Wissen ohne Wissenschaft?

9.1.2011 by Reitzenstein.

 

Einer der Grundsätze der Chipindustrie ist Moore’s law. In diesem Zusammenhang bemerkte Gordon Moore: „Wäre die Entwicklung in der Automobilindustrie so schnell wie in der Halbleiterindustrie vorangeschritten, würde ein Rolls Royce mit fünf Litern Benzin eine Million Kilometer weit fahren. Und es wäre billiger, ihn wegzuwerfen, als ihn zu parken.”

 

Dies war zunächst auf die technischen Entwicklungsmöglichkeiten gemünzt. Schaut man sich jedoch an, welche Innovationserfordernisse verschiedenste Branchen in letzten Jahren bewegen – und bewegen müssen – zeigt sich, dass sehr genau geschaut wird, was der Kunde und Nutzer erwartet und wie dieser Erwartung möglichst effizient entsprochen werden kann.

 

Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, welche Innovationen die Immobilienindustrie in den letzten Jahren hervorgebracht hat, um ihre Zukunftsfähigkeit zu optimieren – und welcher Zweig der Branche hier wie reüssierte.

 

Zur Erinnerung: Es war ein Blindflug im Umgang mit den ökonomischen Gesetzmäßigkeiten von Immobilien, die die westliche Welt in die verheerendste Krise seit dem II. Weltkrieg rutschen ließ. Und gleiches geschieht dieser Tage asiatischen Raum erneut.

 

Daraus ergibt sich, dass es derzeit fünf Gruppen am Immobilienmarkt gibt: Nutzer, Eigentümer, Hersteller, Berater – und den haftenden Steuerzahler, vertreten durch seine parlamentarischen Vertreter oder den neuen Typus des Wutbürger-Mobs. Sie alle haben entweder Interesse oder sogar die Notwendigkeit, auf evidenzbasierter Grundlage sichere Prognosen als Voraussetzung für Entscheidungen zu haben. Wenngleich das Interesse an Transparenz für jede Gruppe anders ist, bestehen die Entscheidungsgrundlagen oft noch aus Bauchgefühl und Erinnerungsabgleichungen mit Erfahrungen. Zudem gibt es die aus laufenden Geschäftszahlen und Marktbeobachtungen einzelner Unternehmen entstehende Marktreports ohne wissenschaftlichen Versuchsaufbau.

 

Es zeigt sich bei genauer Betrachtung, dass die wissenschaftsbasierte Grundlagenforschung nur sehr partiell existiert. Daraus folgt, dass es einer business-neutralen, allgemein anerkannten Ausgangsbasis für die gesamte Breite der Immobilienindustrie fehlt. Wer jedoch soll die Kosten für Erkenntnisschaffung tragen, von der der gesamte Markt profitiert und letztlich auch die Volkswirtschaft. Einerseits ist dies gewiss Aufgabe von Bildungspolitik. Allerdings ist hier eine Lobby der Immobilienindustrie auf Landesebene allenfalls in homöopathischen Dosen bemerkbar. Folglich bleibt nur der Weg, dass die Mitglieder ihre Interessenvertretungen in dieser Richtung motivieren und zudem eigene Wissenschaftsförderung gestalten, die so attraktiv ist, dass die Studenten dort hohen Zulauf verursachen und am Ende der Markt den Wissensmarkt regelt.

 

Da es erfreulicherweise immer mehr Immobilienunternehmen gibt, die ihrer sozialen Verantwortung gerecht werden, sei gewünscht, dass auch Wissenschaftsförderung zum Nutzen der Branche und zur Ausbildung kommender Generationen in diesem Zusammenhang als lohnendes Engagement identifiziert wird.

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Quo Vadis Germania?

4.2.2010 by Reitzenstein.

Professor Dr. Wolfgang Wiegard ist Mitglied des Sachverständigenrates der deutschen Bundesregierung zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, landläufig „Wirtschaftsweise“ genannt.

 

 

Reitzenstein: Herr Professor Wiegard, wie beurteilen Sie die derzeitige gesamtwirtschaftliche Situation, insbesondere in Hinblick auf die Kreditklemme, die der Wirtschaft nach Meinung vieler droht?

 

Prof. Dr. Wiegard: Die Kreditklemme wird kontrovers diskutiert. Ein Blick in die Kreditvergabestatistik zeigt, dass das Kreditvolumen in Deutschland sich nicht wesentlich verändert hat. Die jüngst veröffentlichte Kredithürdenumfrage des Ifo-Instituts unter 4.000 deutschen Unternehmen zeigt zwar für den Januar 2010 einen leichten Rückgang bei der Beurteilung der Kreditrestriktionen an, befindet sich aber nach wie vor auf hohem Niveau. Letztlich ist das aber auch ein normaler Vorgang. In einer Wirtschaftskrise steigt die Insolvenzgefahr und die Banken müssen sich absichern und lassen angemessene Vorsicht walten. Ich möchte nicht ausschließen, dass die Kreditsituation sich im Verlaufe des Jahres 2010 noch anspannt, aber im Bereich normaler Parameter.

 

Reitzenstein: Was raten Sie dann Unternehmen, die dennoch krisenbedingt erhöhten Kreditbedarf haben?

 

Prof. Dr. Wiegard: Für diese Unternehmen hat die Bundesregierung den Deutschlandfond aufgelegt. Hier stehen den Unternehmen 40 Milliarden Euro eben für diesen Zweck zur Verfügung.

 

Reitzenstein: Diese Mittel werden jedoch von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) nicht unmittelbar vergeben. Viele Unternehmen klagen, dass die Hausbanken den Weg zu den KfW-Mitteln nicht freigeben, weil sie lieber eigen Darlehen ausreichen möchten und somit ihren Kunden für sich behalten möchten. Doch an Unternehmen, die krisenbedingt Geld brauchen, reichen die Hausbanken auch nur zögerlich Kredite aus. War das im Sinne des Erfinders?

 

Prof. Dr. Wiegard: Gewiss nicht. Es ist problematisch, dass die KfW ihre Mittel nicht unmittelbar ausreichen kann. Da die Großbanken und Landesbanken ihr Kreditgeschäft massiv heruntergefahren haben, sind die Sparkassen und Volksbanken oft eine sinnvolle Alternative.

 

Reitzenstein: Welchen Rat geben Sie österreichischem Geld, das sich einen sichereren Anlageort sucht?

 

Prof. Dr. Wiegard: Der deutsche Markt ist stabil. Zwar haben deutsche Banken auch große Summen in CEE verloren, aber im Verhältnis zum Geschäftsvolumen und zur Größe der Volkswirtschaft nicht soviel wie beispielsweise Österreich. Die Renditen sind zwar nicht am oberen Ende, aber dafür stabil und berechenbar. Zudem hat die Bundesregierung mit der Anfang 2008 in Kraft getretenen Unternehmensteuerreform einen attraktiven Investitionsstandort auch für ausländische Unternehmen geschaffen. Anfang 2009 wurde die Abgeltungssteuer eingeführt – so gibt es auch keine Diskriminierung von Kapitalerträgen zwischen Österreich und Deutschland mehr. Kurzum: Deutschland bietet eine stabile wirtschaftliche und gesetzliche Infrastruktur für Investitionen aus dem Ausland.

 

Reitzenstein: Was wird die Zukunft für die Staatsfinanzen bringen?

 

Prof. Dr. Wiegard: Im Jahre 2010 kann noch keine Konsolidierung stattfinden. Jetzt muss zunächst noch der beginnende Aufschwung stabilisiert werden. Hierzu wurde das Wachstumsbeschleunigungsgesetz verabschiedet. Steuerabsenkungen führen zu höherer Staatsverschuldung; diese muss jedoch genau kalkuliert werden und auf ihre Effekte überprüft.

