24.5.2008 by Reitzenstein.

Morbider Charme oder Minenfeld – von der Kunst, Hotels in historische Mauern zu bringen.

Die Planung von Hotels erfordert spezielles know-how und wird daher in der Regel von Spezialisten vorgenommen. Noch spezieller sind jedoch Hotelprojekte, die in ein Bestandsgebäude geplant werden. Einerseits liegt die Herausforderung in der Anpassung der notwendigen technischen Gebäudeausstattung (TGA) an die baulichen Gegebenheiten, was sich je nach Denkmalschutzauflagen graduell verschärft. Andererseits geht es um den Respekt vor der Geschichte. Gewiss, dies ist keine klassische Planungsgröße der Immobilienwirtschaft. Aber man denke sich eine historische Burg, dessen attraktives Turmzimmer jahrzehntelang Touristenmagnet war – wegen der Aussicht und der Geschichte vom eifersüchtigen Schlossherren, der hier seine Buhle erstach, um sich daselbst zu erhängen. Für das entstehende Schlosshotel in diesen Raum die Hochzeitssuite zu planen, könnte eine Diskussion über Respekt vor Geschichte auslösen. Soweit die Theorie. Wie auch nur die Gefahr mangelhaften Respekts vor der Geschichte wirken kann, zeigte sich im Jahr 2000 auf verschiedenen Ebenen in Berchtesgaden. Nachdem Adolf Hitler in den zwanziger Jahren Gefallen an der Gegend fand und bald seinen Zweitwohnsitz in ein bescheidenes Haus auf dem Obersalzberg verlegte, begann ab 1933 eine umfangreiche Bautätigkeit; es wurde eine Nebenhauptstadt errichtet. Teil des Berghof-Ensembles war der ehemalige, jahrhundertealte Platterhof, der von der Alpenpension zum Hotel für Parteigenossen umgebaut wurde. Nach dem Abzug der Amerikaner war er eines der wenigen unversehrten Gebäude. Und auf dem zugehörigen Grund entstand gegen den Willen einer Bürgerinitiative ein InterContiHotel. Bürger und Medien befürchteten, dass sich die Unbelehrbaren und Ewiggestrigen, die noch heute auf dem Areal des Berghofes Blumen ablegen, nach ihrer Referenz an den Braunauer Kriegsverbrecher in dem großzügigen Interconti-Spa entspannen. Oder dass in den Konferenzräumen Kameradschaftsabende mit zweifelhaftem Gesinnungshintergrund stattfinden. Doch die Befürchtungen waren grundlos. Das mag auch mit dem in Sichtweise gelegenen Dokumentationszentrum zusammenhängen, in denen auf wissenschaftlicher Grundlage die Verbrechen des ehemaligen Hausherren und seiner Mitbewohner auf dem Obersalzberg dokumentiert werden. Nur manchmal finden früh aufstehende Hotelgäste beim Joggen Kränze, Blumensträuße und Parolen. Aber bei Sonnenaufgang sind die Wiesen wieder sauber und grün – und nichts ist mehr braun.

Mit ganz anderen historischen Schwierigkeiten sieht sich das Hotel Leonstain in Pörtschach am Wörthersee konfrontiert. Diese befindet sich in einem schon 1492 erwähnten Schloss, dessen Ursprungsgebäude zum Ensemble der Burg Leonstain aus dem 12. Jahrhundert. Eine solche Pekuniabel kann nach Auffassung von Denkmalschützer nicht beliebig an die Bedürfnisse eines Hotels angepasst werden. Mit entsprechend hohem finanziellen Aufwand kann beinahe jedes Gebäude zu einem Hotel werden. Die Frage hierbei ist, ob der erzielbare Übernachtungspreis die Investition rechtfertigt. Wenn dies gegeben ist, bestehen hotelbetriebswirtschaftliche Notwendigkeiten bezüglich einer Mindestzimmeranzahl. Und die liegt beim Hotel Schloss Leonstain bei 32 Zimmern und Suiten. Dennoch wird das Haus, seit Generationen im Familienbesitz, wirtschaftlich geführt. Insider berichten von einer hohen Dichte an Prominenten, die die Annehmlichkeiten eines exklusiven, aber kleinen Hauses schätzen. Ein Blick auf die Preisliste bestätigt diese Theorie – eine Suite für zwei Personen kostet in der Saison bis zu rund EUR 2.500,00 pro Nacht. Offenbar kompensiert das Hotel die betriebswirtschaftlichen Mali, die alte Bausubstanz und baulich bedingte geringe Zimmeranzahl verursachen, mit einer genauen Ausrichtung auf eine Zielgruppe, für die diese Mali derartige Boni sind, dass sie hierfür tief in die Tasche greifen.

