind:

- Hausverwalter 08: Mag. Christoph Kothbauer, online hausverwaltung

- Immobilienmanager 08: Mag. Michael Wurzinger MRICS, Constantia Privatbank

- Klein, Aber Fein 08: DI Leonhard Pertl, AP Immobilien

- Makler 08: Georg Spiegelfeld, Spiegelfeld Immobilien

- Bauträger 08: Dr. Daniel Jelitzka, Dr. Jelitzka + Partner

- Shooting Star 08: René Benko, Signa Holding GmbH

- Lebenswerk 08: Komm.Rat Prof. Alfons Metzger, FRICS, CRE, MRG Metzger Realitäten

 

 

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Auszüge veröffentlicht im Immobilienmanager Magazin: www.text-kontor.de

 

 

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GRI European Summit Paris 2007

24.5.2008 by Reitzenstein.

Schlechte Aussichten und gute Stimmung.

Auf die Frage, was eine Immobilienveranstaltung für die Teilnehmer wertvoll macht, gibt es gewiss viele Antworten. Oft stehen jedoch Informationsgewinnung und Networking im Vordergrund. Die Veranstaltung GRI „European Summit 2007“ am 10. und 11. September 2007 in Paris im prächtigen Grand Hotel an der Oper baute sich beinahe ausschließlich auf diese beiden Elemente auf. Die Veranstaltung wirkte trotz über 600 Teilnehmern aus zahlreichen Ländern sehr intim. Immobilienmanager zum Anfassen. Der große Unterschied zu vielen anderen Immobilienveranstaltungen bestand darin, dass der große Ballsaal des Hotels –ein architektonisches Juwel- nicht vollgestellt war mit Hörsaalbestuhlung, sondern mit kleinen Sitzecken zum Flanieren in den Pausen einlud. Dieser Corso ermöglichte Ergänzung und Stärkung von Netzwerken. Zudem gab es keine Reden oder Monologe. Denn die eigentliche Veranstaltung war verteilt auf neun verschiedene Räume im ersten Obergeschoss. In Stuhlkreisen entwickelten sich in kleinen Gruppen Diskussionen über verschiedene Themen, die den Immobilienmanagern wichtig sind. Auf diese Weise Kennern eines Marktes direkte Fragen stellen zu können und die Antworten diskutiert zu wissen, machte die Antworten zumeist sehr wertvoll. Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel von der BEOS GmbH erklärte, warum er schon seit Jahren zu dieser Veranstaltung kommt: „Hier wird sehr offen unter Insidern über Insiderwissen gesprochen. Gerade bei kleinen Gruppen ergeben sich so viele neue Informationen mit Mehrwert.“ Dem stimmte Thomas Zinnöcker von der Berliner GSW zu: „Hier kann man offen sprechen und hat einen sehr direkten Zugang zu den Kollegen aus anderen Ländern.“

Bei den beiden Diskussionspanels über den deutschen Markt, „Germany – too late or just the beginning?“ und „German Commercial & Residential – where is the upside?“ zeigte sich, dass die Markteinschätzung auf Grundlage von Zahlen eine Sache ist. Sich jedoch von Insidern bestärken zu lassen, dass der eingeschlagene Weg der richtige ist, hat jedoch einen hohen Mehrwert. Das galt auch für die anderen Panels, beispielsweise „Hotel Asset Markets bust to boom.“, Le marché français – hausse ou hors de prix?“, „India – which reality matches the dream?“ oder auch „UK REITs – are they a new weapon for corporate financiers?“. Constantin Graf zu Stolberg von der Hypo Real Estate Bank AG brachte es auf den Punkt: “Wer sich nicht auf den deutschen Markt beschränken will, findet hier wichtigen Austausch und Kontakte.”

