24.5.2008 by Reitzenstein.

Kommentar

Wie man Potentiale ignoriert

Unlängst kam ein Projektentwickler zu einer Bank. Dieses auf Immobilienfinanzierungen spezialisierte Institut residiert an einer feinen Adresse einer deutschen Metropole. Im Vorgespräch war vereinbart worden, dass an der Besprechung alle Projektbeteiligten teilnehmen sollten. Die Bank entsendete drei Vertreter. Alle waren so seriös gewandet, wie es die Menschen erwarten, die ihr hart beschafftes Geld dort anlegen. Aber keine ernste Situation ohne unterhaltsame Stilbrüche. Kenner von Stoffen konnten erkennen, in welcher Preisklasse die Anzüge dieser drei Banker rangieren. Und in der Tat, der Träger des teuersten Anzuges war der ranghöchste der drei Banker. Respekt, hätte man meinen können. Eine gute Position erarbeitet, mit guten Geschmack – oder dem der Partnerin – einen perfekt sitzenden Anzug gefunden, bei der Begrüßung alle protokollarischen Feinheiten beachtet. Auch in den Kreisen der besseren Gesellschaft findet man solche Harmonie im Benehmen nicht überall. In der Lounge wartete man auf die nächsten Teilnehmer, setzte sich und dann lähmte Ungläubigkeit die Situation. Der Herr von der Bank trug Socken. Socken! Die nackten bleichen Unterbeinchen mit langen schwarzen Haaren kontrastierten so allerliebst mit den rahmengenähten Schuhen, dass es schon fast wieder cool war. Seitdem Richard Gere es im Film Pretty Woman vormachte, wissen wir, was wirklich cool ist. Gar keine Fußtextilien. Barfuss. Aber wer nicht cool wie ein Hollywoodstar sein möchte, weiß aus seiner Erziehung, dass Herren zu Anzügen stets Kniestrümpfe tragen. Aber das ist ja auch gar nicht das Thema der heutigen Kolumne. Nach dem Eintreffen der Architekten und des privaten Mezzaninekapitalgebers, eines skandinavischen Grandseigneurs aus adligem Hause, der die siebzig überschritten hatte und von allen Anwesenden die besten Körperhaltung hatte – und selbstverständlich Kniestrümpfe, Einstecktuch und Umschlagmanschetten trug – traf auch der Projektentwickler ein. Auch wenn man Menschen nicht nach dem Äußeren beurteilen sollte, war auf den ersten Blick klar, dass es ein guter Projektentwickler war. Er war gut gekleidet, versuchte aber nicht die anderen zu übertrumpfen, das Benehmen war gut aber noch besser war sein Team: Ein Marketingspezialist in Ganzkörper-Mininalismus-Schwarz gehüllt mit rasierter Glatze. Man sah ihm förmlich all die Philosopiebücher an, die er mit Wonne las – aber nach Immobilienbranche sah er gar nicht aus. Ein junger Mann trug eine Haartracht, die ein Gentleman nicht als Frisur bezeichnen würde und auch der Metallwarenladen, den dieses Mitglied des Projektentwicklerteams im Gesicht trug, irritierte die Anwesenden. Zudem war er offensichtlich schwul. Die Assistentin hingegen sah aus, wie die –ein wenig- jüngere Schwester von Vivienne Westwood und war auch so gekleidet. Kurzum: Hätten oscarprämierte Kostümbildner aus Hollywood eine Neuinszenierung der Rocky Horror Picture Show in der Immobilienbranche ausstatten müssen, hätten sie diese drei Gestalten nicht besser gestalten können. Jeder Typ als Typ perfekt. Jeder hatte seine Rolle getroffen und ruhte in sich selbst – denn es waren ja keine Rollen, es waren Typen. Das einzige was fehlte, war die Uniform der Immobilienarmee und das Benehmen eines vor Investoren stramm rapportierenden Developerteams. Gewiss, die Präsentation war brilliant, die Sprache geschliffen und dass das Projekt binnen kurzem vermarktet sein würde, erschloss sich jedem der Anwesenden binnen Sekunden. Schließlich waren die Ideen und Argumente des Teams genial. Geld von der Bank gab es trotzdem nicht. Die Begründungen waren verschieden, aber alle gleich durchsichtig: Wer trotz aller Professionalität sich in seinem privaten Habitus so sehr von dem unterscheidet, was in der Branche Usus ist und nicht danach strebt, das zu ändern, kann nicht seriös sein. Vielleicht glaubten das die Banker. Psychologisch gesehen war aber klar: Alte Bäume verändert man nicht. Aber wenn ein normaler geschäftlicher Umgang gepflegt wird mit Menschen, die unnötige Konventionen auch brechen, würden die jüngeren der eigenen Belegschaft das auch fordern – und die älteren alt aussehen lassen. Als der Brite Morris erstmals die Forderung „form follows function“ stellte und umsetzte, trat er eine Lawine auf dem Feld des Designs und damit auch der Architektur los. Adolf Loos, Peter Behrens, Koloman Moser und viele mehr wurden die Bahnbrecher. Gewiss, es blieben „old-school-architects“ am Markt – um auszusterben. Ach ja, der konservative skandinavische Gentleman wusste, wer er war und konnte darum die anderen sein lassen, wie sie waren. Sein Kommentar: Bei Sal. Oppenheim, Berenberg und Lampe erwarte ich Seriösität, bei einem Developer Kreativität und Ergebnisse. Er finanzierte das ganze Projekt, hatte nach nur siebzehn Monaten einen vollen return und eine Rendite von 15,2%.

