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Archive für Mai 2008
Morbider Charme oder Minenfeld – von der Kunst, Hotels in historische Mauern zu bringen.
24.5.2008 by Reitzenstein.
Morbider Charme oder Minenfeld – von der Kunst, Hotels in historische Mauern zu bringen.
Die Planung von Hotels erfordert spezielles know-how und wird daher in der Regel von Spezialisten vorgenommen. Noch spezieller sind jedoch Hotelprojekte, die in ein Bestandsgebäude geplant werden. Einerseits liegt die Herausforderung in der Anpassung der notwendigen technischen Gebäudeausstattung (TGA) an die baulichen Gegebenheiten, was sich je nach Denkmalschutzauflagen graduell verschärft. Andererseits geht es um den Respekt vor der Geschichte. Gewiss, dies ist keine klassische Planungsgröße der Immobilienwirtschaft. Aber man denke sich eine historische Burg, dessen attraktives Turmzimmer jahrzehntelang Touristenmagnet war – wegen der Aussicht und der Geschichte vom eifersüchtigen Schlossherren, der hier seine Buhle erstach, um sich daselbst zu erhängen. Für das entstehende Schlosshotel in diesen Raum die Hochzeitssuite zu planen, könnte eine Diskussion über Respekt vor Geschichte auslösen. Soweit die Theorie. Wie auch nur die Gefahr mangelhaften Respekts vor der Geschichte wirken kann, zeigte sich im Jahr 2000 auf verschiedenen Ebenen in Berchtesgaden. Nachdem Adolf Hitler in den zwanziger Jahren Gefallen an der Gegend fand und bald seinen Zweitwohnsitz in ein bescheidenes Haus auf dem Obersalzberg verlegte, begann ab 1933 eine umfangreiche Bautätigkeit; es wurde eine Nebenhauptstadt errichtet. Teil des Berghof-Ensembles war der ehemalige, jahrhundertealte Platterhof, der von der Alpenpension zum Hotel für Parteigenossen umgebaut wurde. Nach dem Abzug der Amerikaner war er eines der wenigen unversehrten Gebäude. Und auf dem zugehörigen Grund entstand gegen den Willen einer Bürgerinitiative ein InterContiHotel. Bürger und Medien befürchteten, dass sich die Unbelehrbaren und Ewiggestrigen, die noch heute auf dem Areal des Berghofes Blumen ablegen, nach ihrer Referenz an den Braunauer Kriegsverbrecher in dem großzügigen Interconti-Spa entspannen. Oder dass in den Konferenzräumen Kameradschaftsabende mit zweifelhaftem Gesinnungshintergrund stattfinden. Doch die Befürchtungen waren grundlos. Das mag auch mit dem in Sichtweise gelegenen Dokumentationszentrum zusammenhängen, in denen auf wissenschaftlicher Grundlage die Verbrechen des ehemaligen Hausherren und seiner Mitbewohner auf dem Obersalzberg dokumentiert werden. Nur manchmal finden früh aufstehende Hotelgäste beim Joggen Kränze, Blumensträuße und Parolen. Aber bei Sonnenaufgang sind die Wiesen wieder sauber und grün – und nichts ist mehr braun.
Mit ganz anderen historischen Schwierigkeiten sieht sich das Hotel Leonstain in Pörtschach am Wörthersee konfrontiert. Diese befindet sich in einem schon 1492 erwähnten Schloss, dessen Ursprungsgebäude zum Ensemble der Burg Leonstain aus dem 12. Jahrhundert. Eine solche Pekuniabel kann nach Auffassung von Denkmalschützer nicht beliebig an die Bedürfnisse eines Hotels angepasst werden. Mit entsprechend hohem finanziellen Aufwand kann beinahe jedes Gebäude zu einem Hotel werden. Die Frage hierbei ist, ob der erzielbare Übernachtungspreis die Investition rechtfertigt. Wenn dies gegeben ist, bestehen hotelbetriebswirtschaftliche Notwendigkeiten bezüglich einer Mindestzimmeranzahl. Und die liegt beim Hotel Schloss Leonstain bei 32 Zimmern und Suiten. Dennoch wird das Haus, seit Generationen im Familienbesitz, wirtschaftlich geführt. Insider berichten von einer hohen Dichte an Prominenten, die die Annehmlichkeiten eines exklusiven, aber kleinen Hauses schätzen. Ein Blick auf die Preisliste bestätigt diese Theorie – eine Suite für zwei Personen kostet in der Saison bis zu rund EUR 2.500,00 pro Nacht. Offenbar kompensiert das Hotel die betriebswirtschaftlichen Mali, die alte Bausubstanz und baulich bedingte geringe Zimmeranzahl verursachen, mit einer genauen Ausrichtung auf eine Zielgruppe, für die diese Mali derartige Boni sind, dass sie hierfür tief in die Tasche greifen.
Das herrschaftliche Ambiente im Schloss Leonstain am Wörthersee steht in starkem Gegensatz zum asketischen Gepräge des Klosters Strahov in Prag. Hier hat die Raiffeisen Evolution ein Hotel in ein Prämonstratenserklostergelände aus dem 12. Jahrhundert entwickelt. Das neben dem Hradschin gelegene, weitläufige Kloster liegt nur wenige Fußminuten von der Karlsbrücke entfernt. Die immer noch hohe Nachfrage nach neuen Hotelkapazitäten in Prag versprach eine rege Nachfrage nach den 134 Zimmern. Einige Klostergebäude wurden zum Hotel konvertiert, der Rest des Klosters wird noch immer als geistiges Zentrum in Prag von 21 Mönchen betrieben. Auftragnehmer den konvertierten Teil wurde ein Neubau angefügt, der ca. 4/5 der 10.000qm BGF ausmacht. Dieser Gebäudeteil wurde rasch und ohne Komplikationen gebaut, freut sich DI Dietmar Ploberger von Raiffeisen Evolution. Da aber 1/5 der Flächen denkmalgeschützter Altbau ist, mussten viele Herausforderungen bewältigt werden. In den historischen Dachstuhl Vier-Sterne-Zimmer einzubauen, ohne die historische Substanz zu tangieren gehört gewiss dazu. Einfachere Denkmalschutzerfordernisse, beispielsweise in Bezug auf Türstöcke, Putz oder Beschläge können aber in der Tschechischen Republik rasch zum Ärgernis werden. „Es gibt in der Tschechei viel weniger Regelungen zum Denkmalschutz als in Österreich oder Deutschland“, berichtet Ploberger. Es wird ein Denkmalpfleger zugeteilt und der bestimmt, was wie erhalten wird. Insider berichten, dass dies oft mit Ausgeliefertsein gleichkommt, allerdings ein Antrag auf einen anderen Denkmalpfleger gestellt werden kann. Bis der Wechsel vollzogen ist, gehen dann auch mal einige Jahre ins Land. „Aber Denkmalschutz ist auch ein Asset“, erklärt Ploberger. „Schauen Sie sich einmal die beeindruckende, nur eingeschränkt beleuchtbare Fassade, ohne Glasdach vor der Vorfahrt oder die edle, aber gänzlich prunkfreie Einrichtung vor dem Hintergrund des Klosters an: Denkmalgeschützte Gebäude haben manchmal ihre eigene Attraktivität für Besucher.“ Das mag auch für die Gäste des Pächters gelten, der die Immobilie unter der Marke Intercontinental Crowne Plaza für 30 plus 2 Mal 5 Jahre gemietet hat. Denn die Nähe zu einem heiligen Ort bringt manchem Inspiration und Erleuchtung. Ernüchterung kann eintreten, wenn die daraus resultierenden Vertragsklauseln betrachtet werden. Die erhabene Schlichtheit Klösterlichen Ambientes hat seinen Preis: Keine Freiluftveranstaltungen an Feier- und Messtagen, keine Darbietungen leichter oder unbekleideter Menschen – nur sehr zögerlich wurde dem Hotel Pay-TV gestattet. Wer auf dieser Grundlage das Geschäft macht, wird sich zeigen. Denn hält sich der Hotelbetreiber nicht an die frommen Einschränkungen, fällt das Gebäude sofort zurück an den Orden. Und nicht erst in 99 Jahren, wie es der Pachtvertrag vorsieht. Offenbar hat der Orden aus den Erfahrungen von einigen hundert Jahren Assetmanagement eine Menge gelernt.
Julien von Reitzenstein Julien Jordan von Reitzenstein Julien v. Reitzenstein Julien Jordan v. Reitzenstein
Veröffentlicht im Immobilienmagazin März 2008: www.text-kontor.de
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Briefe aus Berlin Nr. 1
24.5.2008 by Reitzenstein.
Heute: Fehlt Deinem Haus seit langem der Anstreicher – verkaufs einem Österreicher!
Was der Deutsche tut, tut er immer gründlich und manchmal sehr nachhaltig. Zum Synonym geworden sind die Tauschgeschäfte in den Kolonien. Glasperlen aus Sachsen wurden gegen Elfenbein aus Deutsch-Südwest-Afrika getauscht. Das brachte Profit, aber keine Sympathien. Obschon beide Seiten Sozialprestige durch etwas gewannen, was in ihrer Kultur ein Schatz war, in dem sie etwas gaben, was bei Ihnen geringeren Wert hatte, regten sich vor allem jene auf, die nicht die Idee zu so einem Geschäft hatten. In Österreich ist dies anders. Da gibt es keine Kolonien. Aber Aufreger über Leute, die sich selbst ihre Dienstleistungsunternehmen verkaufen. Das finden manche clever. Clever sind auch einige Österreicher, die in Berlin Immobilien kaufen. Aber eben nur einige. Die meisten werden am Berliner Markt mit staunendem Respekt betrachtet. Ungläubig trägt die eine Seite Glasperlen zum Notar und staunt über die andere, die Elfenbein oder doch zumindest bankbestätigte Schecks mitbringt – und dann noch Kaufverträge unterschreibt.
Mal im Ernst: Sind denn die manche Aufkäufer mit Blindheit geschlagen? Ja, Berlin ist die coolste Stadt auf diesem Planeten, the place to be. Berlin ist hip. Nirgendwo finden sich so viel Kunst, Kultur und Wissenschaft, soviel Clubs, Bars und Restaurants kombiniert mit unfassbar niedrigen Lebenshaltungskosten inmitten einer Metropole. Aber: Berlin hatte vor dem Kriege rund 4,5 Millionen Einwohner. Nach der Wiedervereinigung hatte Berlin nur noch 3,5 Millionen. Dann kam die Entscheidung, dass Berlin Hauptstadt des größten Staates der Europäischen Gemeinschaften wird. Es wurde gebaut, das Bauen wurde subventioniert. Denn dass angesichts der erwarteten Völkerwanderung nach Berlin die Mieten steigen würden, entsprach den Gesetzen der Ökonomie und die Gutmenschen wollten verhindern, dass der Autochtone bald sein Heim verliert, weil er es sich nicht mehr leisten kann. Gleiches galt für den Büroraum – denn alle Unternehmen, die nach 1945 ihre Zentrale in den Westen verlegt hatten, würden zurückkommen.
