Was ist Immobilienwirtschaft? Ein interkultureller Spaziergang über die MIPIM.

30.4.2009 by Reitzenstein.

„Immobilienmanager sind hoch angesehene Menschen. Sie sind exzellent ausgebildet. Sie gelten als bescheidene Menschen mit einem großen Allgemeinwissen und einem großen Herz für die Bedürfnisse der Schwachen. Kunstsinnigkeit und feine Lebensart sind ihnen zu eigen, aber dabei halten sie sich immer im Hintergrund, so wie man sich einen Bankier in der Schweiz oder einen Notar in Deutschland vorstellt.“ Sichtlich stolz beantwortet der Projektentwickler aus Bahrein die Frage, was Immobilienwirtschaft ist und wie ein typischer Immobilienmanager in seinem Land aussieht. Doch geht man auf der MIPIM einige Stände weiter, ergibt sich ein völlig anderes Bild: „Bei uns gelten Immobilienmanager oft als gierige, prunksüchtige und undurchsichtige Typen, auf einer Stufe mit der Mafia“, berichtet ein Makler aus Spanien. Die Moskauer Büroleiterin eines großen internationalen Beratungsunternehmens pflichtet bei: „Bei uns sind Immobilienmanager das Allerletzte – aber das hat weniger mit Immobilien zu tun. Das gilt für alle, die sich Manager nennen. Wer noch Geschäft machen will weiß, dass der Markt nur noch Individuen vertraut, aber nicht mehr Managern, die ihre Individualität hinter ihrer Visitenkarte verstecken.“

 

Doch an der Stelle stellt sich die Frage: Was ist eigentlich Immobilienwirtschaft? In Polen ist es Makelei genau so wie Entwicklung, Bewertung, Transaktionsbegleitung, Investment- und Rechtsberatung. Viele deutsche, auf Immobilien spezialisierte Anwälte sehen sich jedoch eher als Organ der Rechtspflege, denn als Teil der Immobilienwirtschaft. In Polen, Bulgarien, den Emiraten und Bahrein wird der Staat als integraler Bestandteil der Immobilienwirtschaft wahrgenommen. In Korea gilt hingegen Immobilienwirtschaft als Branche der Makler und Wohnungsvermieter. Und auch die Deutschen Immobilienmanager machen klar, dass Entwickler, Makler, Bewerter, Wohnungsunternehmen, Assetmanager, Bauunternehmen, Einzelhändler, oft auch Architekten und Investmentbanker sich zur Immobilienwirtschaft rechnen oder gerechnet werden. Und hinter vorgehaltener Hand ist offenbar nicht jeder glücklich darüber. Die Süddeutsche Zeitung stellte fest: ̀“Und, was machen Sie so?” Je nachdem, was man auf diese beliebte Party-Frage antwortet, steht man im Mittelpunkt jedes Gesprächs oder hält sich allein an seinem Weinglas fest.“΄  „Ich sage immer, dass ich für eine Bank arbeite – ist ja nicht falsch, denen gehören wir ja“ oder „Ich erkläre, dass ich für ein Kreativunternehmen, eine Art Werbeagentur arbeite – denn „Projektentwickler“ müsste ich erst erklären und dann rechtfertigen, damit ich nicht als „Baulöwe“ oder „Miethai“ interpretiert werde.“

 

„Immobilienwirtschaft ist, was Ihr draus macht.“

 

Nach dutzenden, gewiss nicht empirischen, Gesprächen mit MIPIM-Besuchern aus vielen Ländern ergibt sich ein Stimmungsbild, dass die Begriffe der Real Estate Industry und des Real Estate Managers sehr unterschiedlich besetzt wird. Oder, um mit der Werbung zu sprechen: „Immobilienwirtschaft ist, was Ihr draus macht.“

                                                                     

Als 2008 die Immobilienzeitung 1.700 Immobilienmanager nach dem Image der verschiedenen Sparten der Immobilienwirtschaft fragte, schnitten die Makler am schlechtesten ab und wurden auch für den schlechten Ruf der Branche insgesamt verantwortlich gemacht. Das sollte zum Nachdenken Anlass geben.