Georges du Roy

Veröffentlicht im Immobilienmanager August 2007: www.text-kontor.de

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

Geschrieben in Personalia | Keine Kommentare »

24.5.2008 by Reitzenstein.

Kommentar

Personal Politik

Gerade in emotionsgeladenen Debatten ist es hilfreich, mit viel Ratio und wenig Populismus zu denken. Das gilt auch bei der Personalpolitik. Man stelle sich ein Unternehmen mit EUR 270 Mrd. Jahresausgabebudget vor, das von 16 Vorständen gesteuert wird. Die Vorstandsvorsitzende bestimmt die Ausrichtung des Unternehmens, die Vorstände handeln in diesen Grenzen eigenverantwortlich. Aber die Verantwortung erstreckt sich nicht nur auf das anvertraute Budget, das Geld der Aktionäre, sondern auch auf deren Gesundheit, Freiheit und Streben nach Glück. Daher waren die Aktionäre so schlau, bei Gründung des Unternehmens einen vielköpfigen Aufsichtsrat zu bestimmen, der zwar nicht in die Unternehmensführung eingreifen, aber einige Vorhaben verhindern kann. Vor allem aber kann der Aufsichtsrat die Budgets der Vorstandsbereiche festlegen und bestimmen, wie sie verwendet werden. Somit hat jeder einzelne Aufsichtrat die Möglichkeit, im Namen seiner Aktionäre und Ratgeber die Konzerngeschicke zu beeinflussen, zu befördern und zu verhindern. Wehe den Aktionären, die einen wankelmütigen, inkompetenten und beeinflussbaren Aufsichtsrat auf seinem Sessel setzen. Sie werden seine Fehltritte bezahlen müssen. Mit Geld und mit persönlichem Glück. Aber bei einem solch gewaltigen Budget sollte man Gehälter zahlen können, die die Bestqualifizierten entsprechend ihrem Marktwert entlohnen und angemessene Arbeitsbedingungen bieten. Wenn man so jemanden einstellen muss, ergeben sich folgende Überlegungen: Teilt man das Gesamtbudget durch die Anzahl der Aufsichtsräte, so ergibt sich ein arithmetisches Ergebnis von EUR 439 Mio. Verantwortung pro Kopf. Hinzu kommen noch konzeptionelle Arbeiten, PR, Repräsentation und Reisetätigkeit. Die durchschnittliche Wochenarbeitszeit liegt bei sechzig Stunden, die Erreichbarkeit ist 24/7, aufgrund der besonderen Verträge fällt der Kündigungsschutz weg und die betriebliche Altersversorgung liegt bei den meisten weit unter dem, was in solchen Positionen üblich ist. Und der Kandidat muss damit leben, dass sein Image bei den meisten Menschen noch schlechter ist als das von Drückerkolonnen oder Heuschrecken. Was also sollte dann als Gehalt festgesetzt werden, um dennoch die Besten gewinnen