Und nun zur Realität: Mit Schering ist das letzte DAX-Unternehmen aus Berlin verschwunden. Die Bevölkerungsanzahl nimmt seit der Wiedervereinigung stetig ab. Mehr als die Hälfte der Berliner lebt von Transfereinkommen. Diese Tendenz steigt, die Mietbudgets sinken. Die Zahl der Arbeitslosen ist hoch, die Zahl der offenen Stellen für qualifizierte Mitarbeiter aber auch. Immer mehr Wohnungen stehen leer. In den hippen Bezirken, weil sie im Vergleich zur Berliner Durchschnittsmiete zu teuer sind, in den unhippen Bezirken, weil die coolen Leute dort nicht wohnen wollen und die die dort wohnen wollen mit ihrem Einkommen nur niedrige Mieten zahlen können. Und immer noch träumen viele Investoren von Galeristen aus NewYork, die jede Miete zahlen für eine Luxus-Dachgeschoss-Wohnung am Hackeschen Markt. Doch es gibt mehr Träumer als Galeristen.
Gewiss hat Berlin die jungen Kreativen und die Mitarbeiter von Politik und Lobby und dazu die wachsende Tourismusbranche. Doch die jungen Kreativen lieben unsanierten Altbau oder wollen in eine ganz bestimmte Gegend, die gerade heute hip ist. Morgen ziehen Sie ohnehin weiter in die Städte in denen sich Geld verdienen lässt – Berlin ist ein kreativer Durchlauferhitzer. Die White-Collar-Guys aus dem Regierungsviertel wohnen aber auch nicht überall. Und auch dieses Soziotop verdient auch keine Luxusgehälter. Und der Tourismus: Ein Hotelrezeptionist verdient EUR 1.500,00 brutto und liegt damit gut im Trend. Und zudem lohnt sich ein Blick auf die durchschnittliche Mietdauer der Wohnmietverhältnisse seit 1990 – hier zeigt sich eine vergleichsweise hohe Fluktuation.
Sollte man da noch in Immobilien in Berlin investieren? „Ja! Auf jeden Fall! Aber gezielt!“ Thomas Schwarzer ist Wirtschaftsexperte und Moderator (Börse am Mittag) beim Nachrichtensender N24. Er kennt die Tücken des Berliner Marktes. „Die Berliner Kreativen sind Avantgarde. An ihnen lässt sich heute schon ein Trend studieren: Die Immobilie wird –ob gekauft oder gemietet- immer mehr zum Lifestyleprodukt und damit kurzlebiger. Wer heute in Berlin Immobilien kauft, muss seine Zielgruppen kennen und genau wissen, für was welche Zielgruppe wie viel Geld ausgeben will.“ Dem stimmt
Ein Kenner der Anlage- und Prospekterstellungspraktiken vieler Wiener Unternehmen zeigt Galgenhumor. „Wenn heute ein Anlegerschützer Busreisen zu Berliner Fondsobjekten anbieten würde, müsste die Veranstaltung unter dem Motto stehen: Die Kunst der digitalen Fotographie im 21. Jahrhundert.“ Aber Wien liegt weit von Berlin entfernt. Und manches österreichische Unternehmen spart sich den Dialog mit Dienstleistern oder Szenekennern, wie Oehling oder Schwarzer – die über lokales know-how verfügen. Insbesondere in Bezug darauf, welche Lage heute bei den Meinungsmachern in ist und welche es werden wird.
Die Käufe seitens der Angelsachsen und der Skandinavier sind mittlerweile merklich zurückgegangen, denn die Juwelen und Halbedelsteine der Metropole an der Spree sind mittlerweile verkauft oder haben so lange den Besitzer gewechselt, bis die notwendige Verkaufspreishöhe nicht mehr erzielt werden kann. Der Ramsch wird dennoch weiter nachgefragt – oft von Österreichern. „Ein Segen für jede Portfoliobereinigung sind die Österreicher“, stellt ein bekannter Berliner Fondsmanager fest. „Aber der Denkfehler liegt darin, dass Berlin nicht Wien ist. Auch wenn Neukölln oder Hellersdorf ähnliche Bewohner haben, wie der II. oder der XX. Bezirk, werden zwei Dinge oft vergessen: In Wien ist die Mietregelung recht starr, aber berechenbar – und in Wien gibt es keine 30.000 leer stehenden Wohnungen, wie in Berlin.“
Berlin ist beredtes Beispiel für die „greater-fool-theory“ – und die österreichischen Aufkäufer setzen diese oft perfekt um: „Die Guten ist Töpfchen (das eigene Bestandshalterportfolio), die schlechten ins Kröpfchen (Fondsanleger schauen sich gern Fotos an…). Und Ungenießbares? Ein österreichisches Unternehmen in Wien teilt mittlerweile Plattenbauten in Lichtenberg, die offensichtlich nicht zu den Juwelen der Hauptstadtimmobilien gehören, auf und verkauft sie über Call-Center an irische Privatleute. Insider feixen oft über die Österreicher, die fast alles kaufen - aber noch viel mehr über die Iren und Spanier, an die sie es zumeist mit Aufschlag weiterverkaufen. Die Frage ist nur, wie lange die Spirale sich noch dreht. Insbesondere, da seit Januar die meisten Portfolios nach IFRS-Standards bewertet werden.
Bisher haben österreichische Unternehmen in Berlin gekauft, um die Immobilien rasch weiter zu verkaufen oder im Bestand zu halten. Für beide Strategien sind jedoch in den letzten Monaten Risiken aufgetreten – mit steigender Tendenz. Die gestiegenen Zinsätze ermöglichen fast nirgendwo mehr Leverage-Effekte. Daher sind die meisten opportunistischen Käufer vom Markt verschwunden. Das bedeutet für österreichische Aufkäufer weniger Wettbewerb, aber auch einen deutlich verringerten Markt von Interessenten, an die weiterverkauft werden kann oder die ihre Käufe finanzieren können.
Zudem verlangen die Banken auch von diesen Endkäufern aufgrund der Marktveränderungen bis zu dreimal mehr Eigenkapital als noch vor einem Jahr. Dadurch nimmt das gesamte Transaktionsvolumen aller Akteure um ein vielfaches ab. Wer aber zuviel auf Vorrat gekauft hat, um weiterzuverkaufen ist aufgrund der rasant fallenden Nachfrage oft zum unfreiwilligen Bestandshalter geworden. Da die Darlehenssituationen für die auf Zwischenerwerb angelegten Geschäfte zumeist nicht auf Langfristigkeit berechnet war, kann auch hier Ungemach drohen.
Die Situation der gewollten und ungewollten Bestandshalter kann nun prekär werden. Denn aufgrund der IFRS-Standards fallen einerseits Bewertungsgewinne weg. Aufgrund der IFRS-Regeln müssen die Objekte nun regelmäßig nach fair-value-Bewertungen eingewertet werden. Dies an sich wäre schon unangenehm, denn oftmals müssten Werte massiv nach unten korrigiert werden. Aber diese Abwertung ist nach IFRS in die Gewinn- und Verlust-Rechung aufzunehmen. Wer heute also ein Portfolio mit einem Volumen von EUR 100 Millionen hält und hieraus sieben Prozent Rendite erwirtschaftet, kann sich zunächst über acht Millionen Euro Erlöse freuen. Doch hiervon müssen noch die Kosten abgerechnet werden. Wenn sich nun nur zehn Prozent Wertkorrektur nach der fair-value-Methode bei der ersten Bewertung 2008 ergeben und im Laufe des Jahres der Markt um nur vier Prozent nachgibt, ergibt sich eine Glaubensfrage: In der Gewinn- und Verlust-Rechnung stehen sieben Prozent Gewinn gegen vierzehn Prozent Verlust und sämtliche Kosten. Wer glaubt also, dass die Anleger das mittragen?
Und nun sind wir wieder am Beginn der Problematik: Kaum ein anderer regionaler Markt ist sosehr auf Visionen, Nimbus und Hoffnungen gegründet wie Berlin. Viele davon werden und manche können eintreffen. Nur in der Vergangenheit haben viele davon den Bewertungen Auftrieb gegeben. Und nun IFRS!
Gewiss, privaten Direktanlegern mit einigen wenigen Objekten im Portfolio könnte IFRS gleichgültig sein. Denn sie sind ja nicht betroffen. Aber IFRS wird Bewegung in die Märkte bringen und diesen können sich auch Privatanleger nicht entziehen. Insbesondere dann nicht, wenn die nächsten Bankgespräche anstehen und Märkte und Objekte auf diese Weise bewertet werden.
Für jene, die ihr Geld bei österreichischen Fonds in Berliner Objekten angelegt haben, gibt es einen Lichtblick: Wiener Busunternehmen erklärten auf Anfrage, gern Busse für Anlegerfahrten nach Berlin bereit zu stellen um sich selbst ein Bild von dem Zustand der Objekte zu machen – und gegebenenfalls unter Beiziehung eines Gutachters zu überlegen, wann ein Ausstieg sinnvoll ist.
Und einer der besten Kenner des Marktes, der deutsche Immobilien-Kongressveranstalter Bernd-Heuer-Dialog aus Düsseldorf, expandiert nach Österreich – auf der ersten Veranstaltung im September in Wien dürfte das Thema heiß diskutiert werden.
Bis dahin gilt: Österreicher! Schont Euer Elfenbein – kauft keine Glasperlen!
Mit bestem Gruß aus Berlin
Ihr Wilhelm Stein
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Ein Nachmittag auf Goebbels’ Terrasse - Vor 63 Jahren verließ der Reichpropagandaminister seinen Landsitz am Bogensee.
24.5.2008 by Reitzenstein.
Friedliche Ruhe. Friedlich ist das Wort, das all das hier besser als jedes andere beschreibt. Hier, dass ist der Bogensee. Durch die grüne Ruhe märkischer Wälder führt ein asphaltierter Waldweg von der Hauptstraße immer tiefer in den Forst. Dann weitet sich der Weg und gibt den Blick auf ein großes Areal frei, auf dem auch ein Garagen- und Chauffeurshaus stehen. Hinter dem Schlagbaum geht es vorbei an einem verwahrlosten Sportfeld, bevor man vor dem Goebbelssche Landhaus angelangt. Aus der Entfernung mutet der flache Bau geradezu bescheiden an. Das Haus repräsentiert alles andere, als das, was man sich unter dem Landsitz einer Nazigröße vorstellt. Natürlich ist es groß, doch unter dem hohen Dachstuhl über dem Erdgeschoß duckt es sich geradezu in den sandigen Grund. Schlicht und dennoch imposant. Verschlossene Fensterläden und der verwilderte Vorgarten erinnern an das Märchen von Dornröschen. Doch in dem vollständig erhaltenen Gebäude ruht niemand mehr. Geht man um das Haus auf die Terrasse gelangt man zum Mittelteil des Gebäudes mit dem spektakulären Kaminzimmer. „Diele“ nannte es der Architekt im Grundriss. Eine bescheidene Untertreibung für den weitläufigen Prunkraum mit schwerer Kassettendecke und für die Zeit der Entstehung spektakulärer technischer Ausstattung. Die Fenster reichen bis zum Boden und lassen sich komplett versenken. Der Mechanismus funktioniert auch heute noch, sechzig Jahre nach seiner Fertigstellung. So konnte Hitlers Propagandaminister aus dem imposanten Raum direkt auf die Terrasse treten. Nur ein paar zu rasch gewachsene Birken verstellen heute den Blick zum Bogensee. Wer genau hinsieht, erkennt auf der anderen Seite des Gewässers ein einfaches Holzblockhaus, der erste, deutlich bescheidenere Landsitz von Josef Goebbels. Was Hitlers PR-Minister dort trieb, verhalf ihm und der Regierung zunächst jedoch alles als gute Publicity. Der Vater von sechs Kindern hatte nämlich neben seiner eigenen darstellerischen Begabung noch einen ganz anderen Hang zur Schauspielerei – und Schauspielerinnen, dem er möglichst ohne Publikum nachgehen wollte.