Besonders interessant war der Eindruck, den Marktteilnehmer vom derzeitigen deutschen Immobilienmarkt haben und ihre zugehörigen Nachfragen. Man ging allgemein davon aus, Mieten steigern zu können und erwartete, dass die Deutschen in Zukunft einfach einen höheren Anteil ihres Einkommens für Wohnen ausgeben müssen. Georg Freiherr von Hammerstein von der Pramerica Real Estate Investors AG gab jedoch zu bedenken, dass eine wirtschaftlich gesunde Stadt wie Stuttgart mit hohen Einkommen und niedriger Arbeitslosigkeit seit Jahren keine Bewegung in den Mietpreisen hat. Ein Bestandshalter von mehreren zehntausend Wohnungen im Osten der Republik nannte hingegen beeindruckende Mietsteigerungsraten der vergangenen und nächsten Jahre. Allerdings betonte er auch, dass dies bisher harte Arbeit war. Denn Mieterhöhungen ohne effektives Assetmanagement und Kundenbindungsmechanismen sind eine sehr kurzfristige Rechnung. Einig waren sich alle Teilnehmer an den Panels mit deutschen Themen, dass lokales Assetmanagement, Kenntnis der Region und der Zielgruppen unabdingbar für Investoren seien, die langfristig höhere Mieten oder zudem Bestandshaltung anstreben. Allerdings waren sich die Immobilienmanager auch in einem anderen Punkt einig: Dass es sich positiv auswirkte, dass die Veranstaltung nicht so überlaufen war, wie im Vorjahr und dass die pessimistische Markteinsicht der anwesenden Banker bedauerlich sei, aber nicht die Stimmung beim Networking nach der Veranstaltung trüben konnte.

veröffentlicht im Immobilienmanager Oktober 2007: www.text-kontor.de

 

 

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Marktbericht Wien Oktober 2007

24.5.2008 by Reitzenstein.

Jedes Land in der EU hat eine eigene Amtsprache. Doch es gibt weniger Sprachen als Mitgliedsstaaten. Denn in Belgien wird Französisch und Flämisch gesprochen, die irische Amtssprache für die EU ist englisch statt gälisch und in Österreich wird Deutsch gesprochen. Irrtum. Fast deutsch. In den EU-Richtlinien zu den Tomaten steht auf deutsch: „Die Tomaten (österr. Rispenparadeiser) werden…“. So nah stehen die Fettnäpfchen. Darum bestellt der Eigentümer eines Miethauses (österr. Zinshaus) auch keinen Schornsteinfeger, sondern einen Rauchfangkehrer – denn Kenntnis der regionalen Feinheiten sind das Sahnehäubchen (pardon: Schlagobershäubl) im Wissen eines Immobilienmanagers. Das gilt auch für das Wissen um die Feinheiten des Wiener und des österreichischen Immobilienmarktes. Doch den folgenden Informationen sei vorausgeschickt, dass nicht nur der Markt seine Eigenheiten hat, sondern auch die Marktteilnehmer. So ist zu beobachten, dass Immobilienmanager, die scharfe Wettbewerber sind, nicht so ellebogenorientiert zu arbeiten pflegen, wie es in anderen Märkten üblich ist. Gelegentlich lässt man sich sogar gegenseitig den Vortritt bei einem attraktiven Projekt. Denn der Markt ist sehr klein und die wichtigsten Teilnehmer kennen sich meist und sind oft dazu auch noch befreundet. Und wer auf dem Weg zu einer Immobilienbesichtigung einen Wiener auf der Straße nach dem Weg fragt, wird genau so oft versehentlich in die falsche Richtung geschickt, wie in Hamburg oder Berlin – aber mit viel mehr Charme und Verve. Bitteschön – Dankeschönbitte.

Wohnimmobilienmarkt

Den Österreichern sagt man eine größere Gemütlichkeit nach, als beispielsweise den Berlinern. Das trifft bei vielen Menschen oft zu, beim Wiener Wohnimmobilienmarkt immer. In Wien gibt es ca. 168.000 Wohnhäuser, vorwiegend Blockrandbebauung. Ca. 26.000 dieser Häuser mit ca. 245.000 Miet- oder Eigentumswohnungen sind vor 1919 gebaut. In der Zwischenkriegszeit wurden zwar zahlreiche Wiener Gemeindewohnungen errichtet. Da diese jedoch in der Regel nicht verkauft werden, wurde für den freien Markt vergleichsweise wenig errichtet. Da sich die alliierten Armeen erst in den letzten Kriegsjahren dem damaligen Großdeutschland so weit genähert hatten, dass Wien in Bomberreichweite lag, wurde im Vergleich zu Hamburg oder Köln vergleichsweise wenig Wohnsubstanz durch Bomben vernichtet. Deshalb handelt es sich bei einem großen Teil der Wiener Wohnungen um so genannte Althäuser. Die Bewohner genießen über den vergleichsweise strengen Mieterschutz ein Privileg, das manchem Immobilieninvestor Kopfzerbrechen bereitet. Die Mieter können bis drei Jahre nach dem Einzug bei der Schlichtungsstelle des Magistrats vorstellig werden und eine Neufestsetzung ihrer Miete nach Vergleichswerten beantragen. Geschieht dies, muss der Vermieter bereits gezahlte Miete über dem Vergleichswert erstatten. Daher sind Investitionen in Althäuser nur für bestimmte Anleger und Anlageformen interessant. Die Ursache hierfür ist im Kern der so genannte Kategoriemietzins. Dieser legt fest, wie hoch der maximal forderbare Nettokaltmietzins ist. Dennoch haben auch die Wiener Mieter neuzeitliche Anforderungen an die Qualität der Wohnungen und deren Modernisierungsstand.