zu können? Headhunter sehen das unterschiedlich. Sie richten sich nach der Qualifikation, der Belastbarkeit und dem, was der Kandidat zuvor verdient hat. Also nach dem Wert, den der freie Markt als angemessen in den vergangenen Jahren für den Kandidaten ermittelt hat. So ergeben die Schätzungen für ein Grundgehalt eine Spanne von EUR 450.000,00 – EUR 2 Mio. Schließlich liegen Topmanager mit geringerer Budgetverantwortung bekanntlich oft deutlich darüber. Wenn man nun ein Grundgehalt von rund EUR 84.000,00 bietet, mit relativ bescheidenen Aufschlagsmöglichkeiten, mag man sich gar nicht vorstellen, wer sich dann bewirbt. Wenn das Gehalt bei mehr als der Hälfte der Bewerber auch noch einen sozialen Aufstieg bedeutet, mag man erst gar keine Geschäftsbeziehung mit einem solchen Unternehmen aufnehmen. Und wenn Sie das nicht vermeiden können? Weil das Unternehmen Bundesrepublik Deutschland heißt? Geben Sie Ihren Pass ab? Vielleicht gibt es einen anderen Weg: Zeigen Sie Zivilcourage! Erheben Sie Ihre Stimme, wenn nächstens in Ihrer Umgebung über überbezahlte Politiker geschimpft wird und Diätenerhöhungen gegeißelt werden. Schlagen Sie vor, dass sich die Republik nach dem richtet, was Sie in Ihrem Unternehmen als Selbstverständlichkeit kennen: Um die besten Köpfe zu bekommen, muss man diesen einen Anreiz bieten. Wenn ein Unternehmen kriselt, müssen bessere Manager her, die zumeist teurer sind, aber ihr Geld wert. Fordern Sie, dass jeder Mandatsträger exakt das Einkommen erhält, das ihm der Markt in den letzen Jahren vor der Wahl gewährt hat. Gewiss mag man Regelungen diskutieren, das passive Wahlrecht nur zweimal hintereinander zu gewähren oder Kappungen einzuführen. Aber für Deutschland gibt es nur zwei Argumente. Die Besten durch Geld gewinnen oder durch ein gutes Image. Wenn man dann noch den Idealismus lobt, eine solche Tätigkeit überhaupt, statt eines guten Jobs in der Wirtschaft, anzunehmen, ist Eines gewiss: Die Profis wissen, dass auf Jahreshauptversammlungen und Bilanzpressekonferenzen Ergebnisse hermüssen. Denn sonst sinkt der Marktwert des Handelnden. Und den verdirbt sich niemand gern. Auch nicht aus Idealismus oder für Deutschland. Autor: Georges du Roy

Veröffentlicht im Immobilienmanager Magazin: www.text-kontor.de

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

Geschrieben in Personalia | Keine Kommentare »

24.5.2008 by Reitzenstein.

Warum die Sinus-Milieus von heute

für die Mieter von Morgen von Gestern sind.