Als Joseph Goebbels 1926 Gauleiter von Groß-Berlin wurde, befand sich die dortige NSDAP in traurigem Zustand. Dem kleinen Grüppchen verblendeter Fanatiker, Perspektivloser und politischer Irrlichter fehlten sowohl Marschrichtung als auch ein entsprechendes Sprachrohr. Goebbels, ein großer Bewunderer modernster Werbestrategien wie etwa der von Coca-Cola, der es unter anderem mit einer einheitlichen Flaschenform gelang eine Marke zu schaffen, und später, beim Erlass der normierenden Reichsflaschenverordnung, dafür auch noch eine Ausnahmegenehmigung erhielt, griff zu einem einfachen wie probaten Mittel. Der junge Gauleiter organisierte publikumswirksame Provokation und Krawall, so dass der Bekanntheitsgrad der NSDAP schnell stieg und die Partei für ihre Zielgruppen immer attraktiver wurde. Die Straßenschlachten im KPD-dominierten Bezirk Wedding fanden genau so Eingang auf die Titelseiten der Parteipresse, wie die Hilfsaktionen für Bedürftige. Mit Zuckerbrot und Peitsche eroberte der promovierte Germanist Joseph Goebbels seinem Führer das „rote Berlin“. Doch als Reichspräsident von Hindenburg Hitler am 30.01.1933 zum Reichskanzler ernannte, ging Goebbels leer aus.
Erst einige Monate später wurde er zum Reichsminister für Propaganda und Volksaufklärung ernannt. Binnen kürzester Zeit unterstanden ihm die Standesorganisationen der Kulturschaffenden und bald auch die deutsche Filmindustrie. Goebbels nutzte diese Position konzentrierter Macht, um seine Vorstellungen von Filmkunst und Rollenbesetzungen durchzusetzen. Auf diese Weise gelang es ihm beispielsweise, alle von ihm als „jüdisch“ klassifizierten Künstler aus den Ufa-Studios in Babelsberg bei Berlin zu verbannen. Deutsche Schauspielerinnen wurden somit zu einer leichten Beute für den von seiner in die NS-Propagandamaschinerie eingebundene Vorbildehe gelangweilten Goebbels: Mit Rollenangeboten machte er junge Darstellerinnen gefügig und sich selbst schon bald zum Gesprächsthema als „Der Bock von Babelsberg“. Und der brauchte dringend einen Raum für seine Eskapaden. Seine Familienvilla auf der vornehmen Havelinsel Schwanenwerder war dafür mehr als ungeeignet. Schließlich zelebrierte Goebbels hier mit seiner großbürgerlichen Frau Magda und den zuletzt sechs Kindern die NS-Vorzeigefamilie. Was ihm fehlte, war ein diskretes Liebesnest.
Diesen Wunsch erfüllte ihm die Stadt Berlin 1936 anlässlich seines 39. Geburtstags. Nachdem der Freiherr von Redern 1919 der Stadt Berlin ein Grundstück bei Lanke nahe Bernau verkauft hatte, gab es von Seiten der Stadt hierfür keine Verwendung. Auf Hinweis von Goebbels Staatssekretär Karl Hanke kreierte der Berliner Oberbürgermeister Lippert einem außerplanmäßigen Etat, von dem er ein Blockhaus am Bogensee bauen ließ. Ursprünglich handelte es sich um ein Fertigbauhaus, das Goebbels einmal bewundert auf einer Messe betrachtet hatte, jedoch wurde das veranschlagte Budget rasch bei weitem überschritten.
„Ein Idyll der Einsamkeit“, schrieb Goebbels noch am 3. November 1936 in sein Tagebuch. „Es ist so still und verlassen hier. Man kann denken, arbeiten, in Ruhe lesen, keine Telephonanrufe und Briefe, ganz sich selbst überlassen.“ Die Idylle sollte jedoch nicht lange halten. Schließlich wollte der Minister in seinem Liebesnest auch noch gute PR machen. Dafür reichte ihm das Blockhaus schon bald nicht mehr aus. Personalgebäude nebst Garagen mussten her, zudem empfing er häufig Besucher, die er auch beherbergen musste und auch die Mitarbeiter seiner Entourage benötigten Büros und Übernachtungsmöglichkeiten. Ein teures Vergnügen. Allein das Verlegen von Stromleitungen und direkten Fernsprechverbindungen ins Ministerium in der abgeschiedenen Natur verschlang enorme Kosten. Ende Oktober 1939 wurde das neu gebaute Landhaus auf der gegenüberliegenden Seite des Bogensees dann fertig gestellt. Mit 30 Privaträumen, 40 Dienstzimmern, einem einhundert Quadratmeter großen Filmsaal am Ende des rechten Wohnflügels und 60 Telefonen.
Der Landsitz brachte dem Propagandaminister, wie erwähnt, nicht nur gute Publicity, indem er die Prominenz von Staat, Partei, Film und Presse regelmäßig einlud. Neben windigen Finanzierungs-Formen des immer teurer werdenden Baus, fielen Goebbels Seitensprünge zunehmend negativ auf. Auf dem Höhepunkt von Goebbels Affäre mit der tschechischen Schauspielerin Lida Baarova im Jahre 1938 wollte Magda Goebbels die Scheidung einreichen und Goebbels´ Staatssekretär Karl Hanke heiraten. Hitler war wenig begeistert von der Vorstellung der Auflösung der NS-Musterfamilie. Schließlich brauchte er sie für seine Propaganda. 1938 befahl er die Auflösung der Liaison von Lida Baavora mit Goebbels, der sich dann mittels eines Vertrags mit seiner Gattin versöhnte.
Nun kam auch die Geobbelsche Familie nach Lanke und nach Beginn der ersten Bombenangriffe wurden die Kinder sogar im nahe gelegenen Wandlitz eingeschult und wohnten ständig am Bogensee. Auch Goebbels suchte mehr und mehr die Ruhe am Bogensee. Schließlich bedeuteten die ständigen Bombenalarme nicht nur Gefahr für Leben und Habseligkeiten der Berliner, sondern zermürbten auch das Nervenkostüm. Die schlaflosen, da ständig durch das Rennen in den Bunker unterbrochenen Nächte machten eine konzentrierte Büroarbeit fast unmöglich. So zog sich Goebels zum Schreiben seiner Reden immer wieder in sein Haus am Bogensee, das seit Juni 1944 über einem Bunker verfügte, zurück. Auch seine berühmte Sportpalastrede („Wollt Ihr den totalen Krieg?“) vom 18. Februar 1943 ist hier entstanden.
Im Gegensatz zu den Großveranstaltungen, die der Propagandaminister in weitläufigen Hallen organisieren ließ, war sein Landsitz eher bescheiden. Auch die Häuser anderer Nazigrößen und deren Baukosten stellten Goebbels Domizil im wahrsten Sinne des Wortes in den Schatten. So gab es in Görings riesigen, weiter nördlicher gelegenen Anwesen Carinhall kaum einen Quadratzentimeter Wandfläche, der nicht mit geraubten Gemälden von unschätzbarem Wert behängt war. Erhalten ist von Carinhall allerdings nichts. Gegen Ende des Krieges ließ Göring sein Landhaus verminen und das Personal abrücken. Er selbst sprengte den Prunkbau mit einem Fußtritt auf den Auslöser der Sprengvorrichtung. Goebbels dagegen ließ sein Haus stehen und holte 22. April 1945 seine Familie in den Bunker der Reichskanzlei, tags zuvor hatte Göring Carinhall geräumt. Trotz zahlreicher Überredungsversuche der Mitarbeiter Goebbels und Hitlers ließ sich das Ehepaar Goebbels nicht von diesem Vorhaben abbringen, in den Trümmern der Reichshauptstadt gemeinsam mit den sechs Kindern zu sterben.
Die Rote Armee eroberte das Landhaus in fast unbeschädigtem Zustand. Schon 1945 richtete die FDJ hier eine Jugendhochschule ein. auf Nachbargrundstücken wurden seit den 50er-Jahren sukzessive weitere pompöse Bauten im stalinistischen Zuckerbäckerstil für diese Hochschule gebaut, nach der Wende versuchte man, das Areal als Hotelkomplex zu vermarkten, was allerdings misslang. Seit 1999 stehen die meisten Gebäude leer, seitdem liegt das unter Denkmalschutz stehende Gelände im Dornrösschenschlaf.
Im Goebbelschen Blockhaus sitzt heute die Berliner Forstverwaltung, das Landhaus steht leer, die Bunkerdecke wurde gesprengt. Seitdem sucht das Land Berlin vergeblich nach einem Käufer für das große Areal.
Spaziergänger verirren sich nur noch selten an diesen Ort, von dem aus sich Hass und destruktive Energie über ganz Europa verbreiteten. Und es ist still geworden um die geschichtsträchtige Stätte. Würde die die Stadt Berlin die Gebäude zu einem geringen Mietzins zur Verfügung stellen, ließe sich die räumliche Enge in den Fluren mancher Berliner Hochschulinstitute deutlich entschärfen. Denn in der Ruhe liegt vermutlich die Kraft, die es braucht, die notwendige Aufarbeitung der Geschichte zu vollziehen, um das hier Geschehene zu erfassen.
Julien Reitzenstein
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Immobilienball Wien 2008
24.5.2008 by Reitzenstein.
17. Januar 2008
Es gibt Menschen, die essen Fisch mit dem Messer. Andere essen Fischfilet a la Bordelaise von Aldi direkt aus der Aluschachtel. Mit dem Messer. Und sie trinken zum Fisch Rotwein. Aus dem Tetrapack. Die Auflösung von althergebrachten Sitten zu einem Shakespearschen „Was Ihr wollt“ ist den Einen beredtes Zeichen der Demokratisierung aller Lebensbereichen. Den Anderen ist es ein Menetekel für den Untergang des Abendlandes. Eliten zeichnen sich zumeist durch Konsequenz aus. Das gilt besonders für Österreich. Wenn Ball, dann richtig. Gewiss, der österreichische Fußball mag die die Ausnahme bestätigende Regel sein. Aber wenn es stimmt, dass Traditionen Orientierung bieten, dann erklärt dies eine erstaunliche Ambivalenz. Der Österreicher gilt als lässig und gemütlich. Der österreichische Immobilienmanager als charmant und konziliant. Aber beim einem Ball verstehen österreichische Eliten keinen Spaß. Was ein pedantischer Preuße wiederum gar nicht verstehen kann. Die Ursachen liegen tiefer: In der deutschen Kleinstaaterei waren Höfe klein und damit auch ihr Budget für Bälle. Dadurch war das Beeindruckungspotential niedriger, der Prozentsatz der Teilnehmer an der Gesamtbevölkerung höher.
Unter den Eliten des weit verzweigten Vielvölkerreichs Österreich-Ungarn war Wien an sich schon ein Magnet. Wer wirklich wichtig im Reiche war, wurde in der Hofburg zum Ball geladen. Und wer wirklich reich war, baute sich nahe der Hofburg ein eigenes Palais und versuchte mit seinen Bällen gesellschaftlich zum allerhöchsten Kaiserhaus aufzusteigen. Die Hofballorientierung von Privatbauten zeigt sich noch heute an Privatbauten, wie dem Palais Pàlffy oder dem Palais Schwarzenberg.