Die Renditen auf dem Wiener Wohnimmobilienmarkt sind seit Jahren um die 5% stabil. Das ist im Vergleich zu anderen Standorten wenig. Daher empfehlen die einen Auguren zu verkaufen. Insbesondere aufgrund der steigenden Zinsen, da Leverage-Effekte kaum noch möglich sind. Andere Auguren weisen auf den hohen Nachfragedruck aus Osteuropa hin. Die dortigen Investoren schätzten den stabilen Wiener Markt mit wenigen Spekulationsrisiken. Fest steht jedoch, dass der Wiener Wohnimmobilienmarkt für opportunistische Käufer eher uninteressant ist.

Zu dieser Einschätzung kommt auch eine neue wissenschaftliche Studie. Mitarbeiter der Universität Wien haben 1991 aus dem Institut für Stadtgründung die SRZ Stadt + Regionalforschung GmbH ausgegründet und unlängst eine Studie über die Situation des Wiener Wohnimmobilienmarktes in Häusern vor 1919 vorgestellt. Die bisherigen Ergebnisse geben auch einen Überblick über den Gesamtmarkt. Projektleiterin Heidrun Feigelfeld erklärt, dass in Wien zwar derzeit über 200 dieser Althäuser im Jahr den Besitzer wechseln, zumeist an institutionelle Anleger.

Zur Zeit werden in Wien 5.500 neue Wohnungen gebaut.[1] Hinzu kommt die Sanierung von 10.000 Altbauwohnungen. Beides wird unmittelbar durch die Stadt Wien und den Bund mit EUR 535 Mio. (2006) gefördert. Weitere EUR 600 Mio. gab die Stadt Wien für Sanierung und Erhaltung ihrer eigenen 200.000 Wohnungen aus. Insgesamt liegt ein Schwerpunkt bei geförderten Sanierungen auf thermisch-energetischer Wohnhaussanierung. Auch an dieser Stelle zeigt sich, dass im kleinen Wiener Markt staatliche Einflüsse sehr viel dominanter sind, als in deutschen Metropolen. Die einzigartige Unternehmung der Wiener Gemeindewohnungen und die Aktivitäten der Wien Holding, in der die Stadt ihre Immobilienaktivitäten bündelt, sind in der Lage Trends zu setzen, denen sich die anderen Marktteilnehmer nicht völlig verschließen können. Diese werden durch europaweit verbreitete Marktsteuerung mittels Subventionen noch verstärkt.

Das Österreichische Institut für Wirtschaftsforschung haben im März 2007 eine Studie von Margarete Czerny und Michael Weingärtler zu „Wohnbau und Wohnhaussanierung als Konjukturmotor“ vorgelegt. Die Studie befasst sich auch mit der Wirksamkeit der österreichischen Förderinstrumentarien. Diese üben, so die Autoren, eine nachfragesteuernde Wirkung aus. „Um den Wohnungsbedarf decken zu können, sollte die Wohnbauförderung durch neue Förderprogramme als Lenkungsinstrument mittelfristig einen neuen Stellenwert erhalten. Dabei ist verstärkt auf die Bereitstellung von sozialem Wohnraum zu achten. Darüber hinaus wären Innovationen im Bereich der Wohninfrastruktur und im Bereich der wohnungsbezogenen Dienstleistungen anzustreben. Eine zentrale Rolle wird eine geeignete Reaktion auf die Alterung der Gesellschaft spielen – etwa in Bezug auf eine Anpassung der Wohnbauförderungsprogramme für Ältere.“ Hierzu gehört auch das Konzept der Pflegedienstwohnungen. Dieses Konzept sieht vor, dass besonders ältere und versorgungsbedürftige Mieter in Quartieren wohnen sollen, in denen auch junge Menschen und vorwiegend Pflegekräfte wohnen. Der Erfolg dieses viel versprechenden Ansatzes muss gewiss zu gegebener Zeit noch evaluiert werden, doch ist bemerkenswert, wie hier konkrete Maßnahmen angegangen werden.