Ariadne v. Schirachs neues Buch zeigt nicht nur die Veränderung des Paarungsverhaltens der jungen Generation. Es wird deutlich, dass sich Lebensentwürfe und damit auch Immobilienansprüche in den nächsten Jahren radikal verändern.[1]

Das Hauptstadtmagazin ZITTY brachte im Februar 2007 eine Titelgeschichte, deren Wirkung symptomatisch ist für den Tunnelblick der Republik. „Meine Armut kotzt mich an! Kein Geld, aber tausend Ideen: Urbane Penner sind die unterschätzte, kreative Elite Berlins.“[2] Plötzlich stellte jeder Meinungsmacher, aber auch jeder Entscheider fest, dass er Angehörige der genannten Gruppe kennt, aber nie geahnt hätte, wie groß diese ist. Große Gruppen werden, sobald sie schematisch fassbar sind, eine Ordnungsnummer im Elementesystem des Targetgroupmarketing. Aber sie öffnen auch der persönlichen Wahrnehmung Horizonte. Wer heute mit offenen Augen durch Deutschland, durch den Prenzlauer Berg, Friedrichshain und andere kreative Viertel der Republik geht, sieht plötzlich unzählige hip bis spießig gekleidete Menschen mit Notebooks eifrig arbeitend in Cafés sitzen. Aber diese Menschen, die das hochverzinsbare kreative Kapital eines Deutschlands im Abgasschweif der Globalisierung sind, haben innovative Lebensentwürfe. Bis in die 70er ließen sich Lebensentwürfe mit Finanzamtsmerkmalen abbilden. Die Abgebildeten waren als Zielgruppe klar fassbar. Als die Grenzen immer mehr verschwammen, wurden die Raster feiner und wandelten sich zu Koordinatensystemen, die unter anderen GfK oder Sinus gut dokumentierten.

Das neue Buch von Ariadne von Schirach „Der Tanz um die Lust“ zeigt, dass aus diesen Koordinatensystemen Vektorensysteme werden müssen, wenn modernes Immobilienmarketing Schritt halten will mit dem, was heute Avantgarde ist und den Immobilienkunden von morgen prägt. Denn die Grenzen verschwimmen weiter.

Unabhängig von der beeindruckenden Persönlichkeit von Schirachs, die SPIEGEL-Kulturchef Matussek im Buch „Wir Deutschen“ zum Schwärmen bringt und das Lager der Kritiker spaltet, gibt das Buch „Der Tanz um die Lust“ einen unterhaltsamen Einblick in das Paarungsverhalten der modernen Metropolenavantgarde. Am Beispiel der Herzschmerzerfahrungen ihrer Freunde zeigt sie brutal offen, doch stets mit sensibler Distanz, welchen Blick auf die Welt die heutige Generation um die Dreißig hat. Die Erkenntnis, dass die Jugend immer früher beginnt und immer später endet, ist allernorts zu beobachten. Das Internet rückt die Menschen im globalen Dorf zusammen und entfremdet sie dennoch. Durch die unzähligen Möglichkeiten, den idealen Partner zu finden, werden die Ansprüche größer und die Kompromissfähigkeit kleiner. Ariadne von Schirach zeigt, dass die Pornographisierung der Gesellschaft der Feind des großen Liebe ist, die stets nach einem Nest strebt. Und auch Nester sind Immobilien.

Gewiss, das Berliner Nachtleben ist ein Extrem und nicht zu vergleichen mit der Provinz. Aber als in Hintertupfingen das erste Piercing-Studio eröffnete, war Piercing für die Avantgarde schon wieder Mode von gestern. Aus diesem Blickwinkel lassen sich durch die Betrachtung singulärer Zukunftsplanungen der Freunde von Schirachs keine Projektentwicklungsstrategien ableiten. Aber es ist ein tiefer Einblick in das Denken einer Zielgruppe, aus dem viele Aspekte für zukünftige Planungen zu ziehen sind. Die Lektüre ist lehrreich, aber nicht belehrend, schockierend, hell und ein Feuerwerk der Unterhaltsamkeit.