Am 17. Januar 2007 entstiegen den zahlreichen schweren Wagen vor der Hofburg Damen im Ballkleid und Herren im Frack. Denn ohne Frack gab es keinen Einlass. Daran hat sich seit der Kaiserzeit nichts geändert, als die Wichtigsten im Lande einen Hofburgball unter dem Ehrenschutz des Allerhöchsten Kaisers besuchten. Auch am Ehrenschutz hat sich nur wenig geändert: Drei Bundesminister –Wirtschaft, Wissenschaft und Finanzen, zwei Ministerpräsidenten und zwei Nationalratspräsidenten sind ein Ehrenschutz, der die Wertschätzung der Politik für die Immobilienbranche zeigten.
Warum begrüßen in Berlin Bundestagspräsident und Minister die Elite der deutschen Immobilienmanager nicht zum Ball im Schloss Bellevue? Ist im nüchternen Preußen das Tagesgeschäft wichtiger als die Ballkultur? Lohnt sich die Anschaffung eines Großen Gesellschaftsanzuges nicht? Sehen deutsche Immobilienmanager mit Zylinder albern aus? Benötigt die deutsche Immobilienbranche die Entscheider der Bundespolitik nicht? Oder kann sich die deutsche Immobilienbranche einfach nur nicht als Markfaktor der deutschen Wirtschaft bemerkbar machen? (s. Interview mit Dietmar Deffner, S. XXX)
Doch die österreichische Immobilienbranche schwelgte nicht nur in Wertschätzung seitens der Politik und der Medien, sondern auch für sich selbst. Trotz moderater Eintrittspreise von EUR 70,00 wurde kein Sparprogramm geboten. Ein hochkarätiges Programm sorgten für eine außergewöhnliche Ballnacht. Dass Stargast Gloria Gaynor hohe Gagen verlangt, ist bei Insidern bekannt. Dass sich die österreichische Immobilienbranche einen stilvollen Auftritt etwas wert ist, auch. Doch keiner der großen Namen der Branche spielte sich in der Vordergrund mit der Nennung von Sponsoringsummen. Auch die Preisträger des „Cäsar“, des wichtigsten österreichischen Immobilienpreises zeigten freundliche Verbindlichkeit und Understatement: Georg Graf von Spiegelfeld wurde als erfolgreichster Makler geehrt. In der Kategorie „Shootingstar des Jahres“ wurde kurz vor Ende der Juryentscheidung René Benko von der Signa Holding GmbH nachnominiert. Denn dieser hatte das Immobilienportfolio der angeschlagenen Bank BAWAG PSK übernommen und war so an die Spitze der österreichischen Player aufgerückt – und auch in den Kreis der Cäsar-Preisträger. Weitere Preise gingen an Christoph Kothbauer (Hausverwalter), Dr. Daniel Jelitzka (Bauträger), Mag. Michael Wurzinger MRICS (Immobilienmanager) und Komm.Rat Prof. Alfons Metzger, FRICS (Lebenswerk). Viele Immobilienmanager fragten angesichts der gelungenen Veranstaltung noch in der Nacht nach dem Termin für kommendes Jahr.
Die Cäsar-Preisträger 2008 sind:
- Hausverwalter 08: Mag. Christoph Kothbauer, online hausverwaltung
- Immobilienmanager 08: Mag. Michael Wurzinger MRICS, Constantia Privatbank
- Klein, Aber Fein 08: DI Leonhard Pertl, AP Immobilien
- Makler 08: Georg Spiegelfeld, Spiegelfeld Immobilien
- Bauträger 08: Dr. Daniel Jelitzka, Dr. Jelitzka + Partner
- Shooting Star 08: René Benko, Signa Holding GmbH
- Lebenswerk 08: Komm.Rat Prof. Alfons Metzger, FRICS, CRE, MRG Metzger Realitäten
Auszüge veröffentlicht im Immobilienmanager Magazin: www.text-kontor.de
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GRI European Summit Paris 2007
24.5.2008 by Reitzenstein.
Schlechte Aussichten und gute Stimmung.
Auf die Frage, was eine Immobilienveranstaltung für die Teilnehmer wertvoll macht, gibt es gewiss viele Antworten. Oft stehen jedoch Informationsgewinnung und Networking im Vordergrund. Die Veranstaltung GRI „European Summit 2007“ am 10. und 11. September 2007 in Paris im prächtigen Grand Hotel an der Oper baute sich beinahe ausschließlich auf diese beiden Elemente auf. Die Veranstaltung wirkte trotz über 600 Teilnehmern aus zahlreichen Ländern sehr intim. Immobilienmanager zum Anfassen. Der große Unterschied zu vielen anderen Immobilienveranstaltungen bestand darin, dass der große Ballsaal des Hotels –ein architektonisches Juwel- nicht vollgestellt war mit Hörsaalbestuhlung, sondern mit kleinen Sitzecken zum Flanieren in den Pausen einlud. Dieser Corso ermöglichte Ergänzung und Stärkung von Netzwerken. Zudem gab es keine Reden oder Monologe. Denn die eigentliche Veranstaltung war verteilt auf neun verschiedene Räume im ersten Obergeschoss. In Stuhlkreisen entwickelten sich in kleinen Gruppen Diskussionen über verschiedene Themen, die den Immobilienmanagern wichtig sind. Auf diese Weise Kennern eines Marktes direkte Fragen stellen zu können und die Antworten diskutiert zu wissen, machte die Antworten zumeist sehr wertvoll. Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel von der BEOS GmbH erklärte, warum er schon seit Jahren zu dieser Veranstaltung kommt: „Hier wird sehr offen unter Insidern über Insiderwissen gesprochen. Gerade bei kleinen Gruppen ergeben sich so viele neue Informationen mit Mehrwert.“ Dem stimmte Thomas Zinnöcker von der Berliner GSW zu: „Hier kann man offen sprechen und hat einen sehr direkten Zugang zu den Kollegen aus anderen Ländern.“
Bei den beiden Diskussionspanels über den deutschen Markt, „Germany – too late or just the beginning?“ und „German Commercial & Residential – where is the upside?“ zeigte sich, dass die Markteinschätzung auf Grundlage von Zahlen eine Sache ist. Sich jedoch von Insidern bestärken zu lassen, dass der eingeschlagene Weg der richtige ist, hat jedoch einen hohen Mehrwert. Das galt auch für die anderen Panels, beispielsweise „Hotel Asset Markets bust to boom.“, Le marché français – hausse ou hors de prix?“, „
Besonders interessant war der Eindruck, den Marktteilnehmer vom derzeitigen deutschen Immobilienmarkt haben und ihre zugehörigen Nachfragen. Man ging allgemein davon aus, Mieten steigern zu können und erwartete, dass die Deutschen in Zukunft einfach einen höheren Anteil ihres Einkommens für Wohnen ausgeben müssen. Georg Freiherr von Hammerstein von der Pramerica Real Estate Investors AG gab jedoch zu bedenken, dass eine wirtschaftlich gesunde Stadt wie Stuttgart mit hohen Einkommen und niedriger Arbeitslosigkeit seit Jahren keine Bewegung in den Mietpreisen hat. Ein Bestandshalter von mehreren zehntausend Wohnungen im Osten der Republik nannte hingegen beeindruckende Mietsteigerungsraten der vergangenen und nächsten Jahre. Allerdings betonte er auch, dass dies bisher harte Arbeit war. Denn Mieterhöhungen ohne effektives Assetmanagement und Kundenbindungsmechanismen sind eine sehr kurzfristige Rechnung. Einig waren sich alle Teilnehmer an den Panels mit deutschen Themen, dass lokales Assetmanagement, Kenntnis der Region und der Zielgruppen unabdingbar für Investoren seien, die langfristig höhere Mieten oder zudem Bestandshaltung anstreben. Allerdings waren sich die Immobilienmanager auch in einem anderen Punkt einig: Dass es sich positiv auswirkte, dass die Veranstaltung nicht so überlaufen war, wie im Vorjahr und dass die pessimistische Markteinsicht der anwesenden Banker bedauerlich sei, aber nicht die Stimmung beim Networking nach der Veranstaltung trüben konnte.
veröffentlicht im Immobilienmanager Oktober 2007: www.text-kontor.de
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Marktbericht Wien Oktober 2007
24.5.2008 by Reitzenstein.
Jedes Land in der EU hat eine eigene Amtsprache. Doch es gibt weniger Sprachen als Mitgliedsstaaten. Denn in Belgien wird Französisch und Flämisch gesprochen, die irische Amtssprache für die EU ist englisch statt gälisch und in Österreich wird Deutsch gesprochen. Irrtum. Fast deutsch. In den EU-Richtlinien zu den Tomaten steht auf deutsch: „Die Tomaten (österr. Rispenparadeiser) werden…“. So nah stehen die Fettnäpfchen. Darum bestellt der Eigentümer eines Miethauses (österr. Zinshaus) auch keinen Schornsteinfeger, sondern einen Rauchfangkehrer – denn Kenntnis der regionalen Feinheiten sind das Sahnehäubchen (pardon: Schlagobershäubl) im Wissen eines Immobilienmanagers. Das gilt auch für das Wissen um die Feinheiten des Wiener und des österreichischen Immobilienmarktes. Doch den folgenden Informationen sei vorausgeschickt, dass nicht nur der Markt seine Eigenheiten hat, sondern auch die Marktteilnehmer. So ist zu beobachten, dass Immobilienmanager, die scharfe Wettbewerber sind, nicht so ellebogenorientiert zu arbeiten pflegen, wie es in anderen Märkten üblich ist. Gelegentlich lässt man sich sogar gegenseitig den Vortritt bei einem attraktiven Projekt. Denn der Markt ist sehr klein und die wichtigsten Teilnehmer kennen sich meist und sind oft dazu auch noch befreundet. Und wer auf dem Weg zu einer Immobilienbesichtigung einen Wiener auf der Straße nach dem Weg fragt, wird genau so oft versehentlich in die falsche Richtung geschickt, wie in Hamburg oder Berlin – aber mit viel mehr Charme und Verve. Bitteschön – Dankeschönbitte.
Wohnimmobilienmarkt
Den Österreichern sagt man eine größere Gemütlichkeit nach, als beispielsweise den Berlinern. Das trifft bei vielen Menschen oft zu, beim Wiener Wohnimmobilienmarkt immer. In Wien gibt es ca. 168.000 Wohnhäuser, vorwiegend Blockrandbebauung. Ca. 26.000 dieser Häuser mit ca. 245.000 Miet- oder Eigentumswohnungen sind vor 1919 gebaut. In der Zwischenkriegszeit wurden zwar zahlreiche Wiener Gemeindewohnungen errichtet. Da diese jedoch in der Regel nicht verkauft werden, wurde für den freien Markt vergleichsweise wenig errichtet. Da sich die alliierten Armeen erst in den letzten Kriegsjahren dem damaligen Großdeutschland so weit genähert hatten, dass Wien in Bomberreichweite lag, wurde im Vergleich zu Hamburg oder Köln vergleichsweise wenig Wohnsubstanz durch Bomben vernichtet. Deshalb handelt es sich bei einem großen Teil der Wiener Wohnungen um so genannte Althäuser. Die Bewohner genießen über den vergleichsweise strengen Mieterschutz ein Privileg, das manchem Immobilieninvestor Kopfzerbrechen bereitet. Die Mieter können bis drei Jahre nach dem Einzug bei der Schlichtungsstelle des Magistrats vorstellig werden und eine Neufestsetzung ihrer Miete nach Vergleichswerten beantragen. Geschieht dies, muss der Vermieter bereits gezahlte Miete über dem Vergleichswert erstatten. Daher sind Investitionen in Althäuser nur für bestimmte Anleger und Anlageformen interessant. Die Ursache hierfür ist im Kern der so genannte Kategoriemietzins. Dieser legt fest, wie hoch der maximal forderbare Nettokaltmietzins ist. Dennoch haben auch die Wiener Mieter neuzeitliche Anforderungen an die Qualität der Wohnungen und deren Modernisierungsstand.