Da ein großer Teil der Altbausubstanz in Wien in städtischer Hand ist und sehr wenige der anderen Immobilien gehandelt werden, ist dies, nicht zuletzt aufgrund der niedrigen Renditen, ein Nischenmarkt. Jedoch wird die Einwohnerzahl Wiens nach allen einschlägigen Prognosen in den nächsten Jahren stark wachsen. Die Miethöhe bei Neubauwohnungen unterliegt nicht der oben genannten Preisbindung. Hier wird ein interessanter Markt weiter expandieren.

Es ist angestrebt, durch überproportionale Erweiterung des Angebotes gegenüber der steigenden Nachfrage die Wohnungsknappheit sukzessive verringert. Auch kann so die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf besser befriedigt werden. Die niedrige Durchschnittsrendite und steigende Zinssätze werden jedoch dafür sorgen, dass Investoren auch in Zukunft am Wiener Wohnimmobilienmarkt selektive und portfoliospezifische Kaufentscheidungen zu treffen haben.

Büroimmobilienmarkt

Leerstandsquote 6%. Das klingt attraktiv im Vergleich zu manch deutscher Metropole. Doch es lohnt sich, genauer hinzuschauen. Die Leerstandsanalyse des Wiener Büromarktes von der Interpool Facicon Commercial Property Solutions GmbH zeigt, dass 45% aller heute verfügbaren Flächen bereits auch schon vor 30 Monaten leer standen. Diese strukturellen Leerstände seien nur unter Einbringung neuer Konzepte zu beseitigen, erklärt Andreas Gnesda, Geschäftsführer bei Interpool. Daraus folgert er, dass 30% des Leerstandes faktisch struktureller Natur seien, womit der tatsächliche Büroleerstand nur bei 4,5% liege.

Der Wiener Büroimmobilienmarkt wird ambivalent wahrgenommen. Einerseits klagen zahlreiche Großunternehmen, dass es an attraktiven Flächen mangelt. Doch hierbei muss berücksichtigt werden, dass für diese Unternehmen nicht nur die Lage wichtig ist, sondern auch die Verfügbarkeit von großen, zusammenhängenden Flächen. Die sind nach Ansicht von Experten tatsächlich rar. Andererseits ist für zahlreiche kleine und mittelständische Unternehmen das Angebot größer, aber nicht immer optimal nutzbar. Zwar werden nach und nach die neuen benötigten Flächen gebaut, aber dennoch oft schleppend vermietet. Denn oft ist es wichtig, dass das Image eines Quartier mit dem des Unternehmens übereinstimmt – und mit der Wahrnehmung von dessen Mitarbeiter.

Einen radikalen Schritt unternahm daher im vergangenen Jahr die städtische Wien Holding. Sie übernahm im XX. Bezirk ein 181.000qm großes Gelände, auf dem zuvor ein Bauunternehmen angesiedelt war. Über den Bezirk waren international bisher nur zwei Dinge allgemein bekannt. Dass dort das Obdachlosenasyl stand, in dem Adolf Hitler die Postkarten malte, die seine Freunde an Touristen verkauften und das der Bezirk arm ist, aber so gar nicht sexy. Und da es in diesem Bezirk bisher kein Quartier war, das sexy war, baut Stefan Barasits von der Wien Holding nun eines. Dieser Trend, ein ganzes Quartier zu bauen, um damit ein klares Image und eine stringente Immoblienkommunikation zu verbinden, ist in Wien deutlich bemerkbar. Das Quartier an den Gasometern, die UNO-City, Viertel 2, die Platte – überall wird der große Wurf angestrebt. Die Erfolge sind unterschiedlich. Klar ist aber, wofür ein Viertel steht.