 

Reitzenstein: Wann beginnt der Staat zu sparen?

 

Prof. Dr. Wiegard: Im Jahre 2011 muss eine starke Konsolidierungsphase beginnen. Jedoch muss sich die Bundesregierung den Vorwurf gefallen lassen, dass sie hier bislang weder ein Konzept vorgelegt hat, noch irgendwie definiert hat, an welchen wirtschaftlichen Stellschrauben sie den Bundeshaushalt konsolidieren will.

 

Reitzenstein: Was bedeutet das für die Zinssituation in der Eurozone, insbesondere für die Zinslast der öffentlichen Haushalte?

 

Prof. Dr. Wiegard: Die EZB ist unabhängig. Es besteht nicht der geringste Zweifel, dass sie ihrem vornehmlichsten Auftrag nachkommt, das Preisniveau stabil zu halten. Allerdings kann ich mir vorstellen, dass sie über diesen Punkt hinaus auch mittelfristig die Zinsen anhebt, um Druck auf die Mitgliedsstaaten auszuüben, ihre Haushalte rasch zu konsolidieren.

 

Reitzenstein: Herr Professor Wiegard, wir bedanken uns für das Gespräch.

 

Das Gespräch führte Julien Reitzenstein, erschienen in Österreich im Immobilienmagazin

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LVZ: Alte Strickwarenfabrik zieht Kreative an

3.1.2010 by Reitzenstein.

Am 29.12.2009 veröffentlichten wir einen Beitrag über die Alte Strickfabrik in Leipzig

Drei Tage später veröffentlichte die Leipziger Volkszeitung hierzu auch einen Artikel:

http://nachrichten.lvz-online.de/leipzig/citynews/alte-strickwarenfabrik-zieht-kreative-an/r-citynews-a-8147.html

Alte Strickwarenfabrik zieht Kreative an

Jens Rometsch

Foto: Wolfgang Zeyen Die Hofansicht der ehemaligen Strickwarenfabrik in der Berliner Straße Leipzig. (Rechts im Bild die Ruine auf dem Nachbargrundstück, die nach Auskunft von deren Eigentümer in Bälde an einem langen Wochenende entfernt wird. d.R.)

 

 

Als im April 2009 ein Leipziger Familienunternehmen die alte Strickwarenfabrik in der Berliner Straße 65 erwarb, standen die fünf Geschosse weitgehend leer. “Bekannt war dieses Objekt eigentlich nur noch bei Bahnreisenden”, sagt Anett Micklich von der Pragmatic Equity AG, die die traditionsreiche Immobilie nun entwickelt. “Wer aus Richtung Norden zum Hauptbahnhof hereinfährt, sieht kurz vor der Wittenberger Straße immer diese riesige, traurige Ruine neben unserem Gebäude, die seit dem Einschlag einer Luftmine im Jahr 1944 unverändert so dasteht.”

In der Gründerzeit gehörte das Areal zu einem blühenden Industriegebiet. Als Strickwarenfabrik der Gebrüder Frank wurde zunächst in einer einstöckigen Halle mit Pappdach und Außenabort gearbeitet. Für Letzteres - fünf Toiletten mit Wasserspülung im Hof - mussten die Unternehmer seinerzeit noch ein königlich-sächsisches Privileg beantragen. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts folgte ein dreistöckiges Fabrikgebäude: inklusive eines 2000 Quadratmeter großen Kellerlagers unter dem Hof, von dem noch einige Bereiche erhalten sind. Die Straßenbahngesellschaft baute damals nebenan das Depot an der Wittenberger Straße.

In den 1920er-Jahren kam der bis heute stehende Teil mit fünf Vollgeschossen sowie Dachaufbauten hinzu. Mit Aufkommen der Nazi-Herrschaft wurden die jüdischen Eigentümer jedoch gezwungen, ihr florierendes Unternehmen zu verkaufen.

Etliche Bombentreffer 1943 und 1944 ließen von der Strickwarenfabrik nur noch das heutige Gebäude übrig. Zu DDR-Zeiten zog dort unter anderem der VEB Herrenmoden “Korrekt” ein. Schon 1953 gab es Pläne, die benachbarten Ruinen abzureißen. Doch mal war kein Bagger verfügbar, mal kein Kran. Schließlich gab es nach 36 Jahren Planwirtschaft einen neuen Abrisstermin: für Dezember 1989. Aber nach dem Fall der Mauer hatten die Leute wichtigeres zu tun. Ein Bauträger mit Plänen für eine Einkaufspassage ließ später alle Ruinen - außer dem Flügel an der Berliner Straße - entfernen. 1999 ging ihm die Puste aus, das Gebäude geriet in Zwangsverwaltung. Danach blieben nur wenige gute Mieter, die Immobilie verfiel immer mehr.

Die Pragmatic Equity AG hat nun erst mal aufgeräumt und den intakten Teil der Fabrik komplett renoviert, auch die helle Klinkerfassade herausgeputzt. “Wir errichten hier ein Zentrum für die Kreativwirtschaft, Start-up-Firmen, junge Autoren, Werber, Trainer, Verlage”, erläutert Micklich. So soll noch diesen Monat eine Schlagzeug-Fabrikation einziehen: der junge Instrumentenbauer wurde durch eine Kooperation mit dem Start-up-Programm Sept der Universität Leipzig vermittelt. Im ehemaligen Privatkontor der Gebrüder Frank zog gerade ein Pressebüro ein. “Im Sommer reißen wir den ruinierten Flügel nebenan weg und gestalten den Hof zur Grünanlage um”, so Micklich. “Dann finden die Kreativen bei uns nicht nur einen schönen Ausblick vom Schönefelder Schloss bis zum Völkerschlachtdenkmal, sondern auch eine grüne Oase unweit vom Hauptbahnhof.”

 

© LVZ-Online, 01.01.2010, 23:35 Uhr

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Neues Leben in der Alten Strickfabrik in Leipzig

29.12.2009 by Reitzenstein.

Am Ende des 19. Jahrhunderts, in der Gründerzeit, war das Karree in Leipzig zwischen Berliner Straße, Wittenberger Straße, Bitterfelder Straße und Apelstraße ein erschlossenes, aber unbebautes Grundstück. Es war das am nächsten zu Stadt und Bahnhof gelegene Karree eines großen neuen Viertels der Stadt.

Bald sollte in diesem Teil von Leipzig das Goldene Zeitalter sächsicher Industriekultur beginnen. Auch auf dem Karree am Beginn der Berliner Straße nahm der Aufschwung seinen Lauf: Die Gebrüder Frank Strickwarenfabrik wurde gegründet und produzierte in einem einstöckigen Gebäude. Bald darauf begann die Leipziger Straßenbahngesellschaft auf dem Nachbargrundstück auf der Ecke Apelstraße / Berliner Straße unter freiem Himmel Schienen zu lagern.

Die Belegschaft der Gebrüder Frank wuchs. So wurde vor der Fabrik mit königlich-sächsischem Privileg ein Hofabort mit fünf WC gebaut. Das war nicht nur hoch modern, sondern schuf jene Hauptabwasserleitung, die auch heute noch in Betrieb ist.

Die Nachfrage wuchs und schon bald konnten neben der Fabrik ein Dampfmaschinenhaus und ein Akkumulatorenhaus errichtet werden, deren Rückwände heute noch erkennbar sind.

Zu Beginn des 20. Jahrhunderts entstand gegenüber der Fabrik ein zweites Fabrikgebäude. Es war dreistöckig und zog sich von der hinteren Grundstücksgrenze bis vor zur Berliner Straße. Darunter zog sich bis weit unter den Hof ein Hofkeller als Lager auf mehr als 2.000qm, der teilweise noch erhalten ist.