Die Renditen auf dem Wiener Wohnimmobilienmarkt sind seit Jahren um die 5% stabil. Das ist im Vergleich zu anderen Standorten wenig. Daher empfehlen die einen Auguren zu verkaufen. Insbesondere aufgrund der steigenden Zinsen, da Leverage-Effekte kaum noch möglich sind. Andere Auguren weisen auf den hohen Nachfragedruck aus Osteuropa hin. Die dortigen Investoren schätzten den stabilen Wiener Markt mit wenigen Spekulationsrisiken. Fest steht jedoch, dass der Wiener Wohnimmobilienmarkt für opportunistische Käufer eher uninteressant ist.
Zu dieser Einschätzung kommt auch eine neue wissenschaftliche Studie. Mitarbeiter der Universität Wien haben 1991 aus dem Institut für Stadtgründung die SRZ Stadt + Regionalforschung GmbH ausgegründet und unlängst eine Studie über die Situation des Wiener Wohnimmobilienmarktes in Häusern vor 1919 vorgestellt. Die bisherigen Ergebnisse geben auch einen Überblick über den Gesamtmarkt. Projektleiterin
Zur Zeit werden in Wien 5.500 neue Wohnungen gebaut.[1] Hinzu kommt die Sanierung von 10.000 Altbauwohnungen. Beides wird unmittelbar durch die Stadt Wien und den Bund mit EUR 535 Mio. (2006) gefördert. Weitere EUR 600 Mio. gab die Stadt Wien für Sanierung und Erhaltung ihrer eigenen 200.000 Wohnungen aus. Insgesamt liegt ein Schwerpunkt bei geförderten Sanierungen auf thermisch-energetischer Wohnhaussanierung. Auch an dieser Stelle zeigt sich, dass im kleinen Wiener Markt staatliche Einflüsse sehr viel dominanter sind, als in deutschen Metropolen. Die einzigartige Unternehmung der Wiener Gemeindewohnungen und die Aktivitäten der Wien Holding, in der die Stadt ihre Immobilienaktivitäten bündelt, sind in der Lage Trends zu setzen, denen sich die anderen Marktteilnehmer nicht völlig verschließen können. Diese werden durch europaweit verbreitete Marktsteuerung mittels Subventionen noch verstärkt.
Das Österreichische Institut für Wirtschaftsforschung haben im März 2007 eine Studie von Margarete Czerny und Michael Weingärtler zu „Wohnbau und Wohnhaussanierung als Konjukturmotor“ vorgelegt. Die Studie befasst sich auch mit der Wirksamkeit der österreichischen Förderinstrumentarien. Diese üben, so die Autoren, eine nachfragesteuernde Wirkung aus. „Um den Wohnungsbedarf decken zu können, sollte die Wohnbauförderung durch neue Förderprogramme als Lenkungsinstrument mittelfristig einen neuen Stellenwert erhalten. Dabei ist verstärkt auf die Bereitstellung von sozialem Wohnraum zu achten. Darüber hinaus wären Innovationen im Bereich der Wohninfrastruktur und im Bereich der wohnungsbezogenen Dienstleistungen anzustreben. Eine zentrale Rolle wird eine geeignete Reaktion auf die Alterung der Gesellschaft spielen – etwa in Bezug auf eine Anpassung der Wohnbauförderungsprogramme für Ältere.“ Hierzu gehört auch das Konzept der Pflegedienstwohnungen. Dieses Konzept sieht vor, dass besonders ältere und versorgungsbedürftige Mieter in Quartieren wohnen sollen, in denen auch junge Menschen und vorwiegend Pflegekräfte wohnen. Der Erfolg dieses viel versprechenden Ansatzes muss gewiss zu gegebener Zeit noch evaluiert werden, doch ist bemerkenswert, wie hier konkrete Maßnahmen angegangen werden.
Da ein großer Teil der Altbausubstanz in Wien in städtischer Hand ist und sehr wenige der anderen Immobilien gehandelt werden, ist dies, nicht zuletzt aufgrund der niedrigen Renditen, ein Nischenmarkt. Jedoch wird die Einwohnerzahl Wiens nach allen einschlägigen Prognosen in den nächsten Jahren stark wachsen. Die Miethöhe bei Neubauwohnungen unterliegt nicht der oben genannten Preisbindung. Hier wird ein interessanter Markt weiter expandieren.
Es ist angestrebt, durch überproportionale Erweiterung des Angebotes gegenüber der steigenden Nachfrage die Wohnungsknappheit sukzessive verringert. Auch kann so die Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf besser befriedigt werden. Die niedrige Durchschnittsrendite und steigende Zinssätze werden jedoch dafür sorgen, dass Investoren auch in Zukunft am Wiener Wohnimmobilienmarkt selektive und portfoliospezifische Kaufentscheidungen zu treffen haben.
Büroimmobilienmarkt
Leerstandsquote 6%. Das klingt attraktiv im Vergleich zu manch deutscher Metropole. Doch es lohnt sich, genauer hinzuschauen. Die Leerstandsanalyse des Wiener Büromarktes von der Interpool Facicon Commercial Property Solutions GmbH zeigt, dass 45% aller heute verfügbaren Flächen bereits auch schon vor 30 Monaten leer standen. Diese strukturellen Leerstände seien nur unter Einbringung neuer Konzepte zu beseitigen, erklärt
Der Wiener Büroimmobilienmarkt wird ambivalent wahrgenommen. Einerseits klagen zahlreiche Großunternehmen, dass es an attraktiven Flächen mangelt. Doch hierbei muss berücksichtigt werden, dass für diese Unternehmen nicht nur die Lage wichtig ist, sondern auch die Verfügbarkeit von großen, zusammenhängenden Flächen. Die sind nach Ansicht von Experten tatsächlich rar. Andererseits ist für zahlreiche kleine und mittelständische Unternehmen das Angebot größer, aber nicht immer optimal nutzbar. Zwar werden nach und nach die neuen benötigten Flächen gebaut, aber dennoch oft schleppend vermietet. Denn oft ist es wichtig, dass das Image eines Quartier mit dem des Unternehmens übereinstimmt – und mit der Wahrnehmung von dessen Mitarbeiter.
Einen radikalen Schritt unternahm daher im vergangenen Jahr die städtische Wien Holding. Sie übernahm im XX. Bezirk ein 181.000qm großes Gelände, auf dem zuvor ein Bauunternehmen angesiedelt war. Über den Bezirk waren international bisher nur zwei Dinge allgemein bekannt. Dass dort das Obdachlosenasyl stand, in dem Adolf Hitler die Postkarten malte, die seine Freunde an Touristen verkauften und das der Bezirk arm ist, aber so gar nicht sexy. Und da es in diesem Bezirk bisher kein Quartier war, das sexy war, baut Stefan Barasits von der Wien Holding nun eines. Dieser Trend, ein ganzes Quartier zu bauen, um damit ein klares Image und eine stringente Immoblienkommunikation zu verbinden, ist in Wien deutlich bemerkbar. Das Quartier an den Gasometern, die UNO-City, Viertel 2, die Platte – überall wird der große Wurf angestrebt. Die Erfolge sind unterschiedlich. Klar ist aber, wofür ein Viertel steht.
Doch es ist letztlich die erzielbare Miete, die Investitionen auslöst. Und die blieb auf dem Wiener Büromarkt in den letzten Jahren nahezu unverändert. Wenn man die Inflation hinzurechnet, sind die Mieten faktisch leicht gefallen.[2] Bei EUR 11,48/qm Nettomiete lag der Durchschnitt der letzten Jahre, während Spitzenmieten bei EUR 21,00/qm auch beinahe unverändert blieben. Die Top-15% liegen bei durchschnittlich EUR 16,50/qm im Gegensatz zu EUR 17,60/qm vor zweieinhalb Jahren. Da die Mieten stabil sind und wohl auch bleiben werden, sind spekulationsgetriebene Entwicklungen in der Donaumetropole selten. Trotz der teilweisen Verknappung von Flächen ist nach Expertenmeinung eine bemerkbare Veränderung des Mietniveaus nicht zu erwarten. Im Jahre 2006 wurden, wie im Vorjahr, ca. 390.000 qm vermietet, während das Gesamtflächenangebot laut CBRE sich von 242.000 auf 200.000qm verringerte bei anhaltender Nachfrage. Zu ähnlichen Schlüssen kommt der Büromarktbericht von Dr. Max Huber & Partner Gewerbeimmobilien GmbH aus dem Herbst 2006. Zwischen allen vorliegenden Studien sind die Abweichungen nur gering.
Der Bedarf an Büroflächen wird weiter steigen. Etwa in gleichem Maße steigt auch das Angebot. Nach Auskunft von
Aufgrund der geringen Bautätigkeit der letzten Jahre gibt es Wien noch eine Besonderheit. Das Gesamtangebot der verfügbaren Objekte ist weitgehend gleich geblieben. Jedoch hat sich das verfügbare Segment der Flächen von über 10.000qm in den letzen zwei Jahren halbiert. Da 60% der Flächen im Segment bis 1.000qm liegen und weitere 20% bis 2.500qm ist es für große Unternehmen mittlerweile schwierig, große zusammenhängende Flächen zu finden. Bei kleineren Unternehmen mit offenerem Anforderungsprofilen und hinreichend Vorlaufzeit ist es einfacher, aber bei weitem nicht so komfortabel wie auf einem Mietermarkt, wie beispielsweise Berlin.
Neue Projekte
Zahlreiche besonders bemerkenswerte Immobilienentwicklungen werden in den nächsten Jahren den Wiener Markt erweitern. Exemplarisch seien hier einige Projekte vorgestellt. In der Nähe des ländlich gelegenen Flughafen Wien-Schwechat in Niederösterreich und dem Stadtrand von Wien liegt die Gemeinde Oberlaa. Auf dieser Schnittstelle zwischen Stadt und Land wurde in den siebziger Jahren der Kurpark mit Sportstätten und Kurmittelhaus gebaut. Oberlaa war die Erholungsoase der Siebziger – und sieht auch so aus. Der heutige Betrachter wähnt sich in einer Zeitreise und würde sich nicht wundern, Austin Powers bei Aerobic-Übungen zu begegnen. Denn zwanzig Jahre geschah beinahe nichts auf dem Gelände.
Öffentliche Verwaltungen sind in der Regel komplizierter und schwerfälliger als der Markt und seine Erfordernisse. Um die privatwirtschaftlichen Beteiligungen der Stadt Wien effizient führen zu können, gründete diese 1974 die Wien Holding. Diese Beteiligungen erstrecken sich auf „Kultur-, Freizeit- & Veranstaltungsmanagement“, „Logistik & Mobilität“, Medien und Bildung, sowie Umweltmanagement. Nach Auskunft der Geschäftsführerin der Wien Holding, Brigitte Jilka, lässt die Wien Holding alle Tochterunternehmen nach Markterfordernissen ohne politischen Einfluss arbeiten. Vorraussetzung sei jedoch, dass die Ergebnisse der Stadt Wien nutzen. Die zugehörigen Erfordernisse an dieser Schnittstelle zwischen Immobilienmarkt und Verwaltung kennt Jilka gut. Sie war zuvor Leiterin der Wiener Stadtentwicklung und –planung.