Doch es ist letztlich die erzielbare Miete, die Investitionen auslöst. Und die blieb auf dem Wiener Büromarkt in den letzten Jahren nahezu unverändert. Wenn man die Inflation hinzurechnet, sind die Mieten faktisch leicht gefallen.[2] Bei EUR 11,48/qm Nettomiete lag der Durchschnitt der letzten Jahre, während Spitzenmieten bei EUR 21,00/qm auch beinahe unverändert blieben. Die Top-15% liegen bei durchschnittlich EUR 16,50/qm im Gegensatz zu EUR 17,60/qm vor zweieinhalb Jahren. Da die Mieten stabil sind und wohl auch bleiben werden, sind spekulationsgetriebene Entwicklungen in der Donaumetropole selten. Trotz der teilweisen Verknappung von Flächen ist nach Expertenmeinung eine bemerkbare Veränderung des Mietniveaus nicht zu erwarten. Im Jahre 2006 wurden, wie im Vorjahr, ca. 390.000 qm vermietet, während das Gesamtflächenangebot laut CBRE sich von 242.000 auf 200.000qm verringerte bei anhaltender Nachfrage. Zu ähnlichen Schlüssen kommt der Büromarktbericht von Dr. Max Huber & Partner Gewerbeimmobilien GmbH aus dem Herbst 2006. Zwischen allen vorliegenden Studien sind die Abweichungen nur gering.

Der Bedarf an Büroflächen wird weiter steigen. Etwa in gleichem Maße steigt auch das Angebot. Nach Auskunft von Andreas Gnesda von der Facicon waren jedoch die meisten großen Flächen, die 2007 in den Markt kamen, schon vor der Fertigstellung vermietet. Auch CB Richard Ellis stellte fest, dass von allen neu in 2007 fertig gestellten Flächen in Wien schon 38% vorab vermietet sind. Dies führt für Investoren zu einer komfortablen Planbarkeit der Mietverhandlungsergebnisse. Im Umkehrschluss sind Schnäppchen jedoch die Ausnahme. Topflächen sind selten erhältlich, weshalb hier Engpässe entstehen. Denn viele renommierte Unternehmen können und wollen nicht auf die Flächen des strukturierten Leerstandes ausweichen.

Aufgrund der geringen Bautätigkeit der letzten Jahre gibt es Wien noch eine Besonderheit. Das Gesamtangebot der verfügbaren Objekte ist weitgehend gleich geblieben. Jedoch hat sich das verfügbare Segment der Flächen von über 10.000qm in den letzen zwei Jahren halbiert. Da 60% der Flächen im Segment bis 1.000qm liegen und weitere 20% bis 2.500qm ist es für große Unternehmen mittlerweile schwierig, große zusammenhängende Flächen zu finden. Bei kleineren Unternehmen mit offenerem Anforderungsprofilen und hinreichend Vorlaufzeit ist es einfacher, aber bei weitem nicht so komfortabel wie auf einem Mietermarkt, wie beispielsweise Berlin.

Neue Projekte

Zahlreiche besonders bemerkenswerte Immobilienentwicklungen werden in den nächsten Jahren den Wiener Markt erweitern. Exemplarisch seien hier einige Projekte vorgestellt. In der Nähe des ländlich gelegenen Flughafen Wien-Schwechat in Niederösterreich und dem Stadtrand von Wien liegt die Gemeinde Oberlaa. Auf dieser Schnittstelle zwischen Stadt und Land wurde in den siebziger Jahren der Kurpark mit Sportstätten und Kurmittelhaus gebaut. Oberlaa war die Erholungsoase der Siebziger – und sieht auch so aus. Der heutige Betrachter wähnt sich in einer Zeitreise und würde sich nicht wundern, Austin Powers bei Aerobic-Übungen zu begegnen. Denn zwanzig Jahre geschah beinahe nichts auf dem Gelände.