Die Straßenbahngesellschaft baute auf dem Nachbargrundstück eine Wagenhalle. Auf dem Grundstück auf der anderen Seite, an der Wittenberger Straße entstand eine Arzneifabrik.

Nachdem 1923 die Hyperinflation überstanden war, entwickelte sich auch die Strickfabrik weiter. Der straßenseitige Teil wurde auf fünf Stockwerke plus zwei Dachböden aufgestockt. Hier entstand in den neuen Stockwerken eine Krankenstation und eine Kantine.

Nebenan enstand ein Neubau. Dieser hatte fünf Vollgeschosse und eineinhalb Dachgeschosse. Dies ist das heute noch stehende Gebäue der Alten Strickfabrik.

So war beinahe der ganze Hof bebaut und die Fabrik florierte.

Dann jedoch ernannte 1933 der Reichspräsident v. Hindenburg Adolf Hitler zum Reichskanzler. Dieser ließ die Länder gleichschalten. Der NSDAP Gauleiter von Sachsen, Martin Mutschmann, wurde Reichsstatthalter in Sachsen. Dieser betrieb seit 1907 in Plauen eine Spitzenfabrik, zu der später mehrere andere Textilfabriken kamen. Seit 1930 gab er schon die Parteizeitung “Der Freiheitskampf” heraus, worin immer wieder die Enteignung von Industriellen jüdischen Glaubens gefordert wurde.

Die jüdischen Eigentümer wurden bald gezwungen, die Fabrik an einen Parteigenossen zu verkaufen.

Doch schon ab 1943 erhielt das Gebäude mehrere Bombentreffer. Noch heute ist der fünfstöckige Erweiterungsbau an der Berliner Straße ein Mahnmal gegen den Bombenkrieg. Hier stehen seit dem Einschlag einer Luftmine Ende 1944 nur noch die Fassade und die Seitenwände. Die Trümmer der Restgebäude sollen viele der Arbeiterinnen erschlagen haben.

Nach dem Kriege gab die DDR den jüdischen Eigentümern ihren Besitz nicht frei. Zwar waren die in den USA lebenden Erben formal Eigentümer. Aber die wurden gezwungen, für so niedrige Mieten an die dort einquartierten Volkseigenen Betriebe, wie das VEB Herrenmoden Korrekt zu vermieten, dass deren deutscher Anwalt bei der Bezirksleitung schon in den 70er Jahren beklagte, die Mieten betrügen nicht einmal die Hälfte der Unterhaltungskosten.

Das Gelände verfiel immer mehr. Seit 1953 gab es zudem immer wieder Versuche, die Ruine an der Berliner Straße abzureißen. Doch mal war kein Bagger verfügbar, mal kein Kran, dann fehlten wieder andere Dinge.

Schließlich gab es nach 36 Jahren Planung einen Abrisstermin - im Dezember 1989.

Nachdem die Mauer gefallen war, fühlte sich zunächst niemand zuständig. 1993 kaufte ein Bauträger das Areal und alle Ruinen wurden abgerissen, bis auf jene an der Berliner Straße.

Während die intakte Strickfabrik zu einem modernen Bürohaus umgebaut wurde, sollte auf deren Dach ein Penthouse entstehen und in der Ruine ein Studentenheim, zudem auf dem Hof eine Einkaufspassage.

Doch schon 1999 ging es dem Eigentümerunternehmen nicht mehr so gut - die Liegenschaft kam in die Zwangsverwalter.

Viele seriöse Mieter zogen aus, viele zweifelhafte zogen ein. Zahlreiche illegale Mieter, die immer neue Räume aufbrachen und besetzten, andere mit Ein-Euro-Mietverträgen, die ihre Miete nicht zahlten - das Gebäude verfiel zusehends.

                                                               

Dann kaufte im April 2009 ein Familienunternehmen aus Leipzig das Areal. Dieses setzt seitdem konsequent die Linie seiner Eigentümer um: Restauration und Reinvestition vor Rendite.

Die Liegenschaft wurde seit dem Erwerb einmal komplett durchsaniert, nun entsteht hier ein Zentrum für die Kreativwirtschaft. Junge start-ups, Autoren, Werber, Personal Trainer, Verlage, Instrumentenbauer und viele mehr ziehen nach und nach ein und beleben die Alte Strickfabrik.

Dabei handelt es sich ebenso um etablierte Unternehmen, wie auch um start-ups von SEPT, einem Projekt der Universität Leipzig. Im ehemaligen Privatkontor der Strickwarenfabrik Gebrüder Frank sitzt nun ein Pressebüro mit seiner Leipziger Niederlassung. Der dort beschäftigte Autor ist Historiker und erhielt von den Eigentümern den Auftrag, die Geschichte der Strickfabrik zu rekonstruieren und ab Ende 2010 eine Ausstellung im Foyer des Kontors daraus zu entwickeln.

Im Sommer 2010 soll endgültig die Ruine neben der Strickfabrik abgerissen werden. Schon jetzt gibt es eine attraktive gartenarchitektonische Planung für die Neugestaltung des Hofes. Hier soll nicht nur hinreichend Parkfläche vorhanden sein, sondern auch eine grüne Oase in der Nähe des Hauptbahnhofes. Damit die Kreativen in der Kreativwirtschaft auch viel Raum für kreative Pausen haben.

Die Alte Strickfabrik lebt wieder!

 

Julien Reitzenstein    Wilhelm von Reitzenstein

 

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Wiener Ball von deutschem Immobilienunternehmer auf Mallorca für russische Gäste

18.10.2009 by Reitzenstein.

Gestern Abend richtete der deutsche Immobilienunternehmer Matthias Kühn im Pueblo Espanol, einer historistischen Anlage im Zentrum von Palma de Mallorca einen rauschenden Ball für 400 Gäste aus, von dem die Hälfte aus Russland stammten. Die Primaballerina des Bolschoi, die besten Orchestermusiker, Tenöre und Dirigenten wechselten sich auf der Bühne ab. Russische Debütantinnen wurden von ihren spanischen Tanzpartnern zu Walzerklängen herumgewirbelt. Bemerkenswert war die gute Stimmung, von Krise keine Spur. Die russischen Damen trugen hochkarätigen Schmuck zu edlen Roben. Die Herren kauften nebenbei die ein oder andere Villa auf der Insel. Mittendrin Matthias Kühn, der trotz Immobilienkrise zufrieden von guten Geschäften berichtet und dem Pro7-Magazin Red viele seiner neuesten Projekte zeigte. (Sendung: in 14 Tagen auf Pro7). Als gegen vier Uhr die letzen Walzer gespielt wurden, waren es nur noch wenige Stunden, bis die Sonne aufging über dem Mittelmeer und bei 22 Grad das kalte Deutschland ebenso weit weg war, wie das kalte Russland.

Julien Reitzenstein    Wilhelm von Reitzenstein

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Luxus-Neubau und verfallende NPL-Viertel. Die Immobilienkrise in Atlanta

17.9.2009 by Reitzenstein.

Hier finden Sie in wenigen Tagen meinen Bericht über die Auswirkungen der Immobilienkrise in Atlanta, GA.

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Paris – Stadt der Lichter. Auf dem GRI Summit 2009 sprachen Leuchten und Armleuchter

17.9.2009 by Reitzenstein.

15./16.09.2009 Paris

 

 

 

 

Wie jedes Jahr Anfang September fand auch dieses Jahr das GRI Summit wieder im Grand Hotel an der Oper statt. Die Mutter aller Grandhotels bot einen ebenso prächtigen Rahmen für diese wichtige Branchenveranstaltung, wie alle Jahre sonst auch.

