30.6.2008 by Reitzenstein.

Liebe Leser,

nachdem ich mich in den letzten Wochen im Verlagsauftrag über ein neues Buchprojekt gekümmert habe und einige Reisen für den Immobilienmanager und das Immobilienmagazin in Europa unternommen habe, bin ich nun wieder zurück in Atlanta.

All jene, die mich angeschrieben haben, weil sie auf die Reihe “Die Menschen in Amerika” warteten, sei hiermit gesagt, dass die Reihe in Bälde erscheint. Begonnen wird mit Georgia.

Mit den besten Grüßen,

Julien Reitzenstein

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4.6.2008 by Reitzenstein.

Der REIT und dessen Möglichkeiten und Sinnhaftigkeiten haben in den letzten Monaten viele Diskussionen hervorgebracht. Es herrscht die einhellige Meinung in der Immobilienbranche, dass Deutschland den REIT braucht. Und viele fügen ein „aber nicht in dieser Form“ hinzu. Die Diskussion, die der Verabschiedung eines Gesetzes vorausgeht, wird nun nach diesem Ereignis weitergeführt. Petra Peffermann von Deloitte hat unlängst eine Studie vorgestellt, bei der alle möglichen Szenarien der REIT-Effekte einmal durchgerechnet wurden, wodurch noch weitere Diskussionen und Nachbesserungswünsche folgen dürften. Doch um eine sinnvolle Positionierung zu betreiben, ist es sinnvoll, das deutsche Modell mit dem REIT-Pendant in den Nachbarländern zu vergleichen.

In Frankreich sind das sociétés d’investissements immobilières cotées, kurz SIIC. Hierbei handelt es sich um börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften. Das französische Finanzgesetz Nr. 2002 – 1575 vom 30.12.2002 ermöglichte diese Gesellschaften ab 2003. Wie bei den klassischen Immobilien- und Fondgesellschaftsformen SCI und SCPI ist bei der SIIC zum ersten Male nun für eine börsennotierte Gesellschaft das Prinzip der fiskalischen Transparenz eingeführt worden. Dies wird unter anderem dadurch erreicht, dass nicht die Gesellschaft steuerpflichtig ist, sondern die Gesellschafter unmittelbar. Dieser wird vom Fiskus als direkter Eigentümer der in der Gesellschaft befindlichen Immobilienwerte gesehen. Dadurch ist die SIIC von impôts sur les sociétés (IS), welche der deutschen Körperschaftssteuer (KSt) entsprechen, befreit. Verkauft ein Gesellschafter seinen Geschäftsanteil, unterliegt die Wertsteigerung dieses Anteils nicht der Versteuerung. Zudem sind die Dividenden steuerbefreit. Jedoch muss die Gesellschaft 85% des Nettogewinnes ausschütten. Wird eine Immobilie früher als zwei Jahre nach dem Erwerb verkauft und der Verkauferlös an die Gesellschafter ausgeschüttet, wird der erzielte Mehrwert mit 50% versteuert.

Somit ist es für viele Investoren Bereich der immobiliengebundenen Anlage attraktiv, in Frankreich zu investieren. Allerdings unterliegen die Einnahmen aus nicht immobiliengebundenen Tätigkeit der SIIC der regulären Besteuerung. Hier fallen dann 33,33% Körperschaftssteuer (IS) an. Um steuerlich die Zulassung als SIIC zu erhalten, muss die Gesellschaft, im Status dem deutschen Vor-REIT entsprechend, eine ausdrückliche und unwiderrufliche Optierung gegenüber den Finanzbehörden erklären. Dies hat zur Folge, dass bei bestehenden und umwandlungswilligen Gesellschaften verdeckte Mehrwerte aufgedeckt werden und mit einer Steuer in Höhe von 16,5% des valeur vénale (Verkaufswert) belegt werden. Diese wird über einen Zeitraum von vier Jahren bezahlt. Hier wird also bei Wandlung bestehender Gesellschaften in eine SIIC vorab eine Art Exit-Tax fällig – faktisch eine Entry-Tax. Diese Besteuerung bringe dem französischen Fiskus mit einem Mal bei der Wandlung erhebliche Steuereinnahmen, die –da es sich ja um verdeckte Werte handelte- sonst nicht oder sehr viel später vereinnahmt worden wären. Nach dieser Entry-Tax gilt jedoch eine weitgehende Steuerbefreiung auf die aufgedeckten und ausgeschütteten oder reinvestierten Mehrwerte. Um die Steuervorteile jedoch auch faktisch nutzen zu können, muss die Gesellschaft ihr Statut mindestens fünf Jahre unverändert beibehalten.