Öffentliche Verwaltungen sind in der Regel komplizierter und schwerfälliger als der Markt und seine Erfordernisse. Um die privatwirtschaftlichen Beteiligungen der Stadt Wien effizient führen zu können, gründete diese 1974 die Wien Holding. Diese Beteiligungen erstrecken sich auf „Kultur-, Freizeit- & Veranstaltungsmanagement“, „Logistik & Mobilität“, Medien und Bildung, sowie Umweltmanagement. Nach Auskunft der Geschäftsführerin der Wien Holding, Brigitte Jilka, lässt die Wien Holding alle Tochterunternehmen nach Markterfordernissen ohne politischen Einfluss arbeiten. Vorraussetzung sei jedoch, dass die Ergebnisse der Stadt Wien nutzen. Die zugehörigen Erfordernisse an dieser Schnittstelle zwischen Immobilienmarkt und Verwaltung kennt Jilka gut. Sie war zuvor Leiterin der Wiener Stadtentwicklung und –planung.

Um den Tourismusstandort zu stärken, hat die Wien Holding sich auch an der Wien Oberlaa Projektentwicklungs GmbH beteiligt. Diese baut auf dem Gelände des heutigen Kurparkes mit überwiegend privaten Mitteln auf den Thermalquellen des Kurmittelhauses für EUR 220 Mio. ein Wellnesszentrum. Wenn man sich den beeindruckenden Panoramablick und die Wetterverhältnisse weg- und stattdessen Wüste hindenkt, würde so ein Projekt in Dubai gar nicht auffallen und in die Reihe der dortigen Superlative eingereiht. Aber es handelt sich um Wien. Die Geschäftsführerin der Wien Oberlaa Projektentwicklungs GmbH, Monika Freiberger: „Wir haben das Weltbeste zusammengetragen, den Größenwahn weggeschafft und den Rest auf die Bedürfnisse von Wien, als dem Tor zu Südosteuropa, zurechtgeschnitten“. Auf 196.000qm werden bei Abschluss des Projektes 60.000qm Nutzfläche verteilt sein auf eine Therme (EUR 130 Mio. Invest), ein drei- und vier-Sterne-Hotel, sowie ein Apartmenthaus (EUR 55 Mio. Invest) und einen Lifestylebereich mit Gastronomie und Einkaufsflächen (EUR 35 Mio. Invest). „Das Wellnesszentrum wird sich von vergleichbaren Anlagen in Europa durch seine Universalität unterscheiden“, so Freiberger. „Die klassische Therme, ergänzt um medizinische Behandlungen, ein weites Feld von Entspannungsmöglichkeiten, Apartments für verlängerte Wochenende und Hotels für Kurzurlauber.“ Hier hat Freiberger auch das Einzugsgebiet Ost- und Südosteuropa im Blick und rechnet aus diesen Regionen mit vielen Besuchern. Und rechnen kann Monika Freiberger – zuvor war sie Finanzvorstand in einem großen Unternehmen. Für deutsche Besucher ist ein Wellnesswochenende in Wien näher als Dubai, das Land ohne Burgtheater, ohne Museen und vor allem ohne die weltberühmte Kurkonditorei. Denn die bleibt im neuen Oberlaa-Wellness-Komplex, wie sie ist. Wer die Therme nach ihrer Fertigstellung nicht überzeugend findet, kann jedoch schon heute sicherstellen, dass er dennoch kommt. Die Mousse-au-chocolat-Torte der Kurkonditorei hat nämlich hohes Suchtpotential.

Suchtpotenial hat das Gelände des Quartiers 22 kaum. Die Industriebrache mit einigen wenig anziehenden Bürogebäuden aus den siebziger Jahren soll jedoch ein Modellprojekt für die Quartierentwicklung werden. Dieses jedoch gliedert sich in verschiedene Unterquartiere. Base22 wird ein Studentendomizil der besonderen Art. Die Centrope Region mit 22 Universitäten und 21 Fachhochschulen – auch die Anrainerstaaten sind hier einbezogen, erzeugt stablile Nachfrage an Studentenwohnungen. Diese werden in verschiedenen Größen und Ausstattungen hier geschaffen. Hinzu kommen zahlreiche und diverse Gemeinschaftsflächen um auch für den studentischen Geldbeutel Lebenskomfort zu bieten. Mensa, Internetcafé, Fitnesscenter ziehen die Studenten aus der Innenstadt, wo sie zumeist im IX. Bezirk wohnen. Dies hat zum einen eine Entlastung des dortigen Nachfragedrucks zur Folge. Andererseits verlagert er das Studentenwohnen in Richtung Flugfeld Aspern. Hierhin werden in den nächsten Jahren große Teile der Wiener Universitäten zusammenziehen. Dadurch wird eine zeitgemäße Campusstruktur geschaffen und gleichzeitig viel Gewerbefläche in den Innstadtbezirken frei. Sowohl vom Flugfeld Aspern, als auch von Base 22 sind es mit den öffentlichen Verkehrsmitteln ca. 15-20 Minuten ins Zentrum der österreichischen Hauptstadt. Aber auch nur 45 Minuten in die slowakische Hauptstadt Bratislava.