 

Allerdings war am Catering zu sehen, dass das Sponsoring in Zeiten der Finanzkrise in der Immobilienwirtschaft angekommen war.

 

Auch der Teilnehmerkreis war kleiner geworden. Es wurde allseits positiv bemerkt, dass das Fernbleiben der „Masters of the Universe“ keine allzu große Traurigkeit bei den Teilnehmern auslöste. Jene Finanzjongleure, die vor einigen Jahren die Immobilienwelt als vermeintliche Geldmaschine für sich entdeckt hatten, waren in dort stets mit großer Geste aufgetreten.

 

Das Geschäftsmodell sei dem Laien hier auszugweise und vereinfacht erklärt.

 

Ein Manager sammelte üblicherweise Kapital ein. Ob von reichen US-Pensionsfonds, Unistiftungen oder Kleinanlegern (konservativ) oder Finanzmarktjongleuren (spekulativ) war hier nachrangig. Mit diesem Eigenkapital und geliehenem Geld von Banken – bis über 90% - wurde ein Paket Immobilien zusammengekauft. Mal war es der ganze städtische Wohnungsbestand, wie in Dresden. Mal Gewerbeimmobilien in ganz Europa.

 

Diese Käufe wurden in größere Pakete zusammengefasst. Die Darlehen der Banken wurden auch von diesen gebündelt und als Wertpapier gehandelt. Das schien sicher – stand doch ein realer Wert an Immobilien dahinter. Dass das nun doch nicht sicher war, weiß jeder Zeitungsleser.

 

Hierfür gibt es zwei vorrangige Ursachen. Eine bekannte und eine weniger bekannte.

 

Die bekannte ist, dass wider allen gesunden Menschenverstandes und einigen hundert Jahren dokumentierter Wirtschaftsgeschichte die Akteure am Markt von immer weiter steigenden Preisen am Immobilienmarkt ausgingen.

 

Wenn also 100 Millionen Euro Kapital eingesammelt wurden und dazu 900 Millionen von der Bank Ihres Vertrauens geliehen, mussten nur noch die Preise steigen – und hätten in absehbarer Zeit z. B. eine Verdoppelung des Wertes ergeben. Wenn nun der Wert bei zwei Milliarden Euro gelegen hätte hätte die Bank ihre 900 Millionen irgendwann zurück erhalten und die Anleger hätten aus 100 Millionen, 1,1 Milliarden gemacht. Einerseits hätten die Banken Zinsen erhalten, andererseits kommen ja auch Mieten herein. Damit werden nicht nur Zinsen gezahlt, sondern auch Anleger reich gemacht. Aber eben nur auf dem Papier. Da Bewertungsgutachten nicht bei Porsche an der Kasse aktzeptiert werden, kauften und verkauften die Manager in der Hoffnung auf die Wertsteigerung die immer gleichen Immobilien weiter und weiter – in der Hoffnung, dass jemand kommt, der noch mehr für ein Paket bezahlt.

 

Hierdurch sollten die Anleger noch reicher werden. Denn Gewinne wurden nicht mehr vorrangig durch Die Mieten abzüglich Zinsen und Tilgung erzielt – so wie Otto Normalanleger mit Immobilien Geld verdient.

 

Die Gewinne waren vorrangig Bewertungsgewinne. Und die hatten etwas mit Nachfrage zu tun.

 

Die Nachfrage war auch da. Vor allem, da die Manager, die ein Portfolio verkauften, hierfür eine Prämie bekamen. Die die kauften bekamen auch eine Prämie. Die Anwaltskanzleien, die diese Verkäufe begleiteten schrieben Rechnungen in Höhen, die etwas höher waren als Gebühren in Verkehrsrechtsverfahren.

 

Doch bei dem ganzen Spiel gab es ein Problem: Der Markt verlor völlig aus den Augen, was die Immobilien wirklich wert waren. Denn ob nach HGB oder IFRS oder Verkehrswert bewertet – der Wert eines jeden Wirtschaftsgut kann immer unterschiedlich bewertet werden, je nach Standpunkt.

 

Sinnvoll wäre gewesen, zu ermitteln, was beispielsweise eine Büroimmobilie in Sachsen, kurz vor der polnischen Grenze mit nur einem Mieter auf 20% der Flächen an Kaufpreis bringen würde, wenn sie morgen verkauft würde. So hat aber kaum jemand gerechnet.

 

Denn die Prämien wurden nach der Höhe des Paketwertes bezahlt. In solchen Paketen waren sehr werthaltige Immobilien in Spitzenlagen jedoch ebenso enthalten, wie Schrott. Ein Insider berichtete, wie ein Verkäufer den Wert seines Portfolios mit maximal EUR 1,2 Mrd. angab – also im besten aller Fälle; bei bester Preisentwicklung am Markt, besten Mieten, bester Wirtschaftslage, niedrigsten Instandhaltungskosten, pünktlichst zahlenden Mietern ohne Leerstände, Mieterpleiten, etc. Alle Beteiligten wussten, dass das Portfolio also einen nachhaltigen Wert von ca. der Hälfte, also EUR 600 Mio. hatte. Nun fragte der Käufer, ob er statt 1,2 Mrd. auch 1,5 Mrd. bezahlen dürfe – denn dort begann seine nächste Bonusstufe. Der Verkäufer war begeistert, so machte auch sein Team einen besseren Schnitt.

 

Auf dem GRI in Paris berichtete ein Teilnehmer, dass ein Unternehmen ein Portfolio für EUR 3 Mrd. innerhalb von drei Wochen gekauft habe. Steuern, Verträge, Notar – unmöglich in so einer kurzen Zeit. Doch die Käufer hatten clever einen Trick gefunden. Sie haben die Immobilien einfach weder besucht, noch überprüft.

 

Der Markt ist zusammengebrochen, es wird kaum noch ein Transaktionsgeschäft getätigt. Nun sitzen plötzlich Manager, die viel Expertise im Transaktionsgeschäft haben auf einem bunten Portfolio von Immobilien, die sie nie gesehen haben. Und die Banken wollen ihre Zinsen. Nun können diese nicht mehr durch Verkaufsgewinne bezahlt werden – die Manager müssen ihre Immobilien ebenso bewirtschaften wie Otto Normalimmobilienbesitzer.

Fragt man die Manager nun, was sie tun, wo doch keine Transaktionen mehr laufen, kommt zumeist die Antwort: „Aktives Assetmanagement.“ Fragt man nach, was darunter verstanden wird kommen oft zwei Dinge heraus: Einerseits wird das kleine 1×1 der Immobilienbewirtschaftung gelernt, Kapitel „Der Mieter, das unbekannte Wesen.“. Andererseits wird die Zeit damit totgeschlagen, zu den vielen Immobilien einmal hinzufahren, die man gekauft hat.

 

Mancher wundert sich dann, immer Wein gepredigt zu haben – „Wichtig sind vor allem drei Dinge: Location, location, location.“ Und nun fliegen sie von London nach München, steigen in ein Auto um und stellen nach fünf Stunden Reisezeit fest, dass es gar nicht so einfach ist, von London aus die Mieter in Sonthofen im Allgäu oder in Weißwasser an der polnischen Grenze zu betreuen, dort für neue Dachrinnen oder einen Auftrag für eine neue Zufahrt vor Ort zu verhandeln.

 

Mancher wundert sich auch, was die Ruine auf dem von ihm geschriebenen Papier wert sein soll, wenn er staunend davor steht.

 

Denn auf dem Papier sahen alle Immobilien gut aus, vor allem, wenn sie gute Mieten generierten – Cash-flow macht Spaß.