 

„Power tends to corrupt and absolute power corrupts absolutely.“

„Great men are almost always bad men.“ Lord Acton

 

Die Ursachen für das Image der Immobilienwirtschaft mögen vielfältig sein. Die Frage ist, wie es sich verbessern lässt.

 

Zunächst einmal fällt hier auf, dass die auf der MIPIM befragten deutsche Immobilienmanager im Vergleich zu anderen Ländern einen sehr viel mehr Immobilienmanager zu ihren besten Freunden zählen. Auch fällt ausländischen Fachkräften auf, dass es in Deutschland recht schwer ist, als Kompetenzträger aus einer anderen Branche in die Immobilienwirtschaft zu wechseln. Ein britischer MIPIM-Besucher bemühte einen gewagten Vergleich: „Manchmal ist es wie im Film „Der Untergang“. Eine kleine Gruppe mit großer Macht sitzt in einem Bunker und kann also gar nicht mehr feststellen, ob ihre Einschätzung der Lage draußen richtig ist.“ Das mag für Einzelfälle richtig sein, aber es zeigt, dass die derzeitige Krise auch eine Chance sein kann.

 

„In der derzeitigen Lage trennen sich viele Immobilienunternehmen von gut ausgebildeten Spezialisten andere Branche abwandern. Nach Erholung der Situation geht die Professionalisierung der Branche weiter. Dann werden in den zentrale Disziplinen Rechnungswesen, Finance, Immobilienökonomie und Technik herausragende Potentiale gesucht. Auch sollte in Krisenzeiten in keinem Fall den begonnen Weg der Personalentwicklung verlassen werden“, sagt Thomas Flohr, geschäftsführender Gesellschafter von Bernd Heuer Human Resources GmbH.

 

Bei entsprechender Kommunikationsarbeit würde dann deutlich, dass „die Immobilienwirtschaft“ im Kern aus gut ausgebildeten Spezialisten und Akademikern besteht, die gesellschaftlich engagiert sind und obskuren Glücksrittern immer weniger Raum lassen. Es gibt bereits viele Anzeichen dafür, dass ein Umdenken stattgefunden hat: Die MIPIM hatte einen erheblichen Besucherrückgang. Doch die Erschienenen beklagten das keinesfalls:

 

„Endlich wieder Zeit, miteinander richtig zu sprechen, den Menschen hinter meinem Gegenüber kennen zu lernen.“

 

„Die ganzen Blender und Schwätzer sind nun weg, jetzt ist wieder Zeit für sinnvolle Geschäftsanbahnungen.“

 

„Unser Unternehmen hat kräftig Federn gelassen, wir haben viele Mitarbeiter entlassen. Aber das ist auch eine Chance. Die verbliebenen haben Demut gelernt und wir können uns neu aufstellen, um in Zukunft stabil wachsen zu können.“

 

Diese Stimmungsbilder zeigen, dass die „Masters of the Universe“ von der Wall Street keine Vorbilder für Geschäftsgebaren und Habitus mehr sind. Neue Kommunikationsleitbilder werden aufgebaut. Werte geben Halt in der Krise. Auf dem Boule-Tournier der Stadt Duisburg, das mit Unterstützung dieses Magazins wie jedes Jahr auf der MIPIM stattfand, drehte sich manches Gespräch darum, wie mit gemeinnützigen Aktionen gezeigt werden kann, dass die Führungspersönlichkeiten der deutschen Immobilienwirtschaft beileibe nicht nur an Renditen denken, sondern sich aktiv in die Gesellschaft einbringen. Es gab Bewunderung für ein Projekt, Waisenhausbewohnern Ausbildungen am Bau zu beschaffen und sie ins Leben zu begleiten. Es wurde das Bemühen einer Kölner Immobilienmanagerin gelobt, geräuschlos Einzelhandelsflächen zu finden, die temporär den Tiertafeln zur Nahrungsausgabe und Unterstützung von Bedürftigen zur Verfügung gestellt werden. Das Beherbergen von Nachhilfeprojekten auf schwer vermietbaren Büroflächen oder bürgerschaftliches Engagement waren oft Gesprächsthemen.