Auf dem Nachbargrundstück entsteht die Oase22 mit vorwiegend Wohnanlagen für ältere Menschen auf 57.000qm BGF. Da diese Zielgruppe wenig kaufkräftig ist, sind Flächen mit guter Qualität im Innenstadtbereich nur schwer erhältlich. Daher ist die Strategie des Bauherrn des Quartiers 22, der Wien Holding, hier ähnlich wie bei Base 22. Die Nachfrage wird aus dem Zentrum gezogen und zudem ein neues Soziotop auf der grünen Wiese geschaffen. Dieses soll sich abgrenzen vom restlichen XX. Bezirk, der nicht der schönste der 23 Wiener Bezirke ist. Auch verursacht durch seine Beschaffenheit hat der XX. Bezirk das niedrigste Durchschnittsalter und wird durch die neuen alten Bewohner der Oase 22 nicht überaltern.

Ein weiterer Bereich des Quartiers wird Star22. Hier werden auf 36.000qm 107.000qm BGF mit gemischter Nutzung Büro, Wohnen, Einkaufen entstehen. Inmitten der drei 22er Projekte errichtet die Wiener Wirtschaftsförderung ihr neues Gebäude. Zusammengefasst ist dies eines der vielen Wiener Beispiele für Quartierentwicklung.

Gegenüber der UNO City steht seit 1999 der Milleniumtower am Donauufer. Bekannt wurde er durch zahlreiche Superlative. So handelt es sich nicht nur um das höchste Gebäude Österreichs mit 202 Metern Höhe. Insider berichten von der raschen Bauzeit mit 2,5 Geschossen pro Woche. Die beiden verbundenen, voll verglasten Zylinder haben 47.200m² BGF, wovon 38.500m² Bürofläche sind. Die unteren Geschosse beherbergen Shoppingcenter, Multiplexkino und Gastronomie. Zahlreiche Mieter steuern von hier aus ihr Osteuropageschäft. Neben Xerox haben auch CSC, Carlson Wagonlit, Inode, Agip und Cisco hier gemietet. Nachdem Bauherr Georg Stumpf im Jahre 2002 EUR 24,5 Mio. Mieteinnahmen erzielen konnte, verkaufte 2003 die Liegenschaft für EUR 360 Mio. an MPC (Münchmeyer Petersen Capital). Die Baukosten betrugen hingegen EUR 145 Mio.

Der Millenium Tower war eine der Keimzellen für ein neues Quartier und der Motor für dessen Attraktivierung. Die Signa Holding GmbH hat abgewartet, bis sich hinreichend Infrastruktur gebildet und das in den Turmsockel integrierte Einkaufszentrum Milleniumcenter sich als Publikumsmagnet etabliert hatte. Dann baute sie unmittelbar neben dem Milleniumtower für EUR 70 Mio. das Millenium Office Center. Dr. Marcus Mühlberger, CFO der Signa Holding erklärt die Strategie: „Unsere hochwertigen Büroflächen sind an Qualität, Standort und Infrastruktur mit dem Milleniumtower vergleichbar. Aber da Türme höhere Betriebskosten haben, sind wir für den Mieter die günstigere Alternative. Zudem bieten wir große, zusammen hängende Flächen, was in Wien nicht häufig ist.“

Doch Reinhard Madlencik, Head of Real Estate bei Österreichs gößter Bank, Bank Austria Creditanstalt AG, warnt vor übergroßer Euphorie. Eine genaue Marktkenntnis und Gespür für die benötigten Produkte sei immer sinnvoller, als einfach einem Trend zu folgen.