 

Ein Anwalt einer internationalen Kanzlei berichtete über einen Kunden, der in einem kurz vor dem Crash gekauften Portfolio eine neue, voll vermietete Immobilie fand, die einen sehr guten cash-flow hatte. Jüngst wollte er diese als erste von ca. 30 Immobilien besichtigen. An der im Grundbuch definierten Adresse angerufen, griff er zum Telefon und kontaktierte seinen Anwalt: Die Immobilie war nicht da. Der Manager stand auf einer grünen Wiese. Später stellte sich heraus, das der Verkäufer quasi vergessen hatte, die Immobilie zu bauen. Aber der cash-flow sah auf dem Papier gut aus.

 

Die Frage ist nun, mit wessen Geld die nichtexistente Immobilie bezahlt wurde.

 

Die Frage ist auch, warum die Kreditgewährung an Unternehmen seit Jahren immer schwieriger wird mit Verweis auf Basel II, Banken aber den Kauf von Phantomimmobilien und Ruinen finanziert haben im Wissen, dass Käufer und Verkäufer hierfür Ihren Managern hohe Boni ausschütten. Also erhielten die Banker auch Boni – denn sie hatten ja Kredite verkauft.

 

Ein erfahrener Marktteilnehmer aus London berichtete, dass er solche Vorgänge häufiger erlebt habe, aber er eine Befürchtung für die Zukunft habe:

 

Wenn einer aus der Krise gelernt habe, dann die Banken. Denn nun wissen diese, dass Sorglosigkeit belohnt wird: Entweder es gibt viel Gewinn, dann werden die Mitarbeiter großzügig entlohnt und die Bank wächst. Oder es gibt Verlust und den zahlt der Steuerzahler. Wichtig ist nur, dass die Bank so groß wird, dass die Volkswirtschaften zu viel Angst haben, sie in die Insolvenz zu lassen.

 

Eben hat die Commerzbank sehr viel Geld vom Steuerzahler bekommen, weil sie dringend Geld zum Überleben brauchte. Und dann anschließend viel Geld ausgegeben, um die Dresdner Bank zu kaufen. Dafür hat es dann noch gereicht. Nun ist sie die zweitgrößte deutsche Bank. Und sie kann sicher sein, dass sie nicht pleite gehen wird.

 

Das war auch die Einschätzung der Marktteilnehmer auf dem GRI in Paris. Einige sahen die Talsohle schon durchschritten, einige noch weitere Talfahrt. Einigkeit herrschte jedoch darin, dass in 10-15 Jahren das Feuerwerk von neuem beginnt.

 

Und ein französischer Banker mit einer feinen Lebensart kicherte: „I love Fireworks!“

 

 

 Veranstaltungsinfo

 

 

 

 

 

 

Julien Reitzenstein    Wilhelm von Reitzenstein

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Was ist Immobilienwirtschaft? Ein interkultureller Spaziergang über die MIPIM.

30.4.2009 by Reitzenstein.

„Immobilienmanager sind hoch angesehene Menschen. Sie sind exzellent ausgebildet. Sie gelten als bescheidene Menschen mit einem großen Allgemeinwissen und einem großen Herz für die Bedürfnisse der Schwachen. Kunstsinnigkeit und feine Lebensart sind ihnen zu eigen, aber dabei halten sie sich immer im Hintergrund, so wie man sich einen Bankier in der Schweiz oder einen Notar in Deutschland vorstellt.“ Sichtlich stolz beantwortet der Projektentwickler aus Bahrein die Frage, was Immobilienwirtschaft ist und wie ein typischer Immobilienmanager in seinem Land aussieht. Doch geht man auf der MIPIM einige Stände weiter, ergibt sich ein völlig anderes Bild: „Bei uns gelten Immobilienmanager oft als gierige, prunksüchtige und undurchsichtige Typen, auf einer Stufe mit der Mafia“, berichtet ein Makler aus Spanien. Die Moskauer Büroleiterin eines großen internationalen Beratungsunternehmens pflichtet bei: „Bei uns sind Immobilienmanager das Allerletzte – aber das hat weniger mit Immobilien zu tun. Das gilt für alle, die sich Manager nennen. Wer noch Geschäft machen will weiß, dass der Markt nur noch Individuen vertraut, aber nicht mehr Managern, die ihre Individualität hinter ihrer Visitenkarte verstecken.“

 

Doch an der Stelle stellt sich die Frage: Was ist eigentlich Immobilienwirtschaft? In Polen ist es Makelei genau so wie Entwicklung, Bewertung, Transaktionsbegleitung, Investment- und Rechtsberatung. Viele deutsche, auf Immobilien spezialisierte Anwälte sehen sich jedoch eher als Organ der Rechtspflege, denn als Teil der Immobilienwirtschaft. In Polen, Bulgarien, den Emiraten und Bahrein wird der Staat als integraler Bestandteil der Immobilienwirtschaft wahrgenommen. In Korea gilt hingegen Immobilienwirtschaft als Branche der Makler und Wohnungsvermieter. Und auch die Deutschen Immobilienmanager machen klar, dass Entwickler, Makler, Bewerter, Wohnungsunternehmen, Assetmanager, Bauunternehmen, Einzelhändler, oft auch Architekten und Investmentbanker sich zur Immobilienwirtschaft rechnen oder gerechnet werden. Und hinter vorgehaltener Hand ist offenbar nicht jeder glücklich darüber. Die Süddeutsche Zeitung stellte fest: ̀“Und, was machen Sie so?” Je nachdem, was man auf diese beliebte Party-Frage antwortet, steht man im Mittelpunkt jedes Gesprächs oder hält sich allein an seinem Weinglas fest.“΄  „Ich sage immer, dass ich für eine Bank arbeite – ist ja nicht falsch, denen gehören wir ja“ oder „Ich erkläre, dass ich für ein Kreativunternehmen, eine Art Werbeagentur arbeite – denn „Projektentwickler“ müsste ich erst erklären und dann rechtfertigen, damit ich nicht als „Baulöwe“ oder „Miethai“ interpretiert werde.“

 

„Immobilienwirtschaft ist, was Ihr draus macht.“

 

Nach dutzenden, gewiss nicht empirischen, Gesprächen mit MIPIM-Besuchern aus vielen Ländern ergibt sich ein Stimmungsbild, dass die Begriffe der Real Estate Industry und des Real Estate Managers sehr unterschiedlich besetzt wird. Oder, um mit der Werbung zu sprechen: „Immobilienwirtschaft ist, was Ihr draus macht.“

                                                                     

Als 2008 die Immobilienzeitung 1.700 Immobilienmanager nach dem Image der verschiedenen Sparten der Immobilienwirtschaft fragte, schnitten die Makler am schlechtesten ab und wurden auch für den schlechten Ruf der Branche insgesamt verantwortlich gemacht. Das sollte zum Nachdenken Anlass geben.

 

„Power tends to corrupt and absolute power corrupts absolutely.“

„Great men are almost always bad men.“ Lord Acton

 

Die Ursachen für das Image der Immobilienwirtschaft mögen vielfältig sein. Die Frage ist, wie es sich verbessern lässt.

 

Zunächst einmal fällt hier auf, dass die auf der MIPIM befragten deutsche Immobilienmanager im Vergleich zu anderen Ländern einen sehr viel mehr Immobilienmanager zu ihren besten Freunden zählen. Auch fällt ausländischen Fachkräften auf, dass es in Deutschland recht schwer ist, als Kompetenzträger aus einer anderen Branche in die Immobilienwirtschaft zu wechseln. Ein britischer MIPIM-Besucher bemühte einen gewagten Vergleich: „Manchmal ist es wie im Film „Der Untergang“. Eine kleine Gruppe mit großer Macht sitzt in einem Bunker und kann also gar nicht mehr feststellen, ob ihre Einschätzung der Lage draußen richtig ist.“ Das mag für Einzelfälle richtig sein, aber es zeigt, dass die derzeitige Krise auch eine Chance sein kann.