Um den Tourismusstandort zu stärken, hat die Wien Holding sich auch an der Wien Oberlaa Projektentwicklungs GmbH beteiligt. Diese baut auf dem Gelände des heutigen Kurparkes mit überwiegend privaten Mitteln auf den Thermalquellen des Kurmittelhauses für EUR 220 Mio. ein Wellnesszentrum. Wenn man sich den beeindruckenden Panoramablick und die Wetterverhältnisse weg- und stattdessen Wüste hindenkt, würde so ein Projekt in Dubai gar nicht auffallen und in die Reihe der dortigen Superlative eingereiht. Aber es handelt sich um Wien. Die Geschäftsführerin der Wien Oberlaa Projektentwicklungs GmbH, Monika Freiberger: „Wir haben das Weltbeste zusammengetragen, den Größenwahn weggeschafft und den Rest auf die Bedürfnisse von Wien, als dem Tor zu Südosteuropa, zurechtgeschnitten“. Auf 196.000qm werden bei Abschluss des Projektes 60.000qm Nutzfläche verteilt sein auf eine Therme (EUR 130 Mio. Invest), ein drei- und vier-Sterne-Hotel, sowie ein Apartmenthaus (EUR 55 Mio. Invest) und einen Lifestylebereich mit Gastronomie und Einkaufsflächen (EUR 35 Mio. Invest). „Das Wellnesszentrum wird sich von vergleichbaren Anlagen in Europa durch seine Universalität unterscheiden“, so Freiberger. „Die klassische Therme, ergänzt um medizinische Behandlungen, ein weites Feld von Entspannungsmöglichkeiten, Apartments für verlängerte Wochenende und Hotels für Kurzurlauber.“ Hier hat Freiberger auch das Einzugsgebiet Ost- und Südosteuropa im Blick und rechnet aus diesen Regionen mit vielen Besuchern. Und rechnen kann Monika Freiberger – zuvor war sie Finanzvorstand in einem großen Unternehmen. Für deutsche Besucher ist ein Wellnesswochenende in Wien näher als Dubai, das Land ohne Burgtheater, ohne Museen und vor allem ohne die weltberühmte Kurkonditorei. Denn die bleibt im neuen Oberlaa-Wellness-Komplex, wie sie ist. Wer die Therme nach ihrer Fertigstellung nicht überzeugend findet, kann jedoch schon heute sicherstellen, dass er dennoch kommt. Die Mousse-au-chocolat-Torte der Kurkonditorei hat nämlich hohes Suchtpotential.
Suchtpotenial hat das Gelände des Quartiers 22 kaum. Die Industriebrache mit einigen wenig anziehenden Bürogebäuden aus den siebziger Jahren soll jedoch ein Modellprojekt für die Quartierentwicklung werden. Dieses jedoch gliedert sich in verschiedene Unterquartiere. Base22 wird ein Studentendomizil der besonderen Art. Die Centrope Region mit 22 Universitäten und 21 Fachhochschulen – auch die Anrainerstaaten sind hier einbezogen, erzeugt stablile Nachfrage an Studentenwohnungen. Diese werden in verschiedenen Größen und Ausstattungen hier geschaffen. Hinzu kommen zahlreiche und diverse Gemeinschaftsflächen um auch für den studentischen Geldbeutel Lebenskomfort zu bieten. Mensa, Internetcafé, Fitnesscenter ziehen die Studenten aus der Innenstadt, wo sie zumeist im IX. Bezirk wohnen. Dies hat zum einen eine Entlastung des dortigen Nachfragedrucks zur Folge. Andererseits verlagert er das Studentenwohnen in Richtung Flugfeld Aspern. Hierhin werden in den nächsten Jahren große Teile der Wiener Universitäten zusammenziehen. Dadurch wird eine zeitgemäße Campusstruktur geschaffen und gleichzeitig viel Gewerbefläche in den Innstadtbezirken frei. Sowohl vom Flugfeld Aspern, als auch von Base 22 sind es mit den öffentlichen Verkehrsmitteln ca. 15-20 Minuten ins Zentrum der österreichischen Hauptstadt. Aber auch nur 45 Minuten in die slowakische Hauptstadt Bratislava.
Auf dem Nachbargrundstück entsteht die Oase22 mit vorwiegend Wohnanlagen für ältere Menschen auf 57.000qm BGF. Da diese Zielgruppe wenig kaufkräftig ist, sind Flächen mit guter Qualität im Innenstadtbereich nur schwer erhältlich. Daher ist die Strategie des Bauherrn des Quartiers 22, der Wien Holding, hier ähnlich wie bei Base 22. Die Nachfrage wird aus dem Zentrum gezogen und zudem ein neues Soziotop auf der grünen Wiese geschaffen. Dieses soll sich abgrenzen vom restlichen XX. Bezirk, der nicht der schönste der 23 Wiener Bezirke ist. Auch verursacht durch seine Beschaffenheit hat der XX. Bezirk das niedrigste Durchschnittsalter und wird durch die neuen alten Bewohner der Oase 22 nicht überaltern.
Ein weiterer Bereich des Quartiers wird Star22. Hier werden auf 36.000qm 107.000qm BGF mit gemischter Nutzung Büro, Wohnen, Einkaufen entstehen. Inmitten der drei 22er Projekte errichtet die Wiener Wirtschaftsförderung ihr neues Gebäude. Zusammengefasst ist dies eines der vielen Wiener Beispiele für Quartierentwicklung.
Gegenüber der UNO City steht seit 1999 der Milleniumtower am Donauufer. Bekannt wurde er durch zahlreiche Superlative. So handelt es sich nicht nur um das höchste Gebäude Österreichs mit 202 Metern Höhe. Insider berichten von der raschen Bauzeit mit 2,5 Geschossen pro Woche. Die beiden verbundenen, voll verglasten Zylinder haben 47.200m² BGF, wovon 38.500m² Bürofläche sind. Die unteren Geschosse beherbergen Shoppingcenter, Multiplexkino und Gastronomie. Zahlreiche Mieter steuern von hier aus ihr Osteuropageschäft. Neben Xerox haben auch CSC, Carlson Wagonlit, Inode, Agip und Cisco hier gemietet. Nachdem Bauherr Georg Stumpf im Jahre 2002 EUR 24,5 Mio. Mieteinnahmen erzielen konnte, verkaufte 2003 die Liegenschaft für EUR 360 Mio. an MPC (Münchmeyer Petersen Capital). Die Baukosten betrugen hingegen EUR 145 Mio.
Der Millenium Tower war eine der Keimzellen für ein neues Quartier und der Motor für dessen Attraktivierung. Die Signa Holding GmbH hat abgewartet, bis sich hinreichend Infrastruktur gebildet und das in den Turmsockel integrierte Einkaufszentrum Milleniumcenter sich als Publikumsmagnet etabliert hatte. Dann baute sie unmittelbar neben dem Milleniumtower für EUR 70 Mio. das Millenium Office Center. Dr.
Doch Reinhard Madlencik, Head of Real Estate bei Österreichs gößter Bank, Bank Austria Creditanstalt AG, warnt vor übergroßer Euphorie. Eine genaue Marktkenntnis und Gespür für die benötigten Produkte sei immer sinnvoller, als einfach einem Trend zu folgen.
In Wien wird derzeit an vielen zukunftsträchtigen Projekten gearbeitet. Die Zusammenlegung von Süd- und Westbahnhof und vieles mehr zeigen die Dynamik des Wiener Marktes. Aufgrund der vergleichsweise hohen Nachfrage und guten Mieten wird sich diese Dynamik in den nächsten Jahren fortsetzen. Denn noch braucht der Markt generell noch viele neue Flächen.
Investoren
Da auf dem Wiener Immobilienmarkt recht wenig Transaktionsvolumen bewegt wird, investieren zahlreiche österreichische Immobilienunternehmen in der Provinz oder im Ausland. Daher kommt es oft zu Einkäufen von Wohnhäusern in Berlin und Leipzig erklärt Gerhard Oehling von der FMS GmbH in Wien und Berlin. „Viele Unternehmen aus Wien bewegen sich in den historisch gewachsenen Märkten in Bulgarien, Tschechien, Rumänien und Ungarn. Wir verhalten uns hier bewusst atypisch, wachsen nach Westen und freuen uns deshalb, dass sich der Erfolg unserer Strategie in gesundem Wachstum zeitigt.“
Doch auch andere Unternehmen streuen in Richtung Deutschland und Osteuropa. Prominente Beispiele sind die Immofinanz. Die Strategie dieses Unternehmens mit einem Immobilienvermögen von EUR 16,3 Mrd. lesen Sie auf Seite 21 Auch die conwert AG hält die Streustrategie nach Deutschland und Osteuropa für sinnvoll. Deren Vorstandsvorsitzender Johann Kowar erläutert seine Gedanken für die Zukunft seines Unternehmens im Interview auf Seite 23. Auch die Signa Holding GmbH streut zwischen Ost und West, Metropolen und Provinz. Das Unternehmen hat nicht nur spektakuläre Projekte in Wien umgesetzt, sondern engagiert sich auch in weiteren Gebieten des traditionell hauptstadtorientierten Österreich. In Innsbruck wird für EUR 130 Mio. Westösterreichs größtes Bauvorhaben umgesetzt, das Kaufhaus Tyrol. Am Standort eines Traditionskaufhauses entsteht ein modernes Einkaufszentrum. Jedoch ist auch die Signa eines der österreichischen Unternehmen, die auf Einkaufstour in den neuen Ländern Deutschlands sind. Sie hat daher einen bis zu EUR 75 Mio. konzipierten Berlin-Fond aufgelegt, der bereits ein Volumen von knapp EUR 50 Mio. hat. Der Signa Recap Dresden 01 Fond hat jedoch noch vor dem Anziehen der Preise in Berlin rechtzeitig die Zeichen der Zeit erkannt und in Dresden investiert. Benedikt Graf v. Dürckheim, Aufsichtsrat verschiedener Signa-Gesellschaften, präzisiert: „Gerade bei geschlossenen Fonds muss der Anleger verschiedene Optionen haben, mit denen er sich identifizieren kann. Darum fokussieren wir unsere Aktivitäten auf verschiedene Standorte, die verschiedenen, aber klaren Trends folgen.“
Der Wiener Immobiliemarkt ist somit nur bedingt mit dem anderer Metropolen zu vergleichen. Die ausgewählten Beispiele geben einen ersten Eindruck vom Wiener Markt und seiner ständigen Wiedergeburt als Kern einer ehemaligen Vielvölkermonarchie und der heutigen
Julien Reitzenstein
[1] Margarete Czerny, Michael Weingärtler, Österreichisches Institut für Wirtschaftsforschung: Wohnbau und Wohnhaussanierung als Konjunkturmotor
[2] Quellen: Facicon, Report Februar 2007 / CB Richard Ellis, Wiener Büromarktbericht IV./2006 / Dr. Max Huber und Partner Gewerbeimmobilienbericht Herbst 2006 / Colliers Immobilienmarktbericht 2006
Veröffentlicht in der Immobilienwirtschaft Oktober 2007: www.text-kontor.de
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Den Gentleman erkennt man an den Schuhen
24.5.2008 by Reitzenstein.