 

„Klar,“sagte ein Londoner MIPIM-Besucher, „Ihr Deutschen seid gut ausgebildet, habt Goethe, Schiller, Präzision und schöne Immobilien auf hohem Niveau – und das wisst Ihr genau. Wenn Ihr jetzt noch wisst, wofür die deutsche Immobilienwirtschaft eigentlich steht, habt Ihr doch gar nichts zu jammern.“

 

Es zeigt sich, dass Krisen die Chance zum Wandel bieten. Den sollte die Immobilienwirtschaft nutzen, um sich über zwei Fragen klar zu werden:

 

Für welche Branchenelemente sollte in Zukunft der Begriff „Immobilienwirtschaft“ stehen?

 

Und wie kann das gesellschaftliche Engagement vieler Protagonisten der Immobilienwirtschaft in die Öffentlichkeit getragen und für die Branche zum Vorbild werden?

 

 

Erschienen im www.immobilienmanager.de

 

 

 

 

 

Julien Reitzenstein    Wilhelm von Reitzenstein

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Marktbericht Düsseldorf / Köln

30.4.2009 by Reitzenstein.

Marktbericht Düsseldorf / Köln

Wer jemals Düsseldorf oder Köln besucht hat, kennt die Geschichten von Menschen, denen in Kneipen Prügel angedroht wurde, als sie die Bierspezialität der jeweils anderen Stadt bestellten. Während die meisten Metropolen dieser Welt Besucher auf die Schönheiten ihrer Stadt aufmerksam machen, erklären Kölner und Düsseldorfer, dass sie die Bewohner der jeweils anderen Stadt doof finden.

Dabei sieht die Realität ganz anders aus: Beide Städte sind voll von schönen Dingen und die Züge und Autobahnen zwischen ihnen erfreuen sich auch immer hoher Frequentierung. Und das werden nicht nur Menschen sein, die von Bonn nach Duisburg fahren.

Auch auf dem Immobilienmarkt haben beide Städte gute Zahlen zu bieten. In Düsseldorf waren 2007 nach Auskunft der Stadtverwaltung 8,6 Mio. m² Büroflächen (BGF) am Markt, wovon 465.000qm umgesetzt wurden. Dies sind 45% Steigerung im Vergleich zu 2001. Durch die hohe Nachfrage ist ein Anziehen der Spitzenmiete von heuer EUR 23,30 zu EUR 22,00 in 2007 zu verzeichnen. Die Durchschnittsmiete liegt bei EUR 13,50 im Vergleich zu EUR 12,90 im Vorjahr. Nachdem seit 2005 neu fertig gestellte Büroflächen bis 2007 auf einen Tiefpunkt von 62.500qm fielen, sollen heuer 130.000qm fertig werden, 2009 sogar 302.000qm, somit ein Flächenzuwachs von 4%.

Darum geraten in absehbarer Zeit ältere Büroflächen unter Druck. Doch auch die finden als Kandidaten für Refurbishment zumeist rasch Abnehmer. Doch auch als Büroinvestmentmarkt ist Düsseldorf gefragt. Der Rekord von 2006 mit EUR 2,26 Mrd. dürfte wohl in absehbarer Zeit nicht mehr erreicht werden. Doch auch das Volumen für 2007 von EUR 1,86 Mrd. ist noch beachtlich. Der Trend geht heuer zu Neben- und Peripherielagen, da diese noch entsprechende Potentiale versprechen. Bei den Anlegern geht der Trend zu vermehrt deutschen Unternehmen, hier allerdings Immobilien-AG, geschlossene Fonds und Immobilienunternehmen, zu Lasten der Private-Equity-Unternehmen.

Nachdem durch die starke Nachfrage die Kaufpreise stiegen und die Renditen sanken, lagen diese 2007 in Citylagen zwischen 4,8% und 6,9%, in City-Randlagen zwischen 5,9% und 8% und in peripheren Lagen zwischen 6,7% und 8,7%. Die mittlere Transaktionsgröße lag 2007 bei EUR 20 Mio.