 

„In der derzeitigen Lage trennen sich viele Immobilienunternehmen von gut ausgebildeten Spezialisten andere Branche abwandern. Nach Erholung der Situation geht die Professionalisierung der Branche weiter. Dann werden in den zentrale Disziplinen Rechnungswesen, Finance, Immobilienökonomie und Technik herausragende Potentiale gesucht. Auch sollte in Krisenzeiten in keinem Fall den begonnen Weg der Personalentwicklung verlassen werden“, sagt Thomas Flohr, geschäftsführender Gesellschafter von Bernd Heuer Human Resources GmbH.

 

Bei entsprechender Kommunikationsarbeit würde dann deutlich, dass „die Immobilienwirtschaft“ im Kern aus gut ausgebildeten Spezialisten und Akademikern besteht, die gesellschaftlich engagiert sind und obskuren Glücksrittern immer weniger Raum lassen. Es gibt bereits viele Anzeichen dafür, dass ein Umdenken stattgefunden hat: Die MIPIM hatte einen erheblichen Besucherrückgang. Doch die Erschienenen beklagten das keinesfalls:

 

„Endlich wieder Zeit, miteinander richtig zu sprechen, den Menschen hinter meinem Gegenüber kennen zu lernen.“

 

„Die ganzen Blender und Schwätzer sind nun weg, jetzt ist wieder Zeit für sinnvolle Geschäftsanbahnungen.“

 

„Unser Unternehmen hat kräftig Federn gelassen, wir haben viele Mitarbeiter entlassen. Aber das ist auch eine Chance. Die verbliebenen haben Demut gelernt und wir können uns neu aufstellen, um in Zukunft stabil wachsen zu können.“

 

Diese Stimmungsbilder zeigen, dass die „Masters of the Universe“ von der Wall Street keine Vorbilder für Geschäftsgebaren und Habitus mehr sind. Neue Kommunikationsleitbilder werden aufgebaut. Werte geben Halt in der Krise. Auf dem Boule-Tournier der Stadt Duisburg, das mit Unterstützung dieses Magazins wie jedes Jahr auf der MIPIM stattfand, drehte sich manches Gespräch darum, wie mit gemeinnützigen Aktionen gezeigt werden kann, dass die Führungspersönlichkeiten der deutschen Immobilienwirtschaft beileibe nicht nur an Renditen denken, sondern sich aktiv in die Gesellschaft einbringen. Es gab Bewunderung für ein Projekt, Waisenhausbewohnern Ausbildungen am Bau zu beschaffen und sie ins Leben zu begleiten. Es wurde das Bemühen einer Kölner Immobilienmanagerin gelobt, geräuschlos Einzelhandelsflächen zu finden, die temporär den Tiertafeln zur Nahrungsausgabe und Unterstützung von Bedürftigen zur Verfügung gestellt werden. Das Beherbergen von Nachhilfeprojekten auf schwer vermietbaren Büroflächen oder bürgerschaftliches Engagement waren oft Gesprächsthemen.

 

„Klar,“sagte ein Londoner MIPIM-Besucher, „Ihr Deutschen seid gut ausgebildet, habt Goethe, Schiller, Präzision und schöne Immobilien auf hohem Niveau – und das wisst Ihr genau. Wenn Ihr jetzt noch wisst, wofür die deutsche Immobilienwirtschaft eigentlich steht, habt Ihr doch gar nichts zu jammern.“

 

Es zeigt sich, dass Krisen die Chance zum Wandel bieten. Den sollte die Immobilienwirtschaft nutzen, um sich über zwei Fragen klar zu werden:

 

Für welche Branchenelemente sollte in Zukunft der Begriff „Immobilienwirtschaft“ stehen?

 

Und wie kann das gesellschaftliche Engagement vieler Protagonisten der Immobilienwirtschaft in die Öffentlichkeit getragen und für die Branche zum Vorbild werden?

 

 

Erschienen im www.immobilienmanager.de

 

 

 

 

 

Julien Reitzenstein    Wilhelm von Reitzenstein

Geschrieben in Real Estate | Keine Kommentare »

Marktbericht Düsseldorf / Köln

30.4.2009 by Reitzenstein.

Marktbericht Düsseldorf / Köln

Wer jemals Düsseldorf oder Köln besucht hat, kennt die Geschichten von Menschen, denen in Kneipen Prügel angedroht wurde, als sie die Bierspezialität der jeweils anderen Stadt bestellten. Während die meisten Metropolen dieser Welt Besucher auf die Schönheiten ihrer Stadt aufmerksam machen, erklären Kölner und Düsseldorfer, dass sie die Bewohner der jeweils anderen Stadt doof finden.

Dabei sieht die Realität ganz anders aus: Beide Städte sind voll von schönen Dingen und die Züge und Autobahnen zwischen ihnen erfreuen sich auch immer hoher Frequentierung. Und das werden nicht nur Menschen sein, die von Bonn nach Duisburg fahren.

Auch auf dem Immobilienmarkt haben beide Städte gute Zahlen zu bieten. In Düsseldorf waren 2007 nach Auskunft der Stadtverwaltung 8,6 Mio. m² Büroflächen (BGF) am Markt, wovon 465.000qm umgesetzt wurden. Dies sind 45% Steigerung im Vergleich zu 2001. Durch die hohe Nachfrage ist ein Anziehen der Spitzenmiete von heuer EUR 23,30 zu EUR 22,00 in 2007 zu verzeichnen. Die Durchschnittsmiete liegt bei EUR 13,50 im Vergleich zu EUR 12,90 im Vorjahr. Nachdem seit 2005 neu fertig gestellte Büroflächen bis 2007 auf einen Tiefpunkt von 62.500qm fielen, sollen heuer 130.000qm fertig werden, 2009 sogar 302.000qm, somit ein Flächenzuwachs von 4%.

Darum geraten in absehbarer Zeit ältere Büroflächen unter Druck. Doch auch die finden als Kandidaten für Refurbishment zumeist rasch Abnehmer. Doch auch als Büroinvestmentmarkt ist Düsseldorf gefragt. Der Rekord von 2006 mit EUR 2,26 Mrd. dürfte wohl in absehbarer Zeit nicht mehr erreicht werden. Doch auch das Volumen für 2007 von EUR 1,86 Mrd. ist noch beachtlich. Der Trend geht heuer zu Neben- und Peripherielagen, da diese noch entsprechende Potentiale versprechen. Bei den Anlegern geht der Trend zu vermehrt deutschen Unternehmen, hier allerdings Immobilien-AG, geschlossene Fonds und Immobilienunternehmen, zu Lasten der Private-Equity-Unternehmen.

Nachdem durch die starke Nachfrage die Kaufpreise stiegen und die Renditen sanken, lagen diese 2007 in Citylagen zwischen 4,8% und 6,9%, in City-Randlagen zwischen 5,9% und 8% und in peripheren Lagen zwischen 6,7% und 8,7%. Die mittlere Transaktionsgröße lag 2007 bei EUR 20 Mio.

Als Hotelstandort genießt Düsseldorf hohe Attraktivität. Dies ist nicht nur durch den Messestandort Düsseldorf bedingt, sondern auch durch ständig steigende Besucherzahlen. Fast zwei Millionen Nächtigungen mit einem Anteil an ausländischen Gästen von 40% stehen einer Bettenkapaziät von ca. 23.500 Zimmern im Jahre 2009 gegenüber. Die Bettenauslastung von 43% bei einer Zimmerauslastung von 62,9% erfreut die Hoteliers ebenso, wie die mit EUR 64,00 höchsten Logiserlöse der Magic Cities in Deutschland. Sämtliche Segmente der Hotellerie sind in Düsseldorf gut repräsentiert. Das low-budget-Marktsegment steigt jedoch entsprechend der Nachfrage gut, ebenso das Boardinghaus-Segment. Zu den wenigen freien Nischen in der Düsseldorfer Hotellerie gehören low-budget-Boardinghäuser.