Das herrschaftliche Ambiente im Schloss Leonstain am Wörthersee steht in starkem Gegensatz zum asketischen Gepräge des Klosters Strahov in Prag. Hier hat die Raiffeisen Evolution ein Hotel in ein Prämonstratenserklostergelände aus dem 12. Jahrhundert entwickelt. Das neben dem Hradschin gelegene, weitläufige Kloster liegt nur wenige Fußminuten von der Karlsbrücke entfernt. Die immer noch hohe Nachfrage nach neuen Hotelkapazitäten in Prag versprach eine rege Nachfrage nach den 134 Zimmern. Einige Klostergebäude wurden zum Hotel konvertiert, der Rest des Klosters wird noch immer als geistiges Zentrum in Prag von 21 Mönchen betrieben. Auftragnehmer den konvertierten Teil wurde ein Neubau angefügt, der ca. 4/5 der 10.000qm BGF ausmacht. Dieser Gebäudeteil wurde rasch und ohne Komplikationen gebaut, freut sich DI Dietmar Ploberger von Raiffeisen Evolution. Da aber 1/5 der Flächen denkmalgeschützter Altbau ist, mussten viele Herausforderungen bewältigt werden. In den historischen Dachstuhl Vier-Sterne-Zimmer einzubauen, ohne die historische Substanz zu tangieren gehört gewiss dazu. Einfachere Denkmalschutzerfordernisse, beispielsweise in Bezug auf Türstöcke, Putz oder Beschläge können aber in der Tschechischen Republik rasch zum Ärgernis werden. „Es gibt in der Tschechei viel weniger Regelungen zum Denkmalschutz als in Österreich oder Deutschland“, berichtet Ploberger. Es wird ein Denkmalpfleger zugeteilt und der bestimmt, was wie erhalten wird. Insider berichten, dass dies oft mit Ausgeliefertsein gleichkommt, allerdings ein Antrag auf einen anderen Denkmalpfleger gestellt werden kann. Bis der Wechsel vollzogen ist, gehen dann auch mal einige Jahre ins Land. „Aber Denkmalschutz ist auch ein Asset“, erklärt Ploberger. „Schauen Sie sich einmal die beeindruckende, nur eingeschränkt beleuchtbare Fassade, ohne Glasdach vor der Vorfahrt oder die edle, aber gänzlich prunkfreie Einrichtung vor dem Hintergrund des Klosters an: Denkmalgeschützte Gebäude haben manchmal ihre eigene Attraktivität für Besucher.“ Das mag auch für die Gäste des Pächters gelten, der die Immobilie unter der Marke Intercontinental Crowne Plaza für 30 plus 2 Mal 5 Jahre gemietet hat. Denn die Nähe zu einem heiligen Ort bringt manchem Inspiration und Erleuchtung. Ernüchterung kann eintreten, wenn die daraus resultierenden Vertragsklauseln betrachtet werden. Die erhabene Schlichtheit Klösterlichen Ambientes hat seinen Preis: Keine Freiluftveranstaltungen an Feier- und Messtagen, keine Darbietungen leichter oder unbekleideter Menschen – nur sehr zögerlich wurde dem Hotel Pay-TV gestattet. Wer auf dieser Grundlage das Geschäft macht, wird sich zeigen. Denn hält sich der Hotelbetreiber nicht an die frommen Einschränkungen, fällt das Gebäude sofort zurück an den Orden. Und nicht erst in 99 Jahren, wie es der Pachtvertrag vorsieht. Offenbar hat der Orden aus den Erfahrungen von einigen hundert Jahren Assetmanagement eine Menge gelernt.