Fiskalpolitisches Ziel bei der Schaffung der SIIC war es, auch kleinen Anlegern die Bildung von Immobilienvermögen zu ermöglichen, um so für Frankreich ein weiteres Rentenvorsorgeinstrument zu schaffen. Diese Instrumente haben einen ähnlichen Grundcharakter wie die deutsche Riester-Rente, bei der Vorsorger bei hierfür zertifizierten Gesellschaften Altersrücklagen bilden können und hierbei staatliche Förderung erfahren.

Die Fiskalbestimmungen zur SIIC werden seit der Einführung stetig attraktiviert. So kann –zunächst befristet bis Ende 2007- auch eine Handels- oder Finanzanlagegesellschaft durch Einbringung von Immobilienvermögen in eine SIIC gewandelt werden. Bei diesen kann seit 2005 die Steuerbegünstigung auch durch den Verkauf von Immobilienvermögen erreicht werden und nicht mehr nur durch Einbringung. Dadurch kann jedes körperschaftssteuerpflichtige Unternehmen seine Immobilien an eine SIIC übertragen und zahlt nur 16,5% statt 33% auf die realisierte Wertsteigerung. Genau dies ist geschehen, so dass Kleinanleger kaum mehr zum Zuge kamen. Daraufhin wurde das Gesetz zur SIIC weiter verändert: Heute müssen 15% der Geschäftsanteile von Kleinanlegern gehalten werden und es dürfen nicht mehr als 60% im mittelbaren und unmittelbaren Alleinbesitz eines Gesellschafters sein. Zudem wurden weitere Steuervergünstigungen eingeführt, zum Beispiel für langfristige Anleger ein pauschaler Steuernachlass in Höhe von 10% oder Steueraufschub und eine reduzierte Gewinnausschüttungspflicht bei Anlage in Hotel- und Gastronomieimmobilien. Der Frankreichreisende wird die dadurch fiskalisch gewünschte Auflösung des allfälligen Instandhaltungsrückstaus auf weiten Feldern des Hotelsektors dankbar willkommen heißen. Die SIIC genießt zudem Steuererleichterungen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, Mehrwertsteuervorteile beim Verkauf von Nießbrauch und Nutzungsrechten oder Erbbaurechten.

Fiskalisch ist die SIIC eine französische Antwort auf die Herausforderungen der Globalisierung. Ausländisches Kapital soll nach Frankreich gezogen werden. Gleichzeitig soll bereits in Frankreich befindliches Kapital in SIIC überführt werden und so an das Land gebunden werden. Zudem soll der Börsenhandel in Paris nachhaltig gestärkt werden. Lag 2003 noch 1% des französischen Börsenkapitals in SIIC, sind es heute schon 2%. Der Vorteil des SIIC gegenüber dem G-REIT ist die ausdrückliche Möglichkeit, in Wohnimmobilien zu investieren. Die Unternehmen, die für Status des SIIC optiert haben, repräsentieren heute bereits einen Börsenkapitalwert von 40 Milliarden Euro. Nicht weniger als 12 neue SIIC sind im Jahr 2006 neu in Erscheinung getreten, nachdem es im Jahr 2005 noch fünf neue Unternehmen waren.

Wie interessant ist die SIIC für den deutschen Anleger? Je nachdem, wie die Anlagestrategie ist, kann eine SIIC eine sinnvollere und ertragreichere Lösung als der REIT sein. Insbesondere, wenn der Geschäftsanteil über 10% liegt. Dann fallen die Erträge unter das deutsch-französische Doppelbesteuerungsabkommen und liegen bei nur noch 5%. Umgekehrt eröffnet der REIT diese Möglichkeit nicht. Frankreich hat attraktive Anlagemöglichkeiten in börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften. Dabei ist der französische Markt nicht nur unter fiskalischen Gesichtspunkten der SIIC interessiert. Es ist einer der bedeutendsten europäischen Märkte, der sich in den letzten Jahren durch hohe Transparenz, Stabilität und überdurchschnittliche Rentabilität nicht nur im Immobilienbereich ausgezeichnet hat. Noch mehr hat Frankreich jedoch eine Beispielfunktion. Die attraktive Lösung wurde erst in der vierten Gesetzvariante geschaffen. Wenn dies eine Gesetzmäßigkeit wäre, ist auch für den derzeitigen deutschen REIT noch nicht aller Tage Abend…

Zulassungsvoraussetzungen für eine SIIC:

• Börsennotierte Aktiengesellschaft
• Gesellschaftszweck: Errichtung, Erwerb und Vermietung von Immobilien, sowie Beteiligung an Unternehmen und auch –anders als in Deutschland- die Beteiligung an Wohnimmobilien
• Grundkapital mindestens EUR 15 Mio.

Volkhard Hente und Julien Reitzenstein

veröffentlicht im Immobilienmanager Magazin: www.text-kontor.de

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

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