Empfehlung: „Der Tanz um die Lust“ ist die Pflicht-Strandlektüre für Immobilienmanager im Urlaub 2007!

Veröffentlicht im Immobilienmanager www.immoblienmanager.de im Mai 2007: http://www.text-kontor.de/5.html

[1] Ariadne von Schirach, Der Tanz um die Lust, Goldmann Verlag, € 14,95

[2] http://www.mercedes-bunz.de/index.php/texte/urbaner-penner/

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

Geschrieben in Savoir Vivre, Real Estate | Keine Kommentare »

24.5.2008 by Reitzenstein.

Der Klassische ist der Dumme

Wer in Berlin eine günstige Übernachtungsmöglichkeit sucht, der findet im Internet tausende von Angeboten. Diese reichen von Hotels über Apartmenthäusern bis zu Apartmentvermittlungen. Das System der beiden ersten Unterkunftstypen sind allgemein bekannt – auch den Finanzbehörden. Wer werblich Übernachtungsdienstleistungen anbietet und vorwiegend kurze Aufenthalte verzeichnet, betreibt ein Beherbergungsgewerbe. Also müssen Einnahmen entsprechend versteuert werden und sind umsatzsteuerbehaftet. Nun gibt es aber in Berlin schätzungsweise 4.000 – 5.000 Apartments, die eben jene Zielgruppe aufnehmen. Das entspricht ca. 100 mittelgroßen Hotels. Die Qualität dieser Angebote ist durchaus unterschiedlich. Einige Berliner möblieren ihre eigene Wohnung neu und stellen die alten Möbel in eine angemietete Nachbarwohnung und ermöglichen Touristen so eine billige Übernachtung. Andere mieten Wohnungen gleich dutzendweise und sind Stammkunden bei IKEA. Aber die wenigsten schreiben ordentliche Rechnungen mit Steuernummer. „Das ist ja von privat, da reicht eine Quittung“, ist eine häufige Ausrede. Die Frage nach der Umsatzsteuer wird geschickt umgangen: „Das sind ja Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die sind ja ohnehin steuerfrei“, argumentiert beispielsweise ein Berliner Arzt, der ein Dutzend Wohnungen kaufte und dadurch finanziert, dass er sie an Touristen vermietet. Diese Haltung bestätigen auch Vermittlungsagenturen. Bei berlinzimmer.de, Vermittler und Anbieter eigener Unterkünfte heißt es: „Da über 60% unserer 700 Vermieter Privatleute sind, schreiben sie keine Rechnungen, nur manchmal Quittungen. Das darf auch nicht anders sein, weil ja jeder Mensch einen Freibetrag hat, den er nebenbei verdienen darf, ohne dass er dafür Steuern zahlen muss. Auch Monteurfirmen ärgern sich regelmäßig, wenn sie bei uns an Privatvermieter geraten und ihrer Buchhaltung keine Rechnung bringen können.“ Bei der Agentur Dentler sieht man das noch pragmatischer: „Die meisten unserer Anbieter sind Leute die ganz normal arbeiten gehen und daher lieber kein Gewerbe anmelden. Also dürfen die auch keine Rechnungen schreiben.“ Am Ende ist die Sachlage einfach: Entweder muss aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes die Hotelbranche von Umsatzsteuer für Zimmer- und Apartment-/Suitenvermietung befreit werden oder die gewerblich handelnden Wettbewerber begehen derzeit Steuerhinterziehung. Dann müssen sie und die das Vorgehen befördernden Agenturen entsprechend behandelt werden. Doch Clemens Teschenberg, Sprecher des Berliner Finanzsenators Sarrazin hofft auf Steuerehrlichkeit: „Die kurzfristige Vermietung von Ferienwohnungen ist Umsatzsteuerpflichtig. Wer regelmäßig für weniger als eine Woche vermietet, muss ein Gewerbe anmelden. Wir gehen aber davon aus, dass alle Steuerpflichtigen sich ehrlich verhalten.