Julien Reitzenstein

Julien von Reitzenstein Julien Jordan von Reitzenstein Julien v. Reitzenstein Julien Jordan v. Reitzenstein

Veröffentlicht im Immobilienmagazin März 2008: www.text-kontor.de

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

Julien Reitzenstein von Reitzenstein Jordan Julien v. Reitzenstein Ingo

Geschrieben in Hotel | Keine Kommentare »

24.5.2008 by Reitzenstein.

Der Klassische ist der Dumme

Wer in Berlin eine günstige Übernachtungsmöglichkeit sucht, der findet im Internet tausende von Angeboten. Diese reichen von Hotels über Apartmenthäusern bis zu Apartmentvermittlungen. Das System der beiden ersten Unterkunftstypen sind allgemein bekannt – auch den Finanzbehörden. Wer werblich Übernachtungsdienstleistungen anbietet und vorwiegend kurze Aufenthalte verzeichnet, betreibt ein Beherbergungsgewerbe. Also müssen Einnahmen entsprechend versteuert werden und sind umsatzsteuerbehaftet. Nun gibt es aber in Berlin schätzungsweise 4.000 – 5.000 Apartments, die eben jene Zielgruppe aufnehmen. Das entspricht ca. 100 mittelgroßen Hotels. Die Qualität dieser Angebote ist durchaus unterschiedlich. Einige Berliner möblieren ihre eigene Wohnung neu und stellen die alten Möbel in eine angemietete Nachbarwohnung und ermöglichen Touristen so eine billige Übernachtung. Andere mieten Wohnungen gleich dutzendweise und sind Stammkunden bei IKEA. Aber die wenigsten schreiben ordentliche Rechnungen mit Steuernummer. „Das ist ja von privat, da reicht eine Quittung“, ist eine häufige Ausrede. Die Frage nach der Umsatzsteuer wird geschickt umgangen: „Das sind ja Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die sind ja ohnehin steuerfrei“, argumentiert beispielsweise ein Berliner Arzt, der ein Dutzend Wohnungen kaufte und dadurch finanziert, dass er sie an Touristen vermietet. Diese Haltung bestätigen auch Vermittlungsagenturen. Bei berlinzimmer.de, Vermittler und Anbieter eigener Unterkünfte heißt es: „Da über 60% unserer 700 Vermieter Privatleute sind, schreiben sie keine Rechnungen, nur manchmal Quittungen. Das darf auch nicht anders sein, weil ja jeder Mensch einen Freibetrag hat, den er nebenbei verdienen darf, ohne dass er dafür Steuern zahlen muss. Auch Monteurfirmen ärgern sich regelmäßig, wenn sie bei uns an Privatvermieter geraten und ihrer Buchhaltung keine Rechnung bringen können.“ Bei der Agentur Dentler sieht man das noch pragmatischer: „Die meisten unserer Anbieter sind Leute die ganz normal arbeiten gehen und daher lieber kein Gewerbe anmelden. Also dürfen die auch keine Rechnungen schreiben.“ Am Ende ist die Sachlage einfach: Entweder muss aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes die Hotelbranche von Umsatzsteuer für Zimmer- und Apartment-/Suitenvermietung befreit werden oder die gewerblich handelnden Wettbewerber begehen derzeit Steuerhinterziehung. Dann müssen sie und die das Vorgehen befördernden Agenturen entsprechend behandelt werden. Doch Clemens Teschenberg, Sprecher des Berliner Finanzsenators Sarrazin hofft auf Steuerehrlichkeit: „Die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen ist Umsatzsteuerpflichtig. Wer regelmäßig für weniger als eine Woche vermietet, muss ein Gewerbe anmelden. Wir gehen aber davon aus, dass alle Steuerpflichtigen sich ehrlich verhalten.