Als Hotelstandort genießt Düsseldorf hohe Attraktivität. Dies ist nicht nur durch den Messestandort Düsseldorf bedingt, sondern auch durch ständig steigende Besucherzahlen. Fast zwei Millionen Nächtigungen mit einem Anteil an ausländischen Gästen von 40% stehen einer Bettenkapaziät von ca. 23.500 Zimmern im Jahre 2009 gegenüber. Die Bettenauslastung von 43% bei einer Zimmerauslastung von 62,9% erfreut die Hoteliers ebenso, wie die mit EUR 64,00 höchsten Logiserlöse der Magic Cities in Deutschland. Sämtliche Segmente der Hotellerie sind in Düsseldorf gut repräsentiert. Das low-budget-Marktsegment steigt jedoch entsprechend der Nachfrage gut, ebenso das Boardinghaus-Segment. Zu den wenigen freien Nischen in der Düsseldorfer Hotellerie gehören low-budget-Boardinghäuser.

Die Nachfrage nach Gewerbegrundstücksflächen hat sich von 2006 auf 2007 aus 1.40100m² mehr als verdoppelt. Dieser Trend hat sich 2008 fortgesetzt. In den größeren Flächeneinheiten wird der Markt derzeit eng. Allerdings führt die hohe Nachfrage zu Grundstückspreisen, die oft gegen den Standort Düsseldorf sprechen, wovon Nachbarstädte wie Neuss profitieren. Der Hauptnachfrager für Gewerbeflächen ist mit ca. 40% die Logistikbranche. Die Nähe zum Ballungsraum Ruhrgebiet, der Hafen und der Flughafen in Verbindung mit den zahlreich ansässigen Unternehmen der Branche in Verbindung mit dem Trend zum Outsourcing befördert diesen Trend. Eine weitere Schwerpunktbranche ist der Groß- und Außenhandel. Den hohen Nachfragen stehen weitere Industrie- und Gewerbegebietsprojekte mit 82ha für die nächsten Jahre gegenüber.

Als Wohnstadt bietet Düsseldorf eine sehr hohe Lebensqualität. Die Edel-Einkaufsmeile Königsallee ist weltbekannt, die Museen, wie die Kunstsammlung Nordrhein-Westfalen genießen in aller Welt ähnlich hohe Reputation wie die Kunstakademie. Das Ausgehquartier in den Düsseldorfer Altstadt, die unzähligen Kulturveranstaltungen und die sprichwörtliche rheinische Fröhlichkeit sind ein weicher, aber wichtiger Standortfaktor. Die gelungene Konversion des Hafenviertels in eines der schönsten und angesagtesten Büroquartiere in Deutschland mit Entwürfen von Jahn oder Gehry als Magnet für die Kreativwirtschaft zeigen die Innovationsfreude in Düsseldorf. Aber auch der drittgrößte deutsche Flughafen schafft nicht nur Anbindungen in alle Welt – Düsseldorf gilt auch als zweitgrößte japanische Stadt außerhalb Japans.

Im Vergleich zu Düsseldorf ist der Büromarktstandort Köln deutlich kleiner. Hier sind 5,6 Mio. Quadratmeter am Markt. Jedoch hat Köln in den letzten Jahren nicht nur mit spektakulären Büroimmobilien wie den Kranhäusern oder das Kap am Südkai Aufsehen erregt, sondern hat sich auch zu einem der Top-Bürostandorte in Deutschland entwickelt.

Mit 23% Zunahme des Flächenbestandes im Zeitraum 2000 bis 2008 liegt Köln an der Spitze aller Standorte. Der Flächenumsatz hat deutlich zugenommen. Wurden in den 90er Jahren im Durchschnitt noch 85 Tsd. m² pro Jahr vermietet, so lag dieser Wert 2000-2007 bei 210 Tsd. m², also bei fast dem 2,5 fachen. In den übrigen Top 7 Standorten lag der Zuwachs nur beim 1,1 bis 1,8 fachen. Im Durchschnitt 2000-2007 wurden damit jährlich 4,1% der Bestandsflächen neu vermietet, nur in Frankfurt wurde mit 5,3% eine deutlich höhere Dynamik erreicht. Köln ist damit eine der wenigen deutschen Städte (neben Düsseldorf und mit Abstrichen Hamburg), in denen die Vermietungsleistung heute deutlich höher liegt als im letzten Boom um das Jahr 2000.