Oscar Wilde ließ einen seiner Protagonisten im „Dorian Gray“ sagen: „Ein Gentleman weiß stets alles, was er wissen muss. Doch wenn jemand kein Gentleman ist, nützt ihm auch alles Wissen nichts.
Das gilt auch für Schuhe. Klassische Converse Allstars zum Anzug können während des Rahmenprogrammes durchaus ein stilistisch positives Statement sein. Aber klassische Qualitätsschuhe sind wesentlich langlebiger als die lässigen Leinentreter. Die Königsklasse sind hier die handgefertigten, rahmengenähten Schuhe, vorzugsweise aus Bockskalbleder für den feinen und aus Pferdeleder für den rustikalen Einsatz, beispielsweise auf Messen. Was die Fury- und Black-Beauty-begeisterte Töchter der Träger empören mag, stellt sich spätestens nach drei Tagen Expo-Real als Investment mit hoher Rendite heraus. Denn wessen Füße schmerzen, der ist genervt und geht früh heim. Wer sich keine Maßschuhe bei den Virtuosen rund um die Bond Street in London fertigen lässt, der kauft in Spezialgeschäften, wie „von Truschinsky Schuhe“ in Berlin. Geschäftsführer Klemens von Truschinsky erklärt anhand der vielen vertretenen Edelmarken für den Herrn, woran man erkennt, ob ein Schuh sein Geld wert ist: „Ob nun ein Schuh aus maschinell gestanztem oder von Hand ausgeschnittenem Leder bei Kleinserien besteht, ist nachrangig. Jedoch ist die Passform eines Schuhes wichtig. Auch bei rahmengenähten Schuhen gibt es Faltenwurf. Doch nicht perfekt passende Schuhe werfen zu große Falten und wirken ausgetreten. Wenn wir für unsere Kunden Maßkonfektionsware anbieten, ist die Passform eines der wichtigsten Elemente, um dem Schuh eine edle Ausstrahlung zu versehen. Wichtig ist natürlich auch, dass der Schuh nicht zu klobig wirkt und mit dem richtigen Pflegemittel behandelt wird. Mit Saphirwachs und Rosshaarbürste gepflegt, können auch weniger teure Schuhe einen edlen Glanz bekommen.“ Wenn der Gentleman nun noch wissen will, welche Schuhform er bei welchem Anlass trägt, schaut auf die „Benimmseite“ des Schuhhändlers von Truschinsky:
http://www.von-truschinsky.im-netz.de/abc.html
Veröffentlicht im Immobilienmanager September 2007: www.text-kontor.de
von Ingo v. Jordan
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Weinhandel in Köln im Mittelalter
24.5.2008 by Reitzenstein.
Was kann ein moderner Staat wie Deutschland in Bezug auf Wirtschafts- und Fiskalpolitik aus der Geschichte lernen? Eine Menge, jedenfalls aus der Kölner Geschichte. Im Spätmittelalter war die ehemalige römische Colonia Claudia Ara Agrippinenis am Rhein die zweitgrößte Stadt der Welt und hatte 40.000 Einwohner. Nur London, das ehemalige Londinium, war mit 60.000 Einwohnern noch größer. Köln hatte schon immer großen Bürgerstolz und eine Wiederborstigkeit gegenüber jeder Obrigkeit. Das mussten Generationen von Erzbischöfen leidvoll erfahren. Doch Köln war ein wichtiges Element mittelalterlicher Reichspolitik. Um Köln bei Laune zu halten, bekam es zahlreiche Privilegien. Das wirtschaftliche wichtigste war das Stapelprivileg. Durch diese Legislation wurden Kaufleute, deren Routen durch das Kölner Umland führten, gezwungen, nach Köln einzureisen, dort ihre Waren aufzustapeln und den Kölnern zum Kauf anzubieten. Das, was übrig blieb, konnte dann im Zielgebiet verkauft werden. Das war ein großer Handelsvorteil für die Kölner Kaufleute und Messebesucher. Viel größer war jedoch der Vorteil für das Kölner Gemeinwesen, das über ein sehr ausgeklügeltes direktes Steuersystem verfügte. Dies lässt sich am Beispiel eines der wichtigsten Wirtschaftszweige Kölns verdeutlichen, dem Weinhandel. Da im Mittelalter Friedhöfe und Brunnen zumeist innerhalb der Stadtmauern lagen, musste das Trinkwasser desinfiziert werden. Dies geschah durch die Beimischung von Wein. Aus Kostengründen wurde der Wein jedoch nur selten pur getrunken. Aber auch purer Wein musste damals unter Beifügung von Gewürzen erst richtig schmackhaft gemacht werden. Doch damit das geschehen konnte, musste der Wein erst von den Anbaugebieten am Oberrhein zu den Verbrauchern gebracht werden. Der Strom war vor seiner Begradigung im 19. und 20. Jahrhundert durch viele Stromschnellen sehr gefährlich. Daher wurde der Wein auf kleinen, wendigen Booten transportiert. Dabei lagerte er in Fässern, die von lokalen Küfern in verschiedensten Größen gefertigt wurden. In der Kölner Gegend wurde der Rhein ruhiger. Hier wurde aus Logistikgründen umgeladen auf große Flussschiffe. Durch das Stapelprivileg fand dieser Vorgang im Kölner Rheinhafen statt. Die Schiffer aus dem Oberland, also in Stromrichtung oberhalb Kölns, wurden Oberländer genannt, die unterhalb Kölns Niederländer. Die Oberländer machten ihre Schiffe an der Kölner Hafenmole fest. Abgeladen wurden die Fässer vom städtischen Kranmeister, der dafür eine Gebühr kassierte. Von der Mole in die Stadt wurden die Fässer von dem entsprechenden Berufszweig, den Schrödern, auf Schubkarren transportiert. In einer Kanzel über dem Stadttor saß der Akzisemeister, der den Einfuhrzoll bestimmte. Der Wein wurde dann auf einem Platz abgeladen, an dem der Röder saß. Dieser leerte die nicht genormten Fässer und füllte dann den Wein mit einem genormten Gefäß zurück und ritzte die Füllmenge auf dem Fass ein. Diese „Kölner Ritzung“ war die offizielle Eichung für Weinfässer in allen Gebieten nördlich von Köln, bis nach Bornholm und Nowgorod. Doch die Ritzung lies sich die Stadt Köln bezahlen. Anschließend wurde der Wein in den Gasthof gebracht, wo der Kaufmann nächtigte. Es war Wirten jedoch bei hohen Strafen verboten, Käufer und Verkäufer gleichzeitig zu beherbergen. Und zudem durften beide Gruppen auch auf der Strasse nicht miteinander sprechen. Kontakt haben durften sie ausschließlich in Anwesenheit so genannter städtischer Unterkäufer, die als Makler wirkten. Auch die Maklergebühr ging an die Stadtkasse. Nachdem alle Geschäfte abgewickelt waren, wurde der Wein wieder vom Schröder zum Hafen gefahren, nicht ohne dass auch hier wieder eine städtische Gebühr und ein Ausfuhrzoll anfiel. Für das Verladen auf die Niederländerschiffe kassierte der Kranmeister eine letzte Gebühr, danach begann der freie Handel. Doch nicht nur fremde Kaufleute wurden vom raffinierten Kölner Fiskus zur Kasse gebeten. Ein beliebter Nebenerwerb der Kölner Bürger war es, ein Fass Wein zu kaufen und temporär die Wohnstube zur Kneipe zu wandeln. Den Ausschank zeigten sie durch das Anbringen eines Straußes an der Haustür an. Doch die Genehmigung für eine Straußwirtschaft war daran gebunden, dass der Straußwirt sein Personal bei der Stadt mietete. Der Kassierer zweigte am Schichtende gleich die Steuer und die Personalgebühren ab. Das Steuersystem der Stadt Köln im Mittelalter war zwar umfassend und ausgeklügelt, aber direkt und effizient organisiert. Die Stadt nahm viel Steuern ein – ohne nur eine einzige Steuererklärung einzufordern. Doch die Einnahmen wurden nur selten konsumptiv verwendet. Die oft ehrenamtlich wirkenden Kölner Stadtväter investierten das hohe Steueraufkommen klug in Handel und Tourismus. Denn Köln hatte eine der höchsten Dichten an Kirchen mit Reliquien in Europa. Unzählige Pilger besuchten die Kirchen für ihr Seelenheil – und brachten weiteres Geld in die Stadt. Trotz der Aufsässigkeit gegen den Erzbischof in seiner Funktion als Kurfürst des Reiches waren sich Kirche und Stadt in Bezug auf den Pilgertourismus meist einig, was zu immer neuen Reliquienkäufen führte, sondern auch die Immobilienwirtschaft beeinflusste. Nachdem der Kanzler Kaiser Friedrich Barbarossas, der Erzbischof von Köln, Rainald von Dassel, die Gebeine der Heiligen Drei Könige nach Köln brachte, boomte der Tourismus. Dass diese Heiligen nie heilig gesprochen wurden, war den meisten Pilgern, die in den Dom strömten, wohl nicht bekannt. Doch ohne Dom-internes Verkehrsleitsystem kollidierten die zum Altarschrein gehenden Pilger mit den heraus kommenden. Also musste ein neuer Dom her mit einem Chorumgang. Der Nachfolger Rainalds, Philipp von Heinsberg sorgte für die Finanzierung. Nach zuviel politischen Übermut enteignete Barbarossa 1180 den mächtigsten Reichsfürsten, seinen Vetter Heinrich den Löwen, Herzog von Bayern und von Sachsen. Das Herzogtum Bayern wurde aufgeteilt. Der Graf von Andechs erhielt südliche, Herzog Heinrich Jasomirgott von Österreich östliche Teile. Den Kern erhielt Markgraf Otto von Wittelsbach, dessen Nachkommen bis 1918 über Bayern herrschte. Aber auch Sachsen wurde geteilt. Der östliche Teil wurde Herzogtum Engern genannt und ging an Bernhard von Anhalt, dem Enkel des Stammvaters der Askanier, Albrecht dem Bären. Noch heute zeigen die Wappen von Magdeburg und Sachsen-Anhalt den Bären. Der westliche Teil wurde Herzogtum Westfalen genannt und ging an den Erzbischof von Köln. Da König Otto der Große um die Jahrtausendwende seinem Bruder und Kanzler Brun nicht nur das Erzbistum Köln verlieh, sondern auch das linksrheinische Herzogtum Lotharingien, besaß Philipp von Heinsberg nun 1180 rechts- und linksrheinisch herzogliche Rechte. Das brachte die Einnahmen zur Finanzierung des neuen Kölner Doms. Dieses Meisterstück gotischer Baukunst besitzt einen Chorumgang mit Kapellenkranz, um die Pilger im Einbahnstraßensystem an den Reliquien vorbei zu führen. Den Grundstein legte Philipps Nachfolger Konrad von Hochstaden 1248. Doch schon bald entstand nach dem Tod von Barbarossas Enkel Friedrich II. ein politisches Vakuum im Reich, weil der Kaiserthron viele Jahre unbesetzt blieb. Wer Rechte hatte, konnte diese nur noch selten durch die Staatsmacht garantieren lassen. So bröckelte auch das Stapelprivileg und die Einnahmen der Metropole am Rhein gingen zurück. Der Dombau wurde schon 1530 aus Geldmangel eingestellt. Er wurde erst nach einer Initiative des Landesherren König Friedrich Wilhelm IV. von Preußen und des ersten deutschen Denkmalschützers Karl Friedrich Schinkel wurde der Dom 1880 vollendet. Ein effizientes, für jeden überschaubares Steuersystem, eine Förderung von Tourismus, weniger Staat und mehr Eigenverantwortung an der kommunalen Basis können Prosperität bewirken. Es kann nicht schädlich sein, öfters mal nachzuschlagen, welche Misserfolge und Erfolge die Geschichte lehrt. Denn Räder müssen auch in Deutschland und in Köln nicht zweimal erfunden werden.