Die Nachfrage nach Gewerbegrundstücksflächen hat sich von 2006 auf 2007 aus 1.40100m² mehr als verdoppelt. Dieser Trend hat sich 2008 fortgesetzt. In den größeren Flächeneinheiten wird der Markt derzeit eng. Allerdings führt die hohe Nachfrage zu Grundstückspreisen, die oft gegen den Standort Düsseldorf sprechen, wovon Nachbarstädte wie Neuss profitieren. Der Hauptnachfrager für Gewerbeflächen ist mit ca. 40% die Logistikbranche. Die Nähe zum Ballungsraum Ruhrgebiet, der Hafen und der Flughafen in Verbindung mit den zahlreich ansässigen Unternehmen der Branche in Verbindung mit dem Trend zum Outsourcing befördert diesen Trend. Eine weitere Schwerpunktbranche ist der Groß- und Außenhandel. Den hohen Nachfragen stehen weitere Industrie- und Gewerbegebietsprojekte mit 82ha für die nächsten Jahre gegenüber.

Als Wohnstadt bietet Düsseldorf eine sehr hohe Lebensqualität. Die Edel-Einkaufsmeile Königsallee ist weltbekannt, die Museen, wie die Kunstsammlung Nordrhein-Westfalen genießen in aller Welt ähnlich hohe Reputation wie die Kunstakademie. Das Ausgehquartier in den Düsseldorfer Altstadt, die unzähligen Kulturveranstaltungen und die sprichwörtliche rheinische Fröhlichkeit sind ein weicher, aber wichtiger Standortfaktor. Die gelungene Konversion des Hafenviertels in eines der schönsten und angesagtesten Büroquartiere in Deutschland mit Entwürfen von Jahn oder Gehry als Magnet für die Kreativwirtschaft zeigen die Innovationsfreude in Düsseldorf. Aber auch der drittgrößte deutsche Flughafen schafft nicht nur Anbindungen in alle Welt – Düsseldorf gilt auch als zweitgrößte japanische Stadt außerhalb Japans.

Im Vergleich zu Düsseldorf ist der Büromarktstandort Köln deutlich kleiner. Hier sind 5,6 Mio. Quadratmeter am Markt. Jedoch hat Köln in den letzten Jahren nicht nur mit spektakulären Büroimmobilien wie den Kranhäusern oder das Kap am Südkai Aufsehen erregt, sondern hat sich auch zu einem der Top-Bürostandorte in Deutschland entwickelt.

Mit 23% Zunahme des Flächenbestandes im Zeitraum 2000 bis 2008 liegt Köln an der Spitze aller Standorte. Der Flächenumsatz hat deutlich zugenommen. Wurden in den 90er Jahren im Durchschnitt noch 85 Tsd. m² pro Jahr vermietet, so lag dieser Wert 2000-2007 bei 210 Tsd. m², also bei fast dem 2,5 fachen. In den übrigen Top 7 Standorten lag der Zuwachs nur beim 1,1 bis 1,8 fachen. Im Durchschnitt 2000-2007 wurden damit jährlich 4,1% der Bestandsflächen neu vermietet, nur in Frankfurt wurde mit 5,3% eine deutlich höhere Dynamik erreicht. Köln ist damit eine der wenigen deutschen Städte (neben Düsseldorf und mit Abstrichen Hamburg), in denen die Vermietungsleistung heute deutlich höher liegt als im letzten Boom um das Jahr 2000.

Eine Besonderheit am Kölner Büroimmobilienmarkt ist die Kleinteiligkeit der Vermietung. Der Umsatz wurde 2008 vor allem von kleinen und mittleren Anmietungen getragen, nur 17% lagen über 10.000m². Dies mag auch der breit gestreuten Kölner Branchenstruktur geschuldet sein. Lediglich die Versicherungsbranche ragt mit 21% der Flächen deutlich aus diesem Mix hervor. Zudem ist es Köln (anders als anderen Großstädten) in den letzten Jahren gelungen, vielen Unternehmen die Standortattraktivität zu kommunizieren (Fortress Bank, Microsoft, Generali Deutschland Holding), dadurch wurden viele Büroflächen nicht nur umgesetzt, sondern absorbiert. Die Spitzenmiete schwankt in einer geringen Bandbreite unter 20 EUR/m².

Zu den Marktkennern gehört Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin der in Köln ansässigen Generali Deutschland Immobilien GmbH.

Immobilienmagazin: Frau Deisenrieder, wie sieht die Nachfrage auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt aus?

Deisenrieder: Leider wird sich auch Köln nicht der gesamtwirtschaftlichen Lage nicht entziehen können, es ist mit einem deutlichen Umsatzrückgang zu rechnen.

Immobilienmagazin: Wie wird sich das Angebot weiter entwickeln?

Deisenrieder: Im laufenden Jahr 2009 wird ein Rekord bei den Flächenfertigstellungen erwartet, dieses Ergebnis ist vor allem auf Großprojekte zurückzuführen: Rheinpark Metropole, Cologne Oval Office, Dominium, Kranhaus Plus, Cäcilium. Von den Großprojekten sind nur noch rd. ein Viertel der Flächen unvermietet. Dennoch trifft dieser Bauboom zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt auf eine rückläufige Nachfrage. Die Mieter der Neubauten werden an anderen Stellen der Stadt Flächen leer ziehen, die Leerstandsquote wird ansteigen. Dennoch ist nicht mit einem Einbruch wie in den 2000er Jahren zu rechnen (2001-2006 hat sich der Leerstand von knapp 4% auf über 12% verdreifacht), denn der Bauboom hält nur ein Jahr an. Schon in 2010 geht der Neubau wieder auf ein niedriges Niveau zurück.

Immobilienmagazin: Welchen Einfluss wird das auf die Miete haben?

Deisenrieder: Die Spitzenmieten werden voraussichtlich zurückgehen, trotz des ansteigenden Leerstandes ist aber kein deutlicher Einbruch zu erwarten, denn das Angebot an hochwertigen Büroflächen ist nach wie vor knapp. In den begehrten Innenstadtlagen dominieren ältere, unterdurchschnittlich ausgestattete Flächen das Angebot. Bei den mittleren und einfachen Büroflächen nehmen die Konkurrenz und der Preisdruck allerdings zu. Neue Perspektiven werden sich vor allem im Gereons Quartier (ehem. AXA Verwaltung) und der Messe City ergeben.

Immobilienmagazin: Wie lautet Ihre Gesamteinschätzung des Kölner Marktes?

Deisenrieder: Köln hat in den letzen Jahren den Anschluss an die größten Bürostandorte geschafft. Das betrifft nicht nur den Flächenbestand, sondern auch die Vermietungsdynamik. Bisher hat sich Köln hinsichtlich Miete und Umsatz gerade in Krisenzeiten als sehr robust erwiesen. Dazu haben die breite Branchenstruktur und der Zuzug neuer Firmen beigetragen. Mit zunehmender (zyklischer) Bautätigkeit und einem Leerstandsniveau wie in den größten deutschen Metropolen wird Köln in Zukunft jedoch stärker den Marktschwankungen ausgesetzt sein. Das Mietniveau liegt mit knapp 20 EUR/m² am unteren Ende der Top 7 Standorte, von diesem Niveau erscheint das Rückschlagpotential allerdings begrenzt.

Immobilienmagazin: Vielen Dank für das Interview.