“ Doch jenen Hoteliers, die unter der Wettbewerbsverzerrung leiden, hilft keine Hoffnung. Volker Thiel, wirtschaftspolitischer Sprecher der FDP im Abgeordnetenhaus von Berlin sieht das pragmatisch: „Wir freuen uns, dass auch Touristen mit kleinem Geldbeutel eine günstige und authentische Unterkunft in Berliner Wohnhäusern finden. Aber alle Marktteilnehmer sollten die gleichen Wettbewerbsbedingungen haben.“ Schon immer prüft der Beamte zuerst seine Zuständigkeit. Doch offenbar will sich in Berlin niemand wirklich um den Fall kümmern. Die Senatsfinanzverwaltung kennt offenbar das Phänomen der Schwarzvermietung. Allerdings könne man erst tätig werden, wenn Einnahmen erzielt wurden, die in der Steuererklärung nicht angegeben wurden, so Sprecher Teschendorf. Da Schwarzvermieter Schwarzvermieter sind, weil sie den Behörden ihre Tätigkeit nicht anzeigen, liegt hier ein Teil des Problems. Zumal wenn sie keine Rechnungen ausstellen. Denn dann gibt es keine Dokumente, die belegen, wann wer welche Zahlungen erhalten hat. Hinzu kommt, dass die mittelständischen Hotels genug mit dem Kampf am Markt beschäftigt sind und Recherchieren und Probebuchungsaktionen bei schwarzen Schafen daher scheuen. Es gibt einen Ausweg aus dem Dilemma: Wenn die Senatsfinanzverwaltung aufgrund des ihr bekannten Sachverhaltes die Buchungs- und Anzeigenportale auffordert, die dort tätigen Anbieter zu benennen, könnte ein einfacher Datenabgleich mit Gewerbeamt und Finanzamt helfen. Doch noch einfacher ist das Kehren vor der eigenen Tür: Fast alle Schwarzvermietungsangebote finden sich direkt oder indirekt auf der Internetseite www.berlin.de, auf der auch der Finanzsenator seine offizielle Homepage hat. Doch Sven Heller, der hier eifrig Anzeigen verkauft, bringt es auf den Punkt: „Wir wollen gar nicht wissen, wer von unseren Kunden Steuern zahlt oder schwarz vermietet. Wir verkaufen nur Anzeigen. Aber viele der bei unseren exklusiven Vermittlern gelisteten Anbieter werden das wohl privat und ohne Umsatzsteuer machen.“ Denn das erwarten die Gesellschafter der berlin.de betreibenden BerlinOnline Stadtportal GmbH & Co.KG. Einer der Gesellschafter ist mit 45 v.H. das Land Berlin über die Landesbank. Aufsichtsrat: Finanzsenator Thilo Sarrazin. Ob die Touristen, die schwarz Unterkünfte mieten, wissentlich Beihilfe zur Steuerhinterziehung leisten, wäre eine steuerrechtlich interessante Frage. Eine politisch interessante Frage wäre es, wenn ein Wirtschaftunternehmen, das dem Land Berlin gehört, Schwarzvermietern Umsatz zuführt und auch bei erfolgreicher Steuerhinterziehung daran gut verdient. Vor allem führt das zur Frage, wer verantwortlich ist für das Bereitstellen solcher Voraussetzungen und Strukturen, die Prüfungen von Anzeigeninhalten nicht vorsehen auf berlin.de. Auf Nachfrage erklärt der Gesellschafter Landesbank nachdrücklich: „Für das Stadtinformationssystem Berlin.de ist die Senatskanzlei zuständig.“

veröffentlicht im Immobilienmanager Magazin:  www.text-kontor.de 

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

Geschrieben in Hotel | Keine Kommentare »