“ Doch jenen Hoteliers, die unter der Wettbewerbsverzerrung leiden, hilft keine Hoffnung. Volker Thiel, wirtschaftspolitischer Sprecher der FDP im Abgeordnetenhaus von Berlin sieht das pragmatisch: „Wir freuen uns, dass auch Touristen mit kleinem Geldbeutel eine günstige und authentische Unterkunft in Berliner Wohnhäusern finden. Aber alle Marktteilnehmer sollten die gleichen Wettbewerbsbedingungen haben.“ Schon immer prüft der Beamte zuerst seine Zuständigkeit. Doch offenbar will sich in Berlin niemand wirklich um den Fall kümmern. Die Senatsfinanzverwaltung kennt offenbar das Phänomen der Schwarzvermietung. Allerdings könne man erst tätig werden, wenn Einnahmen erzielt wurden, die in der Steuererklärung nicht angegeben wurden, so Sprecher Teschendorf. Da Schwarzvermieter Schwarzvermieter sind, weil sie den Behörden ihre Tätigkeit nicht anzeigen, liegt hier ein Teil des Problems. Zumal wenn sie keine Rechnungen ausstellen. Denn dann gibt es keine Dokumente, die belegen, wann wer welche Zahlungen erhalten hat. Hinzu kommt, dass die mittelständischen Hotels genug mit dem Kampf am Markt beschäftigt sind und Recherchieren und Probebuchungsaktionen bei schwarzen Schafen daher scheuen. Es gibt einen Ausweg aus dem Dilemma: Wenn die Senatsfinanzverwaltung aufgrund des ihr bekannten Sachverhaltes die Buchungs- und Anzeigenportale auffordert, die dort tätigen Anbieter zu benennen, könnte ein einfacher Datenabgleich mit Gewerbeamt und Finanzamt helfen. Doch noch einfacher ist das Kehren vor der eigenen Tür: Fast alle Schwarzvermietungsangebote finden sich direkt oder indirekt auf der Internetseite www.berlin.de, auf der auch der Finanzsenator seine offizielle Homepage hat. Doch Sven Heller, der hier eifrig Anzeigen verkauft, bringt es auf den Punkt: „Wir wollen gar nicht wissen, wer von unseren Kunden Steuern zahlt oder schwarz vermietet. Wir verkaufen nur Anzeigen. Aber viele der bei unseren exklusiven Vermittlern gelisteten Anbieter werden das wohl privat und ohne Umsatzsteuer machen.“ Denn das erwarten die Gesellschafter der berlin.de betreibenden BerlinOnline Stadtportal GmbH & Co.KG. Einer der Gesellschafter ist mit 45 v.H. das Land Berlin über die Landesbank. Aufsichtsrat: Finanzsenator Thilo Sarrazin. Ob die Touristen, die schwarz Unterkünfte mieten, wissentlich Beihilfe zur Steuerhinterziehung leisten, wäre eine steuerrechtlich interessante Frage. Eine politisch interessante Frage wäre es, wenn ein Wirtschaftunternehmen, das dem Land Berlin gehört, Schwarzvermietern Umsatz zuführt und auch bei erfolgreicher Steuerhinterziehung daran gut verdient. Vor allem führt das zur Frage, wer verantwortlich ist für das Bereitstellen solcher Voraussetzungen und Strukturen, die Prüfungen von Anzeigeninhalten nicht vorsehen auf berlin.de. Auf Nachfrage erklärt der Gesellschafter Landesbank nachdrücklich: „Für das Stadtinformationssystem Berlin.de ist die Senatskanzlei zuständig.“

veröffentlicht im Immobilienmanager Magazin:  www.text-kontor.de 

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

Julien Reitzenstein von Ingo v. Jordan

Geschrieben in Hotel | Keine Kommentare »