In Wien wird derzeit an vielen zukunftsträchtigen Projekten gearbeitet. Die Zusammenlegung von Süd- und Westbahnhof und vieles mehr zeigen die Dynamik des Wiener Marktes. Aufgrund der vergleichsweise hohen Nachfrage und guten Mieten wird sich diese Dynamik in den nächsten Jahren fortsetzen. Denn noch braucht der Markt generell noch viele neue Flächen.

Investoren

Da auf dem Wiener Immobilienmarkt recht wenig Transaktionsvolumen bewegt wird, investieren zahlreiche österreichische Immobilienunternehmen in der Provinz oder im Ausland. Daher kommt es oft zu Einkäufen von Wohnhäusern in Berlin und Leipzig erklärt Gerhard Oehling von der FMS GmbH in Wien und Berlin. „Viele Unternehmen aus Wien bewegen sich in den historisch gewachsenen Märkten in Bulgarien, Tschechien, Rumänien und Ungarn. Wir verhalten uns hier bewusst atypisch, wachsen nach Westen und freuen uns deshalb, dass sich der Erfolg unserer Strategie in gesundem Wachstum zeitigt.“

Doch auch andere Unternehmen streuen in Richtung Deutschland und Osteuropa. Prominente Beispiele sind die Immofinanz. Die Strategie dieses Unternehmens mit einem Immobilienvermögen von EUR 16,3 Mrd. lesen Sie auf Seite 21 Auch die conwert AG hält die Streustrategie nach Deutschland und Osteuropa für sinnvoll. Deren Vorstandsvorsitzender Johann Kowar erläutert seine Gedanken für die Zukunft seines Unternehmens im Interview auf Seite 23. Auch die Signa Holding GmbH streut zwischen Ost und West, Metropolen und Provinz. Das Unternehmen hat nicht nur spektakuläre Projekte in Wien umgesetzt, sondern engagiert sich auch in weiteren Gebieten des traditionell hauptstadtorientierten Österreich. In Innsbruck wird für EUR 130 Mio. Westösterreichs größtes Bauvorhaben umgesetzt, das Kaufhaus Tyrol. Am Standort eines Traditionskaufhauses entsteht ein modernes Einkaufszentrum. Jedoch ist auch die Signa eines der österreichischen Unternehmen, die auf Einkaufstour in den neuen Ländern Deutschlands sind. Sie hat daher einen bis zu EUR 75 Mio. konzipierten Berlin-Fond aufgelegt, der bereits ein Volumen von knapp EUR 50 Mio. hat. Der Signa Recap Dresden 01 Fond hat jedoch noch vor dem Anziehen der Preise in Berlin rechtzeitig die Zeichen der Zeit erkannt und in Dresden investiert. Benedikt Graf v. Dürckheim, Aufsichtsrat verschiedener Signa-Gesellschaften, präzisiert: „Gerade bei geschlossenen Fonds muss der Anleger verschiedene Optionen haben, mit denen er sich identifizieren kann. Darum fokussieren wir unsere Aktivitäten auf verschiedene Standorte, die verschiedenen, aber klaren Trends folgen.“

Der Wiener Immobiliemarkt ist somit nur bedingt mit dem anderer Metropolen zu vergleichen. Die ausgewählten Beispiele geben einen ersten Eindruck vom Wiener Markt und seiner ständigen Wiedergeburt als Kern einer ehemaligen Vielvölkermonarchie und der heutigen informellen Position als Tor zu Ost- und Südosteuropa. Das irrationale Moment historischer Bindungen ist fester Bestandteil österreichischen Immobilienhandelns. Und neben interessanten und manchmal auch lehrreichen regionalen Eigenheiten des österreichischen Marktes, ist Wien für einen Immobilienmanager immer eine Reise wert.

Julien Reitzenstein

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[1] Margarete Czerny, Michael Weingärtler, Österreichisches Institut für Wirtschaftsforschung: Wohnbau und Wohnhaussanierung als Konjunkturmotor

 

[2] Quellen: Facicon, Report Februar 2007 / CB Richard Ellis, Wiener Büromarktbericht IV./2006 / Dr. Max Huber und Partner Gewerbeimmobilienbericht Herbst 2006 / Colliers Immobilienmarktbericht 2006

 

 

Veröffentlicht in der Immobilienwirtschaft Oktober 2007: www.text-kontor.de

 

 

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

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