Eine Besonderheit am Kölner Büroimmobilienmarkt ist die Kleinteiligkeit der Vermietung. Der Umsatz wurde 2008 vor allem von kleinen und mittleren Anmietungen getragen, nur 17% lagen über 10.000m². Dies mag auch der breit gestreuten Kölner Branchenstruktur geschuldet sein. Lediglich die Versicherungsbranche ragt mit 21% der Flächen deutlich aus diesem Mix hervor. Zudem ist es Köln (anders als anderen Großstädten) in den letzten Jahren gelungen, vielen Unternehmen die Standortattraktivität zu kommunizieren (Fortress Bank, Microsoft, Generali Deutschland Holding), dadurch wurden viele Büroflächen nicht nur umgesetzt, sondern absorbiert. Die Spitzenmiete schwankt in einer geringen Bandbreite unter 20 EUR/m².

Zu den Marktkennern gehört Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin der in Köln ansässigen Generali Deutschland Immobilien GmbH.

Immobilienmagazin: Frau Deisenrieder, wie sieht die Nachfrage auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt aus?

Deisenrieder: Leider wird sich auch Köln nicht der gesamtwirtschaftlichen Lage nicht entziehen können, es ist mit einem deutlichen Umsatzrückgang zu rechnen.

Immobilienmagazin: Wie wird sich das Angebot weiter entwickeln?

Deisenrieder: Im laufenden Jahr 2009 wird ein Rekord bei den Flächenfertigstellungen erwartet, dieses Ergebnis ist vor allem auf Großprojekte zurückzuführen: Rheinpark Metropole, Cologne Oval Office, Dominium, Kranhaus Plus, Cäcilium. Von den Großprojekten sind nur noch rd. ein Viertel der Flächen unvermietet. Dennoch trifft dieser Bauboom zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt auf eine rückläufige Nachfrage. Die Mieter der Neubauten werden an anderen Stellen der Stadt Flächen leer ziehen, die Leerstandsquote wird ansteigen. Dennoch ist nicht mit einem Einbruch wie in den 2000er Jahren zu rechnen (2001-2006 hat sich der Leerstand von knapp 4% auf über 12% verdreifacht), denn der Bauboom hält nur ein Jahr an. Schon in 2010 geht der Neubau wieder auf ein niedriges Niveau zurück.

Immobilienmagazin: Welchen Einfluss wird das auf die Miete haben?

Deisenrieder: Die Spitzenmieten werden voraussichtlich zurückgehen, trotz des ansteigenden Leerstandes ist aber kein deutlicher Einbruch zu erwarten, denn das Angebot an hochwertigen Büroflächen ist nach wie vor knapp. In den begehrten Innenstadtlagen dominieren ältere, unterdurchschnittlich ausgestattete Flächen das Angebot. Bei den mittleren und einfachen Büroflächen nehmen die Konkurrenz und der Preisdruck allerdings zu. Neue Perspektiven werden sich vor allem im Gereons Quartier (ehem. AXA Verwaltung) und der Messe City ergeben.

Immobilienmagazin: Wie lautet Ihre Gesamteinschätzung des Kölner Marktes?

Deisenrieder: Köln hat in den letzen Jahren den Anschluss an die größten Bürostandorte geschafft. Das betrifft nicht nur den Flächenbestand, sondern auch die Vermietungsdynamik. Bisher hat sich Köln hinsichtlich Miete und Umsatz gerade in Krisenzeiten als sehr robust erwiesen. Dazu haben die breite Branchenstruktur und der Zuzug neuer Firmen beigetragen. Mit zunehmender (zyklischer) Bautätigkeit und einem Leerstandsniveau wie in den größten deutschen Metropolen wird Köln in Zukunft jedoch stärker den Marktschwankungen ausgesetzt sein. Das Mietniveau liegt mit knapp 20 EUR/m² am unteren Ende der Top 7 Standorte, von diesem Niveau erscheint das Rückschlagpotential allerdings begrenzt.

Immobilienmagazin: Vielen Dank für das Interview.

Veröffentlicht im Immobilienmagazin

Julien Reitzenstein    Wilhelm von Reitzenstein

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