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Loyalität und Toleranz
24.5.2008 by Reitzenstein.
Kommentar
Wie man Potentiale ignoriert
Unlängst kam ein Projektentwickler zu einer Bank. Dieses auf Immobilienfinanzierungen spezialisierte Institut residiert an einer feinen Adresse einer deutschen Metropole. Im Vorgespräch war vereinbart worden, dass an der Besprechung alle Projektbeteiligten teilnehmen sollten. Die Bank entsendete drei Vertreter. Alle waren so seriös gewandet, wie es die Menschen erwarten, die ihr hart beschafftes Geld dort anlegen. Aber keine ernste Situation ohne unterhaltsame Stilbrüche. Kenner von Stoffen konnten erkennen, in welcher Preisklasse die Anzüge dieser drei Banker rangieren. Und in der Tat, der Träger des teuersten Anzuges war der ranghöchste der drei Banker. Respekt, hätte man meinen können. Eine gute Position erarbeitet, mit guten Geschmack – oder dem der Partnerin – einen perfekt sitzenden Anzug gefunden, bei der Begrüßung alle protokollarischen Feinheiten beachtet. Auch in den Kreisen der besseren Gesellschaft findet man solche Harmonie im Benehmen nicht überall. In der Lounge wartete man auf die nächsten Teilnehmer, setzte sich und dann lähmte Ungläubigkeit die Situation. Der Herr von der Bank trug Socken. Socken! Die nackten bleichen Unterbeinchen mit langen schwarzen Haaren kontrastierten so allerliebst mit den rahmengenähten Schuhen, dass es schon fast wieder cool war. Seitdem Richard Gere es im Film Pretty Woman vormachte, wissen wir, was wirklich cool ist. Gar keine Fußtextilien. Barfuss. Aber wer nicht cool wie ein Hollywoodstar sein möchte, weiß aus seiner Erziehung, dass Herren zu Anzügen stets Kniestrümpfe tragen. Aber das ist ja auch gar nicht das Thema der heutigen Kolumne. Nach dem Eintreffen der Architekten und des privaten Mezzaninekapitalgebers, eines skandinavischen Grandseigneurs aus adligem Hause, der die siebzig überschritten hatte und von allen Anwesenden die besten Körperhaltung hatte – und selbstverständlich Kniestrümpfe, Einstecktuch und Umschlagmanschetten trug – traf auch der Projektentwickler ein. Auch wenn man Menschen nicht nach dem Äußeren beurteilen sollte, war auf den ersten Blick klar, dass es ein guter Projektentwickler war. Er war gut gekleidet, versuchte aber nicht die anderen zu übertrumpfen, das Benehmen war gut aber noch besser war sein Team: Ein Marketingspezialist in Ganzkörper-Mininalismus-Schwarz gehüllt mit rasierter Glatze. Man sah ihm förmlich all die Philosopiebücher an, die er mit Wonne las – aber nach Immobilienbranche sah er gar nicht aus. Ein junger Mann trug eine Haartracht, die ein Gentleman nicht als Frisur bezeichnen würde und auch der Metallwarenladen, den dieses Mitglied des Projektentwicklerteams im Gesicht trug, irritierte die Anwesenden. Zudem war er offensichtlich schwul. Die Assistentin hingegen sah aus, wie die –ein wenig- jüngere Schwester von Vivienne Westwood und war auch so gekleidet. Kurzum: Hätten oscarprämierte Kostümbildner aus Hollywood eine Neuinszenierung der Rocky Horror Picture Show in der Immobilienbranche ausstatten müssen, hätten sie diese drei Gestalten nicht besser gestalten können. Jeder Typ als Typ perfekt. Jeder hatte seine Rolle getroffen und ruhte in sich selbst – denn es waren ja keine Rollen, es waren Typen. Das einzige was fehlte, war die Uniform der Immobilienarmee und das Benehmen eines vor Investoren stramm rapportierenden Developerteams. Gewiss, die Präsentation war brilliant, die Sprache geschliffen und dass das Projekt binnen kurzem vermarktet sein würde, erschloss sich jedem der Anwesenden binnen Sekunden. Schließlich waren die Ideen und Argumente des Teams genial. Geld von der Bank gab es trotzdem nicht. Die Begründungen waren verschieden, aber alle gleich durchsichtig: Wer trotz aller Professionalität sich in seinem privaten Habitus so sehr von dem unterscheidet, was in der Branche Usus ist und nicht danach strebt, das zu ändern, kann nicht seriös sein. Vielleicht glaubten das die Banker. Psychologisch gesehen war aber klar: Alte Bäume verändert man nicht. Aber wenn ein normaler geschäftlicher Umgang gepflegt wird mit Menschen, die unnötige Konventionen auch brechen, würden die jüngeren der eigenen Belegschaft das auch fordern – und die älteren alt aussehen lassen. Als der Brite Morris erstmals die Forderung „form follows function“ stellte und umsetzte, trat er eine Lawine auf dem Feld des Designs und damit auch der Architektur los. Adolf Loos, Peter Behrens, Koloman Moser und viele mehr wurden die Bahnbrecher. Gewiss, es blieben „old-school-architects“ am Markt – um auszusterben. Ach ja, der konservative skandinavische Gentleman wusste, wer er war und konnte darum die anderen sein lassen, wie sie waren. Sein Kommentar: Bei Sal. Oppenheim, Berenberg und Lampe erwarte ich Seriösität, bei einem Developer Kreativität und Ergebnisse. Er finanzierte das ganze Projekt, hatte nach nur siebzehn Monaten einen vollen return und eine Rendite von 15,2%.
Georges du Roy
Veröffentlicht im Immobilienmanager August 2007: www.text-kontor.de
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Kommentar Personal Politik
24.5.2008 by Reitzenstein.
Kommentar
Personal Politik
Gerade in emotionsgeladenen Debatten ist es hilfreich, mit viel Ratio und wenig Populismus zu denken. Das gilt auch bei der Personalpolitik. Man stelle sich ein Unternehmen mit EUR 270 Mrd. Jahresausgabebudget vor, das von 16 Vorständen gesteuert wird. Die Vorstandsvorsitzende bestimmt die Ausrichtung des Unternehmens, die Vorstände handeln in diesen Grenzen eigenverantwortlich. Aber die Verantwortung erstreckt sich nicht nur auf das anvertraute Budget, das Geld der Aktionäre, sondern auch auf deren Gesundheit, Freiheit und Streben nach Glück. Daher waren die Aktionäre so schlau, bei Gründung des Unternehmens einen vielköpfigen Aufsichtsrat zu bestimmen, der zwar nicht in die Unternehmensführung eingreifen, aber einige Vorhaben verhindern kann. Vor allem aber kann der Aufsichtsrat die Budgets der Vorstandsbereiche festlegen und bestimmen, wie sie verwendet werden. Somit hat jeder einzelne Aufsichtrat die Möglichkeit, im Namen seiner Aktionäre und Ratgeber die Konzerngeschicke zu beeinflussen, zu befördern und zu verhindern. Wehe den Aktionären, die einen wankelmütigen, inkompetenten und beeinflussbaren Aufsichtsrat auf seinem Sessel setzen. Sie werden seine Fehltritte bezahlen müssen. Mit Geld und mit persönlichem Glück. Aber bei einem solch gewaltigen Budget sollte man Gehälter zahlen können, die die Bestqualifizierten entsprechend ihrem Marktwert entlohnen und angemessene Arbeitsbedingungen bieten. Wenn man so jemanden einstellen muss, ergeben sich folgende Überlegungen: Teilt man das Gesamtbudget durch die Anzahl der Aufsichtsräte, so ergibt sich ein arithmetisches Ergebnis von EUR 439 Mio. Verantwortung pro Kopf. Hinzu kommen noch konzeptionelle Arbeiten, PR, Repräsentation und Reisetätigkeit. Die durchschnittliche Wochenarbeitszeit liegt bei sechzig Stunden, die Erreichbarkeit ist 24/7, aufgrund der besonderen Verträge fällt der Kündigungsschutz weg und die betriebliche Altersversorgung liegt bei den meisten weit unter dem, was in solchen Positionen üblich ist. Und der Kandidat muss damit leben, dass sein Image bei den meisten Menschen noch schlechter ist als das von Drückerkolonnen oder Heuschrecken. Was also sollte dann als Gehalt festgesetzt werden, um dennoch die Besten gewinnen zu können? Headhunter sehen das unterschiedlich. Sie richten sich nach der Qualifikation, der Belastbarkeit und dem, was der Kandidat zuvor verdient hat. Also nach dem Wert, den der freie Markt als angemessen in den vergangenen Jahren für den Kandidaten ermittelt hat. So ergeben die Schätzungen für ein Grundgehalt eine Spanne von EUR 450.000,00 – EUR 2 Mio. Schließlich liegen Topmanager mit geringerer Budgetverantwortung bekanntlich oft deutlich darüber. Wenn man nun ein Grundgehalt von rund EUR 84.000,00 bietet, mit relativ bescheidenen Aufschlagsmöglichkeiten, mag man sich gar nicht vorstellen, wer sich dann bewirbt. Wenn das Gehalt bei mehr als der Hälfte der Bewerber auch noch einen sozialen Aufstieg bedeutet, mag man erst gar keine Geschäftsbeziehung mit einem solchen Unternehmen aufnehmen. Und wenn Sie das nicht vermeiden können? Weil das Unternehmen Bundesrepublik Deutschland heißt? Geben Sie Ihren Pass ab? Vielleicht gibt es einen anderen Weg: Zeigen Sie Zivilcourage! Erheben Sie Ihre Stimme, wenn nächstens in Ihrer Umgebung über überbezahlte Politiker geschimpft wird und Diätenerhöhungen gegeißelt werden. Schlagen Sie vor, dass sich die Republik nach dem richtet, was Sie in Ihrem Unternehmen als Selbstverständlichkeit kennen: Um die besten Köpfe zu bekommen, muss man diesen einen Anreiz bieten. Wenn ein Unternehmen kriselt, müssen bessere Manager her, die zumeist teurer sind, aber ihr Geld wert. Fordern Sie, dass jeder Mandatsträger exakt das Einkommen erhält, das ihm der Markt in den letzen Jahren vor der Wahl gewährt hat. Gewiss mag man Regelungen diskutieren, das passive Wahlrecht nur zweimal hintereinander zu gewähren oder Kappungen einzuführen. Aber für Deutschland gibt es nur zwei Argumente. Die Besten durch Geld gewinnen oder durch ein gutes Image. Wenn man dann noch den Idealismus lobt, eine solche Tätigkeit überhaupt, statt eines guten Jobs in der Wirtschaft, anzunehmen, ist Eines gewiss: Die Profis wissen, dass auf Jahreshauptversammlungen und Bilanzpressekonferenzen Ergebnisse hermüssen. Denn sonst sinkt der Marktwert des Handelnden. Und den verdirbt sich niemand gern. Auch nicht aus Idealismus oder für Deutschland. Autor: Georges du Roy
Veröffentlicht im Immobilienmanager Magazin: www.text-kontor.de
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