Veröffentlicht im Immobilienmagazin

Julien Reitzenstein    Wilhelm von Reitzenstein

Geschrieben in Real Estate | Keine Kommentare »

Die Zukunft des österreichischen Bau- und Immobilienmarktes – Rückkehr zu alten Tugenden

8.7.2008 by Reitzenstein.

Die sieben Schritte zum Projekterfolg

Die Situation

Lakshmi Mittal ist wohl ein glücklicher Mann – denn nicht nur sein weltweites Stahlimperium wächst, sondern auch der Stahlpreis. Würde die Immobilienbranche ähnlich funktionieren, würden Immobilienmanager gewiss die Tanzschulen bevölkern, um Freudentänze zu lernen. Doch leider steigen die Immobilienpreise nicht so, wie die Stahlpreise - im vergangenen Jahr ca. 7 %. Und das vergangene Jahr ist hier eher Trendsetter als Ausnahme. Dies stellt die Marktfähigkeit bisheriger Abwicklungsstrategien, wie beispielsweise der Generalüber- bzw. Generalunternehmerrealisierungen in Frage. Denn ausschreibende Auftraggeber, wie z. B. Projektentwickler und Investoren, sehen sich immer mehr der Situation ausgesetzt, dass Projektbudgets regelmäßig durch die Angebote um bis zu 20 % überstiegen wurden.

Letztendlich war vor allem der Subunternehmermarkt durch eine gestiegene Baukonjunktur bzw. die in den Jahren zuvor erfolgte Marktbereinigung mit Aufträgen so ausgelastet, dass die Preissteigerungen durch die Mittelständler direkt an die Generalunternehmer weitergegeben bzw. keine Angebote mehr abgegeben wurden.

Die Konsequenz war, dass die klassischen Generalunternehmer für die Auftraggeberseite oft nicht mehr kostendeckend anbieten konnten und sie damit in Europa eine stark verminderte Marktpräsenz haben. Dies beeinflusst heute vor allem den Markt der Projektentwickler, da die Schere zwischen knappen Mieteinnahmen und den Marktpreis bedingten Herstellkosten weit auseinanderklafft.

Doch Österreich ist hier keine Ausnahme: Auch in Deutschland hat sich die Marktbereinigung durch den Wegfall von großen GU-Anbietern sehr bemerkbar gemacht. In Dänemark wird der GU-Markt vor allem durch skandinavische Anbieter dominiert. Hier werden auch verstärkt Lösungen gesucht, um dem Preisanstieg zu begegnen. Dort arbeiten verstärkt deutsche Firmen, die gegenüber den skandinavischen Generalunternehmern immer noch deutlich preisgünstiger anbieten.

Auch die Banken verzichten heute häufiger auf die Forderung nach einem Generalunternehmer – zu zahlreich sind die bekannten Negativbeispiele. Budgetüberschreitungen von über 90% haben in Deutschland bei öffentlichen Ausschreibungen schon zur Aufhebung von europaweiten Ausschreibungen mit Investitionsvolumina in dreistelliger Millionenhöhe geführt. Am Beispiel eines großen Geschäftshauses in Österreich konnte jedoch unlängst bei Feststellung der negativen Budgetentwicklung durch optimierte Ausschreibung und Streuung der Vergabe das Budget eingehalten werden und somit eine abzusehende Überschreitung des Budgets von 20 % vermieden werden. Um zukunftsfähig zu werden, versucht die Generalunternehmerseite aktuell über diverse Partnermodelle bzw. Open-Book-Verfahren anzubieten und damit budgetgerechte Preise wieder herzustellen.

Einer der Spezialisten auf diesem Gebiet ist Andreas Blaschkowski, Vorstand von Drees & Sommer. Er hält es für essentiell, dass die Auftraggeberseite im Vorfeld prüft, ob die Chancen auf erreichbare Budgetziele steigen, wenn das Bauvorhaben von einem bauerfahrenen Projektmanager gesteuert wird, der klar die Prozesse beim Bauen beherrscht und zielorientiert die „Sieben Schritte zur Baukostenbegrenzung“ vor Augen hat.

Das Immobilienmagazin fragte Andreas Blaschkowski:

IM: Was ist zu tun, um Budgets einhalten zu können:

Blaschkowski: „Die veränderte Marktsituation führt nach unseren Erfahrungen unweigerlich zur klassischen Abwicklungsstrategie der Einzelvergaben, die im Regelfall zu kostengünstigeren Vergaben von 5 % bis 10 % führen wird. Es ist im Rahmen des Vergabeverfahrens darüber hinaus möglich, das Firmen-Know-how der Einzelgewerke direkt zu integrieren und damit eine höhere Flexibilität bei Änderungen für die einzelnen Gewerke zu erreichen. Die Bereitschaft Angebote abzugeben, wird bei Mittelständlern mit der Aussicht direkt vom Auftraggeber beauftragt zu werden, zu einer erhöhten Teilnahme am Marktwettbewerb führen.

IM: Mit welchen Strategien arbeitet Drees & Sommer hier:

Blaschkowski: Durch ein dezidiertes Planliefermanagement stellen wir sicher, dass die Auftraggeberseite nicht in Planlieferverzug gerät bzw. ein sehr straffer Terminplan für die Biet- und Angebotsbearbeitungsphase durchzusetzen ist. Es ist unabdingbar, genügend Vorlaufzeiten für die Integration von Firmen-Know-how, für Bemusterungen bzw. erforderliche Lieferzeiten zu kalkulieren. Damit erhält der Unternehmer kalkulierbare Unterlagen und kann sein Know-how in der direkten Kommunikation mit den Fachleuten integrieren. Die Folge sind deutlich reduzierte Risikoansätze die letztendlich wieder zur Budgetdeckung für den Bauherrn führen.

IM: Wie konnten Sie Ihre Strategie im Markt bisher umsetzen, welche Erfahrungen hat Ihr Haus gemacht?

 

Blaschkowski: „Eine Baupreissteigerung hat sich am Markt definitiv eingestellt. Nach unserer Erfahrung ist die wirkungsvollste Maßnahme, dieser Tendenz entgegenzuwirken, eine exakte Risikoanalyse des Prozesses, vor allem in der Planungsphase, eine vom Projektmanagement exakt koordinierte Arbeitsvorbereitung der Planungsleistungen und damit die Möglichkeit, auf Basis guter Ausführungsplanungen wieder kalkulierbare Angebote für den Mittelstand zu erreichen.“

Andreas Blaschkowskis Rezept zur Budgeteinhaltung in sieben Schritten:

1. Vorbehaltlose Kosten- und Risikoanalyse vor der Planungsphase, sowie Prognosen von Marktentwicklungen um projektbezogen zu agieren.

2. Exakte Kostenchecks bzw. Wirtschaftlichkeitsberechnungen vor allem in der Planungsphase, um immer zeitnah auf geänderte Rahmenbedingungen zu reagieren.

3. Klare Budgetvorgaben an alle Beteiligten als Zielvorgabe.

4. Definition der baulichen Standards um den Interpretationsspielraum bei der Angebotskalkulation und eine evtl. Reduktion der Qualitäten bei der Ausführung zu vermeiden.

5. Detailliertes Planliefermanagement zur Effizienz und als Arbeitsvorbereitung für den Ausschreibungs- und Vergabeprozess

6. Saubere Aufteilung der Gewerke und Definition der Schnittstellen für eine optimierte Paket- bzw. Einzelvergabe und einen effizienten Bauablauf

7. Durchführung von Markterkundungen durch Bieterintegration während der Planungsphase für die Leitgewerke

Julien Reitzenstein

 

veröffentlicht im Immobilienmagazin, Wien: www.text-kontor.de

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

